教えて！住まいの先生
Q マンションの管理組合についての質問です。 私たちの管理組合の現理事会の皆さんは、管理組合のいろいろな問題に真摯に取り組み、積極的に動こうとしてくれています。
現理事会の皆さんが、何らかの問題に取り組もうとした場合、その事案は、理事会の判断で、決定し、実行していいのか？それとも、総会の承認が必要なのか？わからないことがよくあるそうです。
そこで、下記の事案について、
その事案は、理事会の判断で、決定し、実行していいのか？それとも、総会の承認が必要なのか？を教えていただきたいと思います。よろしくお願いします。
１，私たちの管理組合では、理事は各階ごとに候補者を出してもらって、総会で承認する形をとっています。その際、慣例的に、所有している戸数を考慮しておりません。
（1戸所有している組合員も1回（１年）、5戸所有している組合員も1回（1年）理事を務めています。）
このことは不公平であると考える組合員が多く、多数戸を所有する組合員に対して、所有する戸数に応じた回数（年数）理事を務めるように、相談しているようですが、応じてくれないようです。
そこで、不公平のないような形にしたいと改めたいと考えているとのことです。
２，管理会社への管理業務の全面委託
３，会計事務の外部委託
４，防火管理者講習に毎年組合員に行ってもらって、次期の防火管理者になってもらうことを繰り返してきましたが、組合員内に有資格者が増えたので、有資格者に報酬を払って防火管理者になってもらう。
他にも、総会での承認が必要かどうか迷う事案がありましたが、知恵袋への他の質問で総会承認の要否を教えていただきました。以下に記載しておきます。
１，外壁落下等の危険性が高い部分の補修 （共用部分の「保存」行為に該当。総会決議不要 理事会判断で実施可）
２，建物保険の見直し （総会決議不要 理事会判断で実施可）
３，一人暮らしの組合員が逝去され管理費等の入金がストップ。 相続人調査 （管理費等の徴求のための行為。総会決議不要 理事会判断で実施可）
４，緊急時連絡先届の徴求について （総会決議不要 理事会判断で実施可。この件は一部組合員が個人情報がどうのこうのと言い出し、ストップしていました。）
５，エレベーター内の手すりの設置（共用部分の「変更」に相当、総会決議必要）
そこで、下記の事案について、
その事案は、理事会の判断で、決定し、実行していいのか？それとも、総会の承認が必要なのか？を教えていただきたいと思います。よろしくお願いします。
１，私たちの管理組合では、理事は各階ごとに候補者を出してもらって、総会で承認する形をとっています。その際、慣例的に、所有している戸数を考慮しておりません。
（1戸所有している組合員も1回（１年）、5戸所有している組合員も1回（1年）理事を務めています。）
このことは不公平であると考える組合員が多く、多数戸を所有する組合員に対して、所有する戸数に応じた回数（年数）理事を務めるように、相談しているようですが、応じてくれないようです。
そこで、不公平のないような形にしたいと改めたいと考えているとのことです。
２，管理会社への管理業務の全面委託
３，会計事務の外部委託
４，防火管理者講習に毎年組合員に行ってもらって、次期の防火管理者になってもらうことを繰り返してきましたが、組合員内に有資格者が増えたので、有資格者に報酬を払って防火管理者になってもらう。
他にも、総会での承認が必要かどうか迷う事案がありましたが、知恵袋への他の質問で総会承認の要否を教えていただきました。以下に記載しておきます。
１，外壁落下等の危険性が高い部分の補修 （共用部分の「保存」行為に該当。総会決議不要 理事会判断で実施可）
２，建物保険の見直し （総会決議不要 理事会判断で実施可）
３，一人暮らしの組合員が逝去され管理費等の入金がストップ。 相続人調査 （管理費等の徴求のための行為。総会決議不要 理事会判断で実施可）
４，緊急時連絡先届の徴求について （総会決議不要 理事会判断で実施可。この件は一部組合員が個人情報がどうのこうのと言い出し、ストップしていました。）
５，エレベーター内の手すりの設置（共用部分の「変更」に相当、総会決議必要）
質問日時：
2024/10/26 10:36:57
解決済み
解決日時：
2024/11/1 19:27:31
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 150 ｜ お礼： 0枚
共感した： 0 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/11/1 19:27:31
1. 複数戸を所有している区分所有者は、議決権数は多くなりますが、組合員数としては１人です。そして、理事会役員の輪番制が公平に行われるためには、組合員数で判断すべきだと思います。というのは、ある特定の組合員が長く役員を続けることは独裁政治になったり、業者との癒着が生まれたりして、あまり好ましいこととは言えません。役員を務めることは義務として捉えられがちですが、権利でもあるわけです。役員になる権利の機会均等を考えるのなら、複数戸所有している組合員も１人として数えるべきです。
そういう輪番制のルールはやはり「理事会運営細則」を定めて、明文化したほうがよいと思います。もちろんそこに複数戸所有する人についてどうするのかという規定も設けておけばよいと思います。「細則」ですから、当然、総会の普通決議が必要です。ですから、理事会判断で無理に押し付けてはいけません。
2. 管理会社との契約については総会の普通決議事項です。従前の契約から変更される場合は、原則として契約前に区分所有者対象の説明会も開催しなければなりません。
3. 会計事務の外部委託についても総会の普通決議事項です。というか、管理会社に全部委託するのであれば、その契約の中に会計事務も入ります。わざわざ管理会社以外の会計事務所などに委託する必要はないと思います。
4. 防火管理者に報酬を支払うのも総会決議事項です。そもそも防火管理者の選任は管理権限者（＝管理組合理事長）の専権事項ですので、規約には特に防火管理者についての定めは何も置いていないのが普通です。しかし、もし報酬を出すということであれば、まず規約に防火管理者を役員に準ずる職務として規定し、報酬を受け取ることができる旨の定めを置いたうえで、「理事会運営細則」の中で具体的な報酬額を定めなければなりません。したがって、規約の変更を伴うので、組合員数及び議決権数の４分の３の特別決議と細則制定の普通決議が必要です。
そういう輪番制のルールはやはり「理事会運営細則」を定めて、明文化したほうがよいと思います。もちろんそこに複数戸所有する人についてどうするのかという規定も設けておけばよいと思います。「細則」ですから、当然、総会の普通決議が必要です。ですから、理事会判断で無理に押し付けてはいけません。
2. 管理会社との契約については総会の普通決議事項です。従前の契約から変更される場合は、原則として契約前に区分所有者対象の説明会も開催しなければなりません。
3. 会計事務の外部委託についても総会の普通決議事項です。というか、管理会社に全部委託するのであれば、その契約の中に会計事務も入ります。わざわざ管理会社以外の会計事務所などに委託する必要はないと思います。
4. 防火管理者に報酬を支払うのも総会決議事項です。そもそも防火管理者の選任は管理権限者（＝管理組合理事長）の専権事項ですので、規約には特に防火管理者についての定めは何も置いていないのが普通です。しかし、もし報酬を出すということであれば、まず規約に防火管理者を役員に準ずる職務として規定し、報酬を受け取ることができる旨の定めを置いたうえで、「理事会運営細則」の中で具体的な報酬額を定めなければなりません。したがって、規約の変更を伴うので、組合員数及び議決権数の４分の３の特別決議と細則制定の普通決議が必要です。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/11/1 19:27:31
ご指導ありがとうございました。
回答
4 件中、1～4件を表示
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A
回答日時：
2024/10/30 23:01:05
マンション管理士と管理業務主任者を今年うけますが。
(一応、宅建と行政書士は持っております)
複数戸持っているからと言って、その人が理事などをその戸数に応じて長く勤めるべきと言うのは、個人的には全く思いません。
資産価値としてはその人は確かに大きいですが、それと理事などを務めるのは別の話と思いませんか？
少なくとも管理費はその人は、一戸の人の5倍？だしてるはずですよ。
規約で違う要件なら別ですけど。
勿論、その人が普段から多くの議決権を利用して、総会で都合の良い議案を通しているとかなら話は別ですが。
後の話は、それこそタダほど安い物はない、かな。
ここで質問してもあまり意味は無いかも。
いざこざを回避するのに管理業者に委託するのは通例でしょうし、マンション規模にも当然よると思いますし。
総会などで合意形成が難しいくらい戸数があるマンションなら、業務委託するのが手っ取り早く、不平不満も無いのでは？
まあ、その分、管理業務委託費は増えますけど。
この分野の勉強をしていて、まあ正直、余程キチンとしたマンション以外は、確実に詰むだろうな、とは感じてます。
(一応、宅建と行政書士は持っております)
複数戸持っているからと言って、その人が理事などをその戸数に応じて長く勤めるべきと言うのは、個人的には全く思いません。
資産価値としてはその人は確かに大きいですが、それと理事などを務めるのは別の話と思いませんか？
少なくとも管理費はその人は、一戸の人の5倍？だしてるはずですよ。
規約で違う要件なら別ですけど。
勿論、その人が普段から多くの議決権を利用して、総会で都合の良い議案を通しているとかなら話は別ですが。
後の話は、それこそタダほど安い物はない、かな。
ここで質問してもあまり意味は無いかも。
いざこざを回避するのに管理業者に委託するのは通例でしょうし、マンション規模にも当然よると思いますし。
総会などで合意形成が難しいくらい戸数があるマンションなら、業務委託するのが手っ取り早く、不平不満も無いのでは？
まあ、その分、管理業務委託費は増えますけど。
この分野の勉強をしていて、まあ正直、余程キチンとしたマンション以外は、確実に詰むだろうな、とは感じてます。
A
回答日時：
2024/10/26 18:51:27
１ 議決権は面積に比例します。戸数は関係ないです。
そうなると面積比に応じて理事の頻度も決めるべきかと思います。
計算が面倒じゃ無いですか？
２，３，４ 規約で理事会にどこまで権限持たせているか？ですよね。
私だったら理事会で原案作成し、総会に通してから実行しますけどね。
そうなると面積比に応じて理事の頻度も決めるべきかと思います。
計算が面倒じゃ無いですか？
２，３，４ 規約で理事会にどこまで権限持たせているか？ですよね。
私だったら理事会で原案作成し、総会に通してから実行しますけどね。
A
回答日時：
2024/10/26 12:10:40
理事会は総会で決議されたことを実行するために存在します。
基本的に理事会が何らかの判断をすることはありませんが、
理事会に任された金額範囲内の支出なら、
理事会の判断で決議できます。
それ以外の判断が必要なら臨時総会を開催する必要があります。
理事の人選は管理規約に沿うなら何でも有りです。
立候補と選挙、輪番制、どちらの組合もあります。
基本的に理事会が何らかの判断をすることはありませんが、
理事会に任された金額範囲内の支出なら、
理事会の判断で決議できます。
それ以外の判断が必要なら臨時総会を開催する必要があります。
理事の人選は管理規約に沿うなら何でも有りです。
立候補と選挙、輪番制、どちらの組合もあります。
A
回答日時：
2024/10/26 11:12:10
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