教えて！住まいの先生

他の回答者に対しての回答が、支離滅裂で理解出来ないことが多いです。

住宅ローン滞納問題は、まずは現況を正確に把握しなければ専門家に相談しても何も解決しません。

まずは、土地と建物の登記事項証明書を取得することがスタートです。
そこから、事実を積み重ねて把握するしかありません。

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任意売却専門の不動産会社、ハウスパートナーの中島と申します。どうぞよろしくお願い致します。
https://www.house-partner.jp/

ご質問内容や回答者への返信内容について、？？点が多くありますので、1つ1つ解説していきます。

「登記全部証明書」
法務局でとったところ母ではなく私の名前だと書類がとれました。
土地の名義を亡き祖父のままにできず、私の名前に変更しているようです。
登記全部証明書に、質問者の名前があり、原因が記載されています。
例えば、「贈与」「相続」「売買」など

質問者さんの知らないうちに、名義変更されていたなら、私文書偽造の犯罪です。法定相続人に告発されたらアウトです。
（処罰対象者は、登記申請、質問者に代わり署名捺印した人物です）

①この状況下で、実家のローン450万の返済義務は孫の私にもあるのでしょうか？
A. 亡き祖父が、母名義でローンの保証人になっていたら、支払い義務が発生します。


②任意売却で買取者が出る前に、ローン残額を遺産分割協議書に沿って催告されることはありえるのでしょうか？
A. 銀行はいつでも請求権はあります。

その時点で母は自己破産し、私は一括は難しくとも5000円ずつでも返済できればいいなと..(奨学金450万が残っているので)
A. あくまでも金融機関との交渉です。現在の収入が考慮されますが、最低1万円ですね。


③任意売却では破格で売買されると聞きましたが、予測できますでしょうか？不動産ではせいぜい300万にしかならないと言われました。
A. その情報は間違いです。
債権者から任意売却の承諾が必要になります。売却価格等、すべての決定権は債権者にありますので、安く売却するなら、競売での処分となることもなります。

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全体の流れが把握出来ました
この場合あなたには返済義務はありません

おそらく祖父は母のローンの物上保証人になっていましたからそれを相続したあなたにはその土地に関しての債務はありますがその土地を手放せばそれ以上の債務は残りません

ですがあなたの母の事を考えると銀行とよく相談してまずは売却を検討してもし残債が残れば新たにその銀行で借入れてそれを少しづつ返済する相談をすると良いですね

売却しても残債が少なそうですから銀行も積極的に相談に乗ってくれます

あまり心配せずに銀行とよく相談すると良いですね

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＞①

ローンの返済義務は、債務者、連帯債務者、連帯保証人と、その法定相続人にしかありません。
多分、貴方はどれにも当てはまらないでしょうから、返済義務は発生しません。



＞②

そもそも、任意売却って銀行の許可が無いと出来ない手続ですが？
質問文の内容を見る限り、何か勘違いされていませんか？



＞③

これも勘違いされていると思いますが、任意売却は、競売よりも高く売れやすい、と言うだけです。
競売の場合、売却代金から色んな経費が引かれますから、安く買いたたかれることが多いですが、任意売却ならまだ高値で売れる、というだけです。
任意売却なら高値が付くわけではありませんし、高い値段を付けたところで、そもそも欲しい人がいないと意味がありません。

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