教えて！住まいの先生
Q リフォームして貸すか悩んでいますので、ご意見下さい。 現在私が親から相続した家築35年の住居と店舗部分がある家に住んで居ます。
１階が2つの店舗に分かれていて、片側は賃貸していて、もう片側は住居と繋がっていますが、今は店舗としては使ってなく、荷物を置いていたりしていました。
親が特にメンテナンス等をしていなく、外壁等の劣化が激しく、店舗内も汚れていたのでなかなかリフォームも手がつけられなかったのですが、観光地の為店舗を借りたいという話を頂きました。
条件としては、外装と店舗内の壁床天井の張り替え、水周りのミニキッチン設置、エアコンの取り付けなどをして綺麗にした状態にして貸して欲しい、
家賃は13万程、3年契約の予定との事です。
駐車場のスペースも4、5台くらいしかないのですが、現在借りている店舗の方で1、2台、
うちの自家用車で2台しようするのですが、
近くに駐車場を借りるので土日は私たちがそちらに停めて、店舗前はお店で使わせて欲しいという話でした。
リフォームの見積もりをした所、外装内装のみと床の左 左官工事、風などが入りやすいのでサッシの取り替えなどで430万程でした。エアコン、キッチンは入っていません。
私はボロボロだったので、すぐに賃貸でき収入が見込めるならこれを機に綺麗にして貸して収入にしたい、契約が切れても綺麗にしてあれば次も見つけやすいと思い、やりたい気持ちです。
ただ、旦那は不動産屋の話が違う、最初は駐車場は要らないと言っていたとか、リフォームにお金がかかるのに借金増やして今やる必要がない。
現在の家のローンが終わってからでもいい。
など否定的な事しか言わなくて気が滅入っています。
そもそも私の親のもので相続したので私の名義ですし、私も働いていて、旦那は稼ぎが少なく、子供も私の扶養で、旦那は子供の学資保険だけ旦那名義で支払いしていますが、その他の衣食住の支払いは私が全てしています。旦那から生活費は貰っていません。
(旦那は自分の携帯、車のローン、自分の保険、その他細々した買い物くらいです。)
(私はローン、水道光熱費、WiFi通信量、固定資産税、食費、その他生活に必要なもの)
私は旦那の稼ぎが当てにならないので、資金は最初にかかりますが、貸していけたらいいなと思ったのですが、やはりリフォームが高くて悩む部分もあります。
旦那は何が気に入らないのか、話し合いをしようと言う割に、今置いてある荷物の置き場がなくなるから駄目だ、不動産担当営業が気に入らない、借り手も信用出来るか分からない、駐車場を近くに借りたとしてそこは空き地みたいな所で自分で草むしりしないといけない、誰がするんだ、等々私には文句嫌味にしか聞こえません。
元々モラハラ旦那なので、話すのも嫌なのですが、でも私は貸したいと言ってもじゃあ好きに貸して借金被れ、俺は関係ないと言うので、わかった好きにやりますと言っても、また文句ばかり言ってきます。
そもそも世間一般的な旦那さんの様に普通に稼ぎがあれば私の方は私の収入で賄っているので、旦那が養ってくれればリフォームもできるのでは？と思いますが、口にすると喧嘩になるのでモヤモヤしています。
リフォーム代も簡単に出せる金額では無いのでこれ以上かかるようなら銀行に相談しないとならないと思います。
皆さんなら、400万超かかってもリフォームして貸しますか？
それとも現在のローンが終わるまで考え直しますか？
旦那を納得させる説明方法がありますでしょうか？
あとリフォームする場合は今ある貯蓄は残して銀行に全額借りるかも悩んでいます。
資金として出せそうなのは250万程で残りを借りたいと思っていますが、手元のお金が少なくなるのを旦那が嫌います。もちろん少し手元にないと何かあった時不安ではありますが。
ご意見ご鞭撻の程よろしくお願いします。
親が特にメンテナンス等をしていなく、外壁等の劣化が激しく、店舗内も汚れていたのでなかなかリフォームも手がつけられなかったのですが、観光地の為店舗を借りたいという話を頂きました。
条件としては、外装と店舗内の壁床天井の張り替え、水周りのミニキッチン設置、エアコンの取り付けなどをして綺麗にした状態にして貸して欲しい、
家賃は13万程、3年契約の予定との事です。
駐車場のスペースも4、5台くらいしかないのですが、現在借りている店舗の方で1、2台、
うちの自家用車で2台しようするのですが、
近くに駐車場を借りるので土日は私たちがそちらに停めて、店舗前はお店で使わせて欲しいという話でした。
リフォームの見積もりをした所、外装内装のみと床の左 左官工事、風などが入りやすいのでサッシの取り替えなどで430万程でした。エアコン、キッチンは入っていません。
私はボロボロだったので、すぐに賃貸でき収入が見込めるならこれを機に綺麗にして貸して収入にしたい、契約が切れても綺麗にしてあれば次も見つけやすいと思い、やりたい気持ちです。
ただ、旦那は不動産屋の話が違う、最初は駐車場は要らないと言っていたとか、リフォームにお金がかかるのに借金増やして今やる必要がない。
現在の家のローンが終わってからでもいい。
など否定的な事しか言わなくて気が滅入っています。
そもそも私の親のもので相続したので私の名義ですし、私も働いていて、旦那は稼ぎが少なく、子供も私の扶養で、旦那は子供の学資保険だけ旦那名義で支払いしていますが、その他の衣食住の支払いは私が全てしています。旦那から生活費は貰っていません。
(旦那は自分の携帯、車のローン、自分の保険、その他細々した買い物くらいです。)
(私はローン、水道光熱費、WiFi通信量、固定資産税、食費、その他生活に必要なもの)
私は旦那の稼ぎが当てにならないので、資金は最初にかかりますが、貸していけたらいいなと思ったのですが、やはりリフォームが高くて悩む部分もあります。
旦那は何が気に入らないのか、話し合いをしようと言う割に、今置いてある荷物の置き場がなくなるから駄目だ、不動産担当営業が気に入らない、借り手も信用出来るか分からない、駐車場を近くに借りたとしてそこは空き地みたいな所で自分で草むしりしないといけない、誰がするんだ、等々私には文句嫌味にしか聞こえません。
元々モラハラ旦那なので、話すのも嫌なのですが、でも私は貸したいと言ってもじゃあ好きに貸して借金被れ、俺は関係ないと言うので、わかった好きにやりますと言っても、また文句ばかり言ってきます。
そもそも世間一般的な旦那さんの様に普通に稼ぎがあれば私の方は私の収入で賄っているので、旦那が養ってくれればリフォームもできるのでは？と思いますが、口にすると喧嘩になるのでモヤモヤしています。
リフォーム代も簡単に出せる金額では無いのでこれ以上かかるようなら銀行に相談しないとならないと思います。
皆さんなら、400万超かかってもリフォームして貸しますか？
それとも現在のローンが終わるまで考え直しますか？
旦那を納得させる説明方法がありますでしょうか？
あとリフォームする場合は今ある貯蓄は残して銀行に全額借りるかも悩んでいます。
資金として出せそうなのは250万程で残りを借りたいと思っていますが、手元のお金が少なくなるのを旦那が嫌います。もちろん少し手元にないと何かあった時不安ではありますが。
ご意見ご鞭撻の程よろしくお願いします。
質問日時：
2024/10/31 22:26:15
解決済み
解決日時：
2024/11/6 19:08:15
回答数： 13 ｜ 閲覧数： 301 ｜ お礼： 0枚
共感した： 0 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/11/6 19:08:15
フルローンでリフォーム返済を12年として計算します。
また、担保はその不動産のみでまかなえるものとします。
なぜなら、失敗したとき出金がないからです。
収入（フル稼働）
13万×12月×3年×4回+（13万の契約更改×3）＝1911万
収入（50％稼働）
1911×0.5＝955万
支出
（金利5％:元利均等）
総額 572万 毎月3万9千円相当
フル稼働時の利回り＝1911万/572万＝334％
50％稼働時の利回り＝955万/572万＝167％
ちなみに法定金利上限、15％では
総返済額 930万 毎月6万5千円
これでも50％稼働より安いので黒字です。
銀行に投資案件として目論見書の検討してもらうのが一番です。
担保が十分なら、通ると思いますよ。
なお、住宅ローンは投資なので使えません。
また、物件管理はご自身でするのではなく、不動産管理会社を使えば良いです。
また、担保はその不動産のみでまかなえるものとします。
なぜなら、失敗したとき出金がないからです。
収入（フル稼働）
13万×12月×3年×4回+（13万の契約更改×3）＝1911万
収入（50％稼働）
1911×0.5＝955万
支出
（金利5％:元利均等）
総額 572万 毎月3万9千円相当
フル稼働時の利回り＝1911万/572万＝334％
50％稼働時の利回り＝955万/572万＝167％
ちなみに法定金利上限、15％では
総返済額 930万 毎月6万5千円
これでも50％稼働より安いので黒字です。
銀行に投資案件として目論見書の検討してもらうのが一番です。
担保が十分なら、通ると思いますよ。
なお、住宅ローンは投資なので使えません。
また、物件管理はご自身でするのではなく、不動産管理会社を使えば良いです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/11/6 19:08:15
皆さまご意見ありがとうございました。
やめた方がいい意見が多かったのでやはり悩んでおりますが、分かりやすく数字で出して頂けたので、こちらをベストアンサーにさせて頂きます。
銀行と不動産に今一度条件の確認をしてみようと思います。
回答
A
回答日時：
2024/11/6 09:33:32
賃貸って不安定です。それなりの余裕資金があればやってもいいと思いますが、余裕もなく借金もするのであれば、売却の方がいいと思います。
A
回答日時：
2024/11/3 23:11:34
やめた方がいいです。借金してまですることではない。。回収できないと思う。借り手はこちらの都合は考えません。いつ契約破棄されるかもしれません。やるならそのまま相手にやらせたらいいと思います。良い不動屋さんに巡り会えますように。
A
回答日時：
2024/11/2 05:55:15
売却するのが良いと思います。今のままの状態で不動産屋に買って貰い
その収入からローン残高を払ってしまう。固定資産税も払わなくて良くなります。その後は今より少し便利な場所に引っ越すという方法もあります。
その収入からローン残高を払ってしまう。固定資産税も払わなくて良くなります。その後は今より少し便利な場所に引っ越すという方法もあります。
A
回答日時：
2024/11/2 05:33:21
3年で元が取れない＆借入予定なので、貸さないと思います
他社の見積もりを取っているかが、少し気になりました
他社の見積もりを取っているかが、少し気になりました
A
回答日時：
2024/11/1 17:30:01
こんな場所に相談して、そんな問題でないと思う
一つ言えるのは、そう簡単な話でない 最後は、運てことです。後悔しないように、専門家混ぜて 自分たちで考えたほうが良い
一つ言えるのは、そう簡単な話でない 最後は、運てことです。後悔しないように、専門家混ぜて 自分たちで考えたほうが良い
A
回答日時：
2024/11/1 10:50:05
何となく相手の都合に合わせすぎた条件ですね。
駐車場も付いてその家賃は安くないか?
私だったら外壁は直しても内装は原状復帰の義務を課さない代わりに家賃を若干安くします。
どう見ても3年契約してもリフォーム元取れません。
駐車場も付いてその家賃は安くないか?
私だったら外壁は直しても内装は原状復帰の義務を課さない代わりに家賃を若干安くします。
どう見ても3年契約してもリフォーム元取れません。
A
回答日時：
2024/11/1 08:31:32
手元のお金でリフォームができて 賃貸にできるならいいけど借金してまで ってなるとね‥。
でも旦那さん 自分が何もお金出してないのに手元の貯金が減るのが嫌とか何言ってんでしょうね。
お金が減るのは嫌なら自分で働いて稼げって感じ。
その貯金はあなたが働いて貯めたものであれば旦那さんに どうこう言われる筋合いないし、物件の持ち主は相続したあなたのものなんですし。
でも旦那さん 自分が何もお金出してないのに手元の貯金が減るのが嫌とか何言ってんでしょうね。
お金が減るのは嫌なら自分で働いて稼げって感じ。
その貯金はあなたが働いて貯めたものであれば旦那さんに どうこう言われる筋合いないし、物件の持ち主は相続したあなたのものなんですし。
A
回答日時：
2024/11/1 08:24:24
この内容ですと損する可能性が高いです。やめた方がいい。
家賃13万円で3年間…合計468万円の家賃収入。
リフォーム代が約430万円…キッチンとエアコン入れたら家賃収入額を超えちゃいますよ…赤字です。3年では元が取れません。
そもそも店舗契約では店舗内の内装は借主が自分で費用負担するのがスタンダードです。貸主があらゆる内装工事を施して貸すやり方はあまりしない。
貸主が工事して設置した設備だとその修繕の責任も生じてくる可能性もある…
それらは契約内容次第ですが貸主がリスクを負いやすくなりますよ。
今の状態のままで借り手が自分で負担して直して借りるのが普通。
借主が要望するリフォームをあなたがしたとします。
それでその借主が出ていたった後にその設備が逆に次の募集の邪魔になりこともあるんですよ。下手な設備があると異なる業種に食いつきが悪くなるのです。
店舗物件は何もない自由に借り手が動かせる空の箱が一番良いのです。
先のことまで考えてやらないと大損しますよ。
家賃13万円で3年間…合計468万円の家賃収入。
リフォーム代が約430万円…キッチンとエアコン入れたら家賃収入額を超えちゃいますよ…赤字です。3年では元が取れません。
そもそも店舗契約では店舗内の内装は借主が自分で費用負担するのがスタンダードです。貸主があらゆる内装工事を施して貸すやり方はあまりしない。
貸主が工事して設置した設備だとその修繕の責任も生じてくる可能性もある…
それらは契約内容次第ですが貸主がリスクを負いやすくなりますよ。
今の状態のままで借り手が自分で負担して直して借りるのが普通。
借主が要望するリフォームをあなたがしたとします。
それでその借主が出ていたった後にその設備が逆に次の募集の邪魔になりこともあるんですよ。下手な設備があると異なる業種に食いつきが悪くなるのです。
店舗物件は何もない自由に借り手が動かせる空の箱が一番良いのです。
先のことまで考えてやらないと大損しますよ。
A
回答日時：
2024/10/31 23:18:32
古屋の投資話にはお気を付けください。失敗している人が多々います。
まず、最初に４３０万円をつぎ込んで３年で借主が借りなくなったとすると、
430÷36=約１２万円
家賃が月１３万円で固定資産税などもありますので、最初にお金を掛けた分の回収もままならないのです。
借主が使いだしてから、やれ雨漏りだシロアリ被害だなどと出費があったとしたら全部持ち出しです。完全な負債となるのです。
建物の修繕を全部借主負担とする契約など、極々稀にしかありません。
その観光地に先の希望＝この先も訪れる人が増える、など分かりませんので、３年経ったら借主がもう現れないなんてこともあるでしょう。
（先日、地図に観光地とされている場所に５０年ぶりに行ったのですが、その廃れように驚きました）
儲け話には重々お気を付けください。
まず、最初に４３０万円をつぎ込んで３年で借主が借りなくなったとすると、
430÷36=約１２万円
家賃が月１３万円で固定資産税などもありますので、最初にお金を掛けた分の回収もままならないのです。
借主が使いだしてから、やれ雨漏りだシロアリ被害だなどと出費があったとしたら全部持ち出しです。完全な負債となるのです。
建物の修繕を全部借主負担とする契約など、極々稀にしかありません。
その観光地に先の希望＝この先も訪れる人が増える、など分かりませんので、３年経ったら借主がもう現れないなんてこともあるでしょう。
（先日、地図に観光地とされている場所に５０年ぶりに行ったのですが、その廃れように驚きました）
儲け話には重々お気を付けください。
A
回答日時：
2024/10/31 22:38:52
これは
借り手にリフォームしてもらいましょう
リフォームして家賃も払ってくれる人を探す
需要はある地域なら家賃次第で見つかります
3年契約っていうのもこちらがリフォームまでして貸す意味が薄れる
不動産はマッチングが大切なので
焦らず、いい条件で貸しましょう
借り手にリフォームしてもらいましょう
リフォームして家賃も払ってくれる人を探す
需要はある地域なら家賃次第で見つかります
3年契約っていうのもこちらがリフォームまでして貸す意味が薄れる
不動産はマッチングが大切なので
焦らず、いい条件で貸しましょう
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