教えて！住まいの先生

建ぺい率、容積率は、都市計画で指定された、指定建ぺい率・容積率のほか、緩和、制限規定を踏まえた基準建ぺい率、基準容積率があるんですね。

本来、指定の建ぺい率、容積率でとどまるのではなく、基準建ぺい率、容積率まで記載することが望ましいです。

しかしながら、角地加算の１０％で言えば、角地全て、１０％加算にはならないのが普通です。というのは、県条例で、角地加算には条件が付けられるからです。
広島県で言えば、側道が4m以上で、正面道路＋側道の幅員が10m以上でなければならないんです。

また、容積率も前面道路が12m未満であれば、前面道路幅員に一定係数をかけた値が、指定容積率未満であれば、指定容積率ではなく、計算で求めた値が基準容積率となります。

とすれば、前面道路幅員がいくらかで、基準建ぺい率、容積率は変わるわけです。

ところが、官民境界確認を経ていない段階で、正確な道路幅員の確定は困難です（道路台帳の幅員でも、絶対的な幅員とは言えません。或いは側溝があった場合、開渠か暗渠か、幅員の大きさ等で道路幅員に入るかどうか行政で異なったりします）。そうなると、業者は、保守的になって、指定建ぺい率、容積率を記載し、制限、緩和規定が適用される場合があると、いうような記載が多いのではないでしょうか。

業者の肩を持つわけではありませんが、業者が測量・建築の専門家でない以上、重説違反とまでは言えないのではないかと考えます。都市計画区域区分や用途地域の説明違反とは明らかに違うものです。

但し、基準容積率が指定容積率と異なる場合は、土地価格にも影響することが多いので、少なくとも、おおよその基準容積率がいくらかになるかを指摘し、正確には建築士等に確認するよう説明するのがいいでしょう。

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