教えて！住まいの先生
Q 宅建業違反。 実家には更地１００坪があり駐車場にしてます。 何かあったらそこを売却しようと思ってましたが二分割での売却になるため
分割して売ると宅建業違反になるためいったん、業者が買い取って分割して販売と言われました。
相場の７割程度での買い取りになるそうです。
そもそもなぜ違反になるんですか。
なぜ７割買い取りになるのですか。
補足
相場の７割程度での買い取りになるそうです。
そもそもなぜ違反になるんですか。
なぜ７割買い取りになるのですか。
ネットでの一括査定で５箇所の不動産屋から連絡来ました。
分割したら７割で買い取りと言われたのでまずは５０坪だけ売る予定です。
質問日時：
2024/11/5 15:10:50
解決済み
解決日時：
2024/11/11 23:35:10
回答数： 8 ｜ 閲覧数： 430 ｜ お礼： 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/11/11 23:35:10
簡単に言えば不動産業者がやるようなことを一般の人がやるとトラブルになる可能性が高いので制限されているのです
「土地を分筆し、不特定多数に対して反復継続して売却する」これは不動産業者がやることなので一般の人にはできません
これを制限しておかなければ、不動産の知識のない人が土地をどんどん購入して転売を繰り返すことになります
世の中には様々な土地があります、道路と接していないから建物を建てられない、希望している広さの建物が建てられない等
不動産は大きな買い物なので、取引でトラブルが発生すると取り返しのつかないことになる可能性があります
詐欺も発生しやすい取引なので免許制にして、責任ある取引を義務化しているのです
少し細かく説明すると
①分筆自体は免許がなくても可能
②100坪を分筆して50坪だけ売却する、これも免許不要
③100坪を分筆して同じ買主に売却する、これも免許不要
年度が変わればできる、多少なら問題ないとか、不動産業に関わる人間とは思えない責任感の欠片もない恐ろしい回答がありますが、無免許での取引は毎年検挙されています。
不動産業者が違反すると行政処分ですが、個人の方が違反すると警察が来ます、無免許の営業を行なった者には、3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金（または両者の併科）が予定されています
不動産業者が買取をする場合、相場より安く提案されるのは一般的なことで
お金に困っていて現金がすぐに欲しいという状況なら相場以下でも売却する人はいます
売りそぐ必要がないならまずは「一般の人向け」に販売活動したほうがいいでしょうね
50坪の土地の方が売りやすいのは事実ですが、広い土地を欲しがる人もいますし駐車場としてそのまま使用する人もいるでしょう
個人的にはまずは一般向けに100坪のまま売り出してみて、どうしても売れなければ買取業者に査定を依頼して一番高値を付けたところに売却するのが理想的だと思います
最初から7割減で売る必要はありません
むしろ相場よりも高く売り出して様子を見るのが一般的な売り方です
「土地を分筆し、不特定多数に対して反復継続して売却する」これは不動産業者がやることなので一般の人にはできません
これを制限しておかなければ、不動産の知識のない人が土地をどんどん購入して転売を繰り返すことになります
世の中には様々な土地があります、道路と接していないから建物を建てられない、希望している広さの建物が建てられない等
不動産は大きな買い物なので、取引でトラブルが発生すると取り返しのつかないことになる可能性があります
詐欺も発生しやすい取引なので免許制にして、責任ある取引を義務化しているのです
少し細かく説明すると
①分筆自体は免許がなくても可能
②100坪を分筆して50坪だけ売却する、これも免許不要
③100坪を分筆して同じ買主に売却する、これも免許不要
年度が変わればできる、多少なら問題ないとか、不動産業に関わる人間とは思えない責任感の欠片もない恐ろしい回答がありますが、無免許での取引は毎年検挙されています。
不動産業者が違反すると行政処分ですが、個人の方が違反すると警察が来ます、無免許の営業を行なった者には、3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金（または両者の併科）が予定されています
不動産業者が買取をする場合、相場より安く提案されるのは一般的なことで
お金に困っていて現金がすぐに欲しいという状況なら相場以下でも売却する人はいます
売りそぐ必要がないならまずは「一般の人向け」に販売活動したほうがいいでしょうね
50坪の土地の方が売りやすいのは事実ですが、広い土地を欲しがる人もいますし駐車場としてそのまま使用する人もいるでしょう
個人的にはまずは一般向けに100坪のまま売り出してみて、どうしても売れなければ買取業者に査定を依頼して一番高値を付けたところに売却するのが理想的だと思います
最初から7割減で売る必要はありません
むしろ相場よりも高く売り出して様子を見るのが一般的な売り方です
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/11/11 23:35:10
よくわかりました。
ありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2024/11/6 08:47:49
A
回答日時：
2024/11/5 16:39:19
＞なぜ二分割になるか
住宅用地としては100坪はちょっとでかすぎるので50坪2つのほうが売りやすいという判断です。
＞なぜ業法違反か
不動産は不特定多数の人に反復継続して売却する場合宅建業許可が必要です。
これは間に不動産会社を挟んでも同じで
質問者が宅建業許可を得る必要があります。
質問者が宅建業許可を持っていなければ無許可営業で2筆の土地を売ることになるので厳格にはNGです。
＞なぜ7割になるのか
文筆の手数料（登記も）と、
仲介で業者が得るはずだった仲介手数料分、
抱える在庫リスク
などを統合して3割くらい安くないとという話。
**
仲介の場合100坪をわざわざ文筆せずとも100坪で売りに出せます。業者にとってデメリットもありません。にも関わらず頑なに100坪での仲介をしないのであれば別の業者を探すことをおすすめします。
2筆売却することに業許可が必要になるかどうかの判断ですが、
実は「不特定多数の人に反復継続して」の反復継続には具体的な数量や件数が記されていません。ですのでこれは各都道府県によっては2件くらいならと目を瞑ってくれるところもあるのですが、厳格なことを言えば2件からNGっちゃNG。
元の土地の値段がわからんのですが、例えば100坪で800万円とかなら3割位行かれても仕方ないかも。
**
とりあえず別業者をあたってみることをおすすめします。
住宅用地としては100坪はちょっとでかすぎるので50坪2つのほうが売りやすいという判断です。
＞なぜ業法違反か
不動産は不特定多数の人に反復継続して売却する場合宅建業許可が必要です。
これは間に不動産会社を挟んでも同じで
質問者が宅建業許可を得る必要があります。
質問者が宅建業許可を持っていなければ無許可営業で2筆の土地を売ることになるので厳格にはNGです。
＞なぜ7割になるのか
文筆の手数料（登記も）と、
仲介で業者が得るはずだった仲介手数料分、
抱える在庫リスク
などを統合して3割くらい安くないとという話。
**
仲介の場合100坪をわざわざ文筆せずとも100坪で売りに出せます。業者にとってデメリットもありません。にも関わらず頑なに100坪での仲介をしないのであれば別の業者を探すことをおすすめします。
2筆売却することに業許可が必要になるかどうかの判断ですが、
実は「不特定多数の人に反復継続して」の反復継続には具体的な数量や件数が記されていません。ですのでこれは各都道府県によっては2件くらいならと目を瞑ってくれるところもあるのですが、厳格なことを言えば2件からNGっちゃNG。
元の土地の値段がわからんのですが、例えば100坪で800万円とかなら3割位行かれても仕方ないかも。
**
とりあえず別業者をあたってみることをおすすめします。
A
回答日時：
2024/11/5 15:52:14
100坪ですよね、まぁ業者にいいようにに騙されてますわそれ
500坪千坪レベルだったらまぁわかるけど、
100坪を二分割にしないと売れないという時点でほぼ嘘
普通に相場で100坪一筆で売り出していいですよ
家建てるのに100坪くらい欲しいと思ってる、会社として
100坪くらいを探してる・・なんて人間は案外いるし
そういう人からあれやこれや交渉が入ったら、その時に少し値切ってやればいいだけですね、7割なんて捨てるようなモンですよ
500坪千坪レベルだったらまぁわかるけど、
100坪を二分割にしないと売れないという時点でほぼ嘘
普通に相場で100坪一筆で売り出していいですよ
家建てるのに100坪くらい欲しいと思ってる、会社として
100坪くらいを探してる・・なんて人間は案外いるし
そういう人からあれやこれや交渉が入ったら、その時に少し値切ってやればいいだけですね、7割なんて捨てるようなモンですよ
A
回答日時：
2024/11/5 15:41:23
A
回答日時：
2024/11/5 15:32:52
宅建業というのは、「不動産取引を不特定多数の者に反復継続して行うこと」と定義され、駐車場を分筆して、それぞれ別の者に所有権移転すると、この反復継続とみなされる可能性があります。
ですので、広い土地を、個人が分筆して売却することはできないとされ、免許のある業者が一旦買取り、分筆して売却する流れとなります。
7割というのはその業者が足元を見ているのであり、分筆前ならどんな物件でも7割になるという意味ではありません。ただ、宅建業というのは、基本的には他人の持ち物の売買等の仲介をして、手数料をかすめとる商売ですので、自分が物件を保有するのはリスクがあり、資本効率の面からも好ましくありません。当然、実勢価格で売買することにはならず、7割~8割というのは仕方のないところと割り切るしかないでしょう。もし、それが嫌なら、アパート経営でも考えている買主が現れるまで気長に待つことですね。
ですので、広い土地を、個人が分筆して売却することはできないとされ、免許のある業者が一旦買取り、分筆して売却する流れとなります。
7割というのはその業者が足元を見ているのであり、分筆前ならどんな物件でも7割になるという意味ではありません。ただ、宅建業というのは、基本的には他人の持ち物の売買等の仲介をして、手数料をかすめとる商売ですので、自分が物件を保有するのはリスクがあり、資本効率の面からも好ましくありません。当然、実勢価格で売買することにはならず、7割~8割というのは仕方のないところと割り切るしかないでしょう。もし、それが嫌なら、アパート経営でも考えている買主が現れるまで気長に待つことですね。
A
回答日時：
2024/11/5 15:20:20
まとめて１回で販売するなら、業法に当たらないのにね
A
回答日時：
2024/11/5 15:16:18
土地を2枚に分割して売却すると宅建業とみなされます。
まあ、不動産屋の免許を取得しないとできません。
だけど、地主などは無免許で売却しております。
やりすぎると目を付けられるため、宅建業の免許を取得する地主も沢山います。
宅建士の受験テキストを買って宅建業法を勉強するとわかります。
まあ、不動産屋の免許を取得しないとできません。
だけど、地主などは無免許で売却しております。
やりすぎると目を付けられるため、宅建業の免許を取得する地主も沢山います。
宅建士の受験テキストを買って宅建業法を勉強するとわかります。
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