教えて！住まいの先生
Q 【住宅購入予算について】 マイホーム計画中の26歳共働き夫婦です。
住友林業の家の計画を申し込みましたが(契約前)予算をはるかにオーバーしてしまっているのでこのまま進めていいものか夫と疑心暗鬼になっています。
住友林業の担当者さんから紹介してもらったFPには、購入できる能力はあると
言われましたがそれもまた信じがたく…
今の私たちの現状を踏まえ、アドバイスが欲しいです。
＝現状＝
予算4500万～5000万
夫：公務員/年収約520万
妻：会社員/年収約400万(現在育休中)
・住林の提案は、土地建物6500万（40坪）セミオーダー
・ローン全額借入予定、自己資金なし
・頭金もできれば調整して少ない金額で進めたい
・土地が気に入っている分、上物の値段が高く悩んでいる（ＨＭ住友林業限定）
・支払計画は月11～13万、ボーナス10万/1回(年間20万)
住友林業の担当者さんは、予算を伝えているにもかかわらず6500万きれるようにしますと言っていますが、実際値引きはどこまでできるものなのか。
立地、条件ともにものすごくよく、とても悩んでいます。
住友林業の担当者さんから紹介してもらったFPには、購入できる能力はあると
言われましたがそれもまた信じがたく…
今の私たちの現状を踏まえ、アドバイスが欲しいです。
＝現状＝
予算4500万～5000万
夫：公務員/年収約520万
妻：会社員/年収約400万(現在育休中)
・住林の提案は、土地建物6500万（40坪）セミオーダー
・ローン全額借入予定、自己資金なし
・頭金もできれば調整して少ない金額で進めたい
・土地が気に入っている分、上物の値段が高く悩んでいる（ＨＭ住友林業限定）
・支払計画は月11～13万、ボーナス10万/1回(年間20万)
住友林業の担当者さんは、予算を伝えているにもかかわらず6500万きれるようにしますと言っていますが、実際値引きはどこまでできるものなのか。
立地、条件ともにものすごくよく、とても悩んでいます。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/11/7 21:35:39
雰囲気ではなく、きちんと計算して回答します。
年収520万円の手取り額は約405万円で月約33.7万円です。（勤勉手当・期末手当も12均等して含みます）
年収400万円だと約320万円で月26.6万円。（ボーナス含む）
世帯収入の手取りは60.3万円です。
他方住宅ローンは「頭金・ボーナスなし」「変動金利0.5パーセント」「35年返済」という条件で計算すると、
5000万円の場合・・・（月の返済額）129,792円（総返済額）54,512,740円
6500万円の場合・・・（月の返済額）168,730円（総返済額）70,866,606円
手取り額から返済額を引くと
5000万円の場合は473,200円
6500万円の場合は434,200円
これが生活費となります。
ここまでならまあ6500万円でも余裕なんですが、いろいろ考えないといけないことがあります。
（１）家の寿命
木造住宅で40年くらいです。
26歳なら66歳のときなので、なので定年を機に建て替えればいいのですが、そのときは住宅ローンは利用できないので、ローンの返済と同時にそのための貯蓄をしていかなければなりません。
土地はあるので建物だけでいいのですが40年後の価格がわかりません。
一応平屋の3LDKで3000万円とすればこのためだけに月63,500円の貯蓄です。
（２）養育費と教育費
大学卒業までを考えると、子ども１人あたり平均2000〜4000万円です。
（３）老後資金
今でも厚生年金で平均受給額は14万円ですが、中央値で見ると10万円です。
公務員も共済年金ではなくなったので同じです。
奥さまも定年まで働かれたとしても贅沢しない暮らしで使い切るので、まとまったお金はすべて貯蓄に頼ることになります。
やはり最低でも2000万円は貯めておきたいところです。
ここまでを考えると毎月20〜25万円の貯蓄が必要で、その残りが生活費ということになるので、5000万円と6500万円の月の返済額の差額４万円はかなり大きなものになってくるわけです。
しかし無謀というレベルではありません。
ひとつ考えたいのは（１）のとおり木造住宅の寿命は40年です。
40年で直ちに倒壊するわけでもないですが、少なくとも一生住めるわけではありません。
もう一軒建てるのに、今6500万円もの大金注ぎ込むのってもったいなくないですか？
ハウスメーカーは商売なので高い家を売りたいのです。
特に今は値段をつり上げる言い訳はたくさんあります。
（ウッドショック〜戦争〜円安〜人件費の上昇）
4500万円の予算が6500万円なんかになるわけありません。
わたしなら「もう結構です」と断ります。
銀行が融資する限度は年収の８倍までですが、８倍は破綻への道まっしぐらであり、通常は５倍でも貯蓄のことを考えるとかなり切り詰めた生活を強いられるものです。なのに７倍ですよ。
それともうひとつペアローンというところです。
ペアローンは単独ローンより融資枠が大きくなりますが、それ以外はデメリットしかありません。
そこで住宅をまず4000万円にして、これを旦那さまの単独ローンで考えます。
年収の８倍になりますが、そこは後で説明します。
4000万円だと月の支払いは103,834円。
旦那さまの手取りから引くと23万円くらいが残ります。
この全額を貯蓄します。
普通なら生活費が０円なので破綻です。（だから８倍は危ないのです）
しかし質問者さまの場合は奥さまの収入があるので26.6万円の生活費があります。
奥さまも自分名義の貯蓄はされたほうがいいので５万円くらいを貯蓄し、月20万円の生活費です。（水道光熱費、通信費なども含みます）
固定資産税やメンテナンスは旦那さまの貯蓄から出してもいいですが、つまり将来までを見通したら4000万円でもこういう状況です。
わたしも元公務員ですが、公務員というと知恵袋でも「じゃあ問題ない」って回答がよくありますが、意味がわかりません。
倒産や解雇だけは考えにくいですが民間と同じです。
なのにまだ20代のご夫婦をカモにしてふっかけるなんて大人のわたしとしては許せません！
銀行が貸せるだけのお金を借りさせようとしています。
しかし前述のとおり5000〜6000万円でも無謀というほどではないのでよくお考えください。
ちなみにわたしは知恵袋の「新築一戸建て」で多くの回答をさせていただいてますが、20代〜30代の多くの人が考えられていて、よく採り上げるのが一条工務店のハグミーです。
https://www.ichijo.co.jp/lineup/hugme/
1490万円となってますが、付帯工事、諸費用、オプションを考えるとこれも2000万円は軽く超えてきますが、若いご夫婦の標準的なラインかな？と思います。これに土地をいくらで探してこれるか、です。
長文失礼しました。
年収520万円の手取り額は約405万円で月約33.7万円です。（勤勉手当・期末手当も12均等して含みます）
年収400万円だと約320万円で月26.6万円。（ボーナス含む）
世帯収入の手取りは60.3万円です。
他方住宅ローンは「頭金・ボーナスなし」「変動金利0.5パーセント」「35年返済」という条件で計算すると、
5000万円の場合・・・（月の返済額）129,792円（総返済額）54,512,740円
6500万円の場合・・・（月の返済額）168,730円（総返済額）70,866,606円
手取り額から返済額を引くと
5000万円の場合は473,200円
6500万円の場合は434,200円
これが生活費となります。
ここまでならまあ6500万円でも余裕なんですが、いろいろ考えないといけないことがあります。
（１）家の寿命
木造住宅で40年くらいです。
26歳なら66歳のときなので、なので定年を機に建て替えればいいのですが、そのときは住宅ローンは利用できないので、ローンの返済と同時にそのための貯蓄をしていかなければなりません。
土地はあるので建物だけでいいのですが40年後の価格がわかりません。
一応平屋の3LDKで3000万円とすればこのためだけに月63,500円の貯蓄です。
（２）養育費と教育費
大学卒業までを考えると、子ども１人あたり平均2000〜4000万円です。
（３）老後資金
今でも厚生年金で平均受給額は14万円ですが、中央値で見ると10万円です。
公務員も共済年金ではなくなったので同じです。
奥さまも定年まで働かれたとしても贅沢しない暮らしで使い切るので、まとまったお金はすべて貯蓄に頼ることになります。
やはり最低でも2000万円は貯めておきたいところです。
ここまでを考えると毎月20〜25万円の貯蓄が必要で、その残りが生活費ということになるので、5000万円と6500万円の月の返済額の差額４万円はかなり大きなものになってくるわけです。
しかし無謀というレベルではありません。
ひとつ考えたいのは（１）のとおり木造住宅の寿命は40年です。
40年で直ちに倒壊するわけでもないですが、少なくとも一生住めるわけではありません。
もう一軒建てるのに、今6500万円もの大金注ぎ込むのってもったいなくないですか？
ハウスメーカーは商売なので高い家を売りたいのです。
特に今は値段をつり上げる言い訳はたくさんあります。
（ウッドショック〜戦争〜円安〜人件費の上昇）
4500万円の予算が6500万円なんかになるわけありません。
わたしなら「もう結構です」と断ります。
銀行が融資する限度は年収の８倍までですが、８倍は破綻への道まっしぐらであり、通常は５倍でも貯蓄のことを考えるとかなり切り詰めた生活を強いられるものです。なのに７倍ですよ。
それともうひとつペアローンというところです。
ペアローンは単独ローンより融資枠が大きくなりますが、それ以外はデメリットしかありません。
そこで住宅をまず4000万円にして、これを旦那さまの単独ローンで考えます。
年収の８倍になりますが、そこは後で説明します。
4000万円だと月の支払いは103,834円。
旦那さまの手取りから引くと23万円くらいが残ります。
この全額を貯蓄します。
普通なら生活費が０円なので破綻です。（だから８倍は危ないのです）
しかし質問者さまの場合は奥さまの収入があるので26.6万円の生活費があります。
奥さまも自分名義の貯蓄はされたほうがいいので５万円くらいを貯蓄し、月20万円の生活費です。（水道光熱費、通信費なども含みます）
固定資産税やメンテナンスは旦那さまの貯蓄から出してもいいですが、つまり将来までを見通したら4000万円でもこういう状況です。
わたしも元公務員ですが、公務員というと知恵袋でも「じゃあ問題ない」って回答がよくありますが、意味がわかりません。
倒産や解雇だけは考えにくいですが民間と同じです。
なのにまだ20代のご夫婦をカモにしてふっかけるなんて大人のわたしとしては許せません！
銀行が貸せるだけのお金を借りさせようとしています。
しかし前述のとおり5000〜6000万円でも無謀というほどではないのでよくお考えください。
ちなみにわたしは知恵袋の「新築一戸建て」で多くの回答をさせていただいてますが、20代〜30代の多くの人が考えられていて、よく採り上げるのが一条工務店のハグミーです。
https://www.ichijo.co.jp/lineup/hugme/
1490万円となってますが、付帯工事、諸費用、オプションを考えるとこれも2000万円は軽く超えてきますが、若いご夫婦の標準的なラインかな？と思います。これに土地をいくらで探してこれるか、です。
長文失礼しました。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/11/7 21:35:39
私たちのために、ここまでご丁寧に回答してくださりありがとうございます。
とても勉強になりましたし、苦手な計算もしてくださって大変助かりました。
昨日の今日ですが、同時並行していたお家探しで、予算内に収まりそうな良い物件を見つけることができました。
若いうち、今は厳しい生活になると思いますがお家をモチベーションとして頑張っていきたいと思います。
本当にありがとうございます。
回答
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A
回答日時：
2024/11/7 17:14:21
借りれますからね。
相手も借りれるだけ借りさせようとしてますよね。
1番問題なのは予算を伝えてるのにそれを無視する信頼できない人が担当というところじゃないですかね。
FPは大丈夫と言ったというケースも普通に無理だろというのよく聞きますけど、ＨＭの紹介したFPなんて回し者としか思えないです。
なんとかして金出させたい！が前面に出てる人から家買って、相手のいうままにお金出すのか？というところを思うと仮に同じＨＭにするにしてもその担当ではないよね。
相手も借りれるだけ借りさせようとしてますよね。
1番問題なのは予算を伝えてるのにそれを無視する信頼できない人が担当というところじゃないですかね。
FPは大丈夫と言ったというケースも普通に無理だろというのよく聞きますけど、ＨＭの紹介したFPなんて回し者としか思えないです。
なんとかして金出させたい！が前面に出てる人から家買って、相手のいうままにお金出すのか？というところを思うと仮に同じＨＭにするにしてもその担当ではないよね。
A
回答日時：
2024/11/7 12:43:18
結論を言うと止めた方が良いです。
マイホームは築10年以降からシロアリ処理・外壁塗装・家電更新・エコキュート更新等により突発的な出費が発生します。
更に固定資産税(年20～30万)・地震保険等の負担もあります。
一戸建てになれば、光熱費も現在よりUPします。
すなわち住宅ローンを払っても十分な貯金ができる生活スタイルでないとマイホームは長期で維持できません。
これから少子高齢化と人口減少が進行し終身雇用も充てになりません。
やはり身の丈に合った予算を計画した方が良いです。
ペアローンは離婚した時が面倒だし、夫婦共々定年まで勤められる保証もありません。
ご主人単独の住宅ローンかつボーナス払い無しで予算を計画した方が良いです。
マイホームは築10年以降からシロアリ処理・外壁塗装・家電更新・エコキュート更新等により突発的な出費が発生します。
更に固定資産税(年20～30万)・地震保険等の負担もあります。
一戸建てになれば、光熱費も現在よりUPします。
すなわち住宅ローンを払っても十分な貯金ができる生活スタイルでないとマイホームは長期で維持できません。
これから少子高齢化と人口減少が進行し終身雇用も充てになりません。
やはり身の丈に合った予算を計画した方が良いです。
ペアローンは離婚した時が面倒だし、夫婦共々定年まで勤められる保証もありません。
ご主人単独の住宅ローンかつボーナス払い無しで予算を計画した方が良いです。
A
回答日時：
2024/11/7 11:07:04
A
回答日時：
2024/11/6 23:30:24
A
回答日時：
2024/11/6 22:26:33
自己資金なしって、無理でしょ。
例えば、頭金1000万貯めました。とかなら、それなりにやりくりできる人なんだなって思います。
自己資金無しってなると浪費家と思います。
年齢や相続、昇給も分からないです。
ローン額だけではなく、固定資産税、10年後のメンテナンスも考えとかないと破綻するよ。
例えば、頭金1000万貯めました。とかなら、それなりにやりくりできる人なんだなって思います。
自己資金無しってなると浪費家と思います。
年齢や相続、昇給も分からないです。
ローン額だけではなく、固定資産税、10年後のメンテナンスも考えとかないと破綻するよ。
A
回答日時：
2024/11/6 22:24:22
さすがに6500万円は無謀です。
貯蓄や車の有無がわかりませんが、奥様の年収は入れずに旦那さんのみの年収で借りれる範囲にしましょう。3500万〜4000万が妥当と考えます。
貯蓄や車の有無がわかりませんが、奥様の年収は入れずに旦那さんのみの年収で借りれる範囲にしましょう。3500万〜4000万が妥当と考えます。
A
回答日時：
2024/11/6 22:24:19
ハウスメーカー紹介のFPですから、売る側に都合良い数字でつくってると思いますよ。
お若い分多少有利だとは思いますが、大変なんじゃないですかね。ライフプランの数字が、実態に合っているかよくよく検証した方がいいと思います。年収がどんどん上がる想定とか、奥様が時短せず定年まで働く想定ではないですか。子供の学費、習い事、家族旅行、外食などなど、望むレベルで織り込まれているでしょうか。冷静に判断してくださいね。
お若い分多少有利だとは思いますが、大変なんじゃないですかね。ライフプランの数字が、実態に合っているかよくよく検証した方がいいと思います。年収がどんどん上がる想定とか、奥様が時短せず定年まで働く想定ではないですか。子供の学費、習い事、家族旅行、外食などなど、望むレベルで織り込まれているでしょうか。冷静に判断してくださいね。
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