教えて！住まいの先生

こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。

１）4000万円の物件でどの程度のリフォーム・リノベが行われているかによるかと思います。リフォームのレベルによって下記コストがかかると仮定すると、
①表層リフォーム・クリーニングのみ：100万円
②汎用品での水回り設備交換＋表層リフォーム＋クリーニング：500万円
③フルリフォーム：800万円
買取価格＋リフォームコスト＋利益＝4000万円という計算式になります。

２）仮に当初の売出価格で800万円の利益を乗せている場合、買取価格は
➀だと、4000万円ー（100万円＋800万円）＝3100万円が上限
②だと、4000万円ー（500万円＋800万円）＝2700万円が上限
③だと、4000万円ー（800万円＋800万円）＝2400万円が上限
といったイメージです。

★不動産の場合、販売が長期化した時の値引きのバッファーをとって最初の価格付けをするので、当初800万円の利益を見込んでいても最終的に500万円程度の利益しかでないことはあるかと思います。

以上、ご参考になれば幸いです

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仲介なら売主と価格交渉ですからあなたと売買契約する金額そのものです。
不動産屋が売主なら目的は利益なので普通は７割程度で仕入れますが、
青山、恵比寿などの人気地域だと9割を越えて仕入れることもあります。
リフォーム再販の業者は７割で仕入れて、水周りなどを交換して、
見た目を良くして12割ぐらいで売ります。

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先ず、結論としては8割前後位が多いのかと思います。

また、対象物件が仲介形式か不動産会社が売主として販売に出されているかによって変わりますね。

ポータルサイト等で売買形式が書かれています。
仲介や媒介、専任等の記載があるときは仲介形式ですのでその販売価格≒売主の売却価格

不動産会社が売主の場合、A売主→B不動産会社(売主)→一般購入者
というフローになるのが一般的ですが、結局Bがどれくらいの価格で仕入れて利益を上乗せして再販しているかはなんとも言えません。

4000万売価の場合、売主が2500万で売却していることもあれば3600万円で売却している事も全然あります。

まあ、その部屋の号室が分かれば謄本を取得して大方の予想がつくケースもありますが当てにはなりません。

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その物件が、不動産会社の販売か、仲介だけなのかで変わります。

前者なら不動産会社の利益を上乗せしてますし、仲介の場合は売買成立の価格の3%ずつの計6%を、売却側と買取側がそれぞせ支払うことになってます。

私が購入したときは後者でした。手数料だけで100万単位になります。
中古にしろ、新築にしろ、契約時には必ず価格交渉をしましょう♪

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リフォーム済みの物件だと、不動産屋が売り主（個人が多い）
から購入しリフォームし販売する。
不動産屋の利益がリフォーム費用に上乗せされるので
3000万で購入して4000万迄は行かないでしょう。
個人で所有し売ろうとするなら4000万で出して持ち主には手数料を
ちょっと引いて3600万位が入る。
不動産の売買だと個人間の取引になり、不動産屋は基本は仲介手数料のみ
勘違いされてると思います。
で23区と言ってもかなり広く、高いエリア（城西、城南）と
手ごろなエリア（城北、城東）がある。
築25年と購入は良いですが、再度売ることは非常に難しい。
床暖房、食洗機等が入ってくるのは20年程度の物件でしょう。

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