教えて！住まいの先生

２・２ですね

専任媒介の物件はその不動産屋から買う方が良さそうな気がするのですが

全く逆です、買主売主と同時の不動産業者で行うのは
原則論ですが「利益相反の当事者間を一人で面倒見る」という形に成って
実際は良くない事に成ります

「売主は1円でも高く売りたい、法律上問題では無いが
金額を下げられるような弱点は隠しておきたい」

逆に

「買主は1円でも安く買いたい、何か欠点があるのであればすべて包み隠さず
些細な事まで知って置きたい」

この間をワンマンで取り仕切ると、かならずどちらかの方に味方を
せざるを得なくなります

なのでアメリカなどでは「両手仲介」が禁止されています

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2になります。
ただし専任媒介業者には直接行くのがいいかどうかは一概に言えません。
売主と組んでるとか､調査がいい加減とか､いろいろあり得ます。

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流れは２です
鍵も２です

売主はＡ社に仲介手数料を払い、買う人はＢ社に仲介手数料を払います

買う人がＡ社に行けば、Ａ社は売主と買う人の両方から仲介手数料が貰えるので儲かります
儲かった分はサービスで還元しやすくなるので、リフォームが大幅値引きになったりクリーニングが無料になったりが期待出来ます
だから専任媒介契約だったら専任の不動産屋に直接行った方が絶対にいいです

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仰る通り、売主との直接的なやり取りはその専任媒介契約を結んでいる不動産会社（A社）を通して行われることが一般的です。（※あくまで一般論）

しかし例外的にB社が直接売主様と連絡を取り内見のセッティングや質問のやり取りを行なうケースも可能性は低いですが想定されます。

B社が売主様から直接鍵を受け取ることも考えられます。
しかし専任媒介契約があるためA社にもB社からの問い合わせがいく可能性はあります。
あくまで例外のケース。

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