教えて！住まいの先生
Q 位置指定道路に関して教えてください。 分譲地を購入予定ですが前面道路が私道で位置指定道路となり公道に出るためにはその位置指定道路を通る必要があります。
もともと農地を宅地造成した土地で前面道路の所有権は100%売主が持ち続けます。
以上を踏まえて以下お教えください
1、通行や掘削の承諾書は貰えますが、将来もし所有者の気が変わり反故にされた場合、承諾書にて通行、掘削を主張できるのでしょうか
2、地役権の登記ができればベストなのだと思いますが、こういったケースで地役権の設定までするのは一般的でしょうか
3、登記をしない場合でも、開発分譲により売買された土地である以上、黙示の地役権？は認められますでしょうか？その際は通行、掘削はどちらも可能でしょうか
法律に詳しくないので的外れな質問でしたら申し訳ありません。
何卒よろしくお願い致します
補足
以上を踏まえて以下お教えください
1、通行や掘削の承諾書は貰えますが、将来もし所有者の気が変わり反故にされた場合、承諾書にて通行、掘削を主張できるのでしょうか
2、地役権の登記ができればベストなのだと思いますが、こういったケースで地役権の設定までするのは一般的でしょうか
3、登記をしない場合でも、開発分譲により売買された土地である以上、黙示の地役権？は認められますでしょうか？その際は通行、掘削はどちらも可能でしょうか
法律に詳しくないので的外れな質問でしたら申し訳ありません。
何卒よろしくお願い致します
皆様ご回答ありがとうございました。
基本的には通行権は守られると理解致しました。
追加質問で恐縮ですが、掘削に関して自分なりに調べました。
2023年の民法改正にてライフラインに関わる掘削を行う場合は前面道路の土地所有者に通知は必要なものの承諾は不要になったという記事を見つけました。
上記の理解は正しいでしょうか？
勿論トラブルを避ける為にできるだけ承諾を得るべきだとは認識しております。さらに掘削工事は必要最低限かつ道路の現状回復等の義務はこちらにあると認識しております。
質問日時：
2024/11/27 15:29:54
解決済み
解決日時：
2024/12/9 18:49:24
回答数： 8 ｜ 閲覧数： 178 ｜ お礼： 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/12/9 18:49:24
1.将来所有者の気が変わって承諾内容を反故にされる可能性は十分あります。手元に承諾書があっても相手側がそれを認めないとなれば司法の場で争うことになります。承諾書や契約書の類は司法で争うことになった場合に初めて効力を得ます。司法から認められて通行掘削を主張できるようになります。
2.地役権を設定することは可能ですが一般的かと言われるとそうでもありません。通常は開発団地に住む所有者全員で共有するのが一般的です。
3.黙示では認められません。位置指定道路とは建築基準法の道路として認めてもらうだけの話であって、通行掘削の承諾とは関係がありません。よって通行掘削は所有者の承諾がないことには不可能です。
まず人が歩く通行は法律で保護されます。
通行の承諾が必要なのは第三者（居住者家族以外）の通行と車両の通行です。
その道路が位置指定道路である限り再建築も可能です。
また仮にその道路を共有で持ったとしても、通行掘削承諾は所有者全員の承諾が必要となるため、共有者の中に意地悪な人が1人でもいれば通行と掘削を邪魔されます。
面倒なのは売主は宅建業者でしょうから、その宅建業者が倒産廃業したときに承諾書をもらう相手がいなくなること、承諾が必要な際に私道所有者から印鑑代を請求されること、将来売却したいと思っても私道所有者を煙たがって売りずらくなることなどリスクはあります。
私なら買いません。
2.地役権を設定することは可能ですが一般的かと言われるとそうでもありません。通常は開発団地に住む所有者全員で共有するのが一般的です。
3.黙示では認められません。位置指定道路とは建築基準法の道路として認めてもらうだけの話であって、通行掘削の承諾とは関係がありません。よって通行掘削は所有者の承諾がないことには不可能です。
まず人が歩く通行は法律で保護されます。
通行の承諾が必要なのは第三者（居住者家族以外）の通行と車両の通行です。
その道路が位置指定道路である限り再建築も可能です。
また仮にその道路を共有で持ったとしても、通行掘削承諾は所有者全員の承諾が必要となるため、共有者の中に意地悪な人が1人でもいれば通行と掘削を邪魔されます。
面倒なのは売主は宅建業者でしょうから、その宅建業者が倒産廃業したときに承諾書をもらう相手がいなくなること、承諾が必要な際に私道所有者から印鑑代を請求されること、将来売却したいと思っても私道所有者を煙たがって売りずらくなることなどリスクはあります。
私なら買いません。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/12/9 18:49:24
各項目ごとにご回答頂きありがとうございました
回答
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A
回答日時：
2024/12/3 16:40:55
A
回答日時：
2024/11/27 19:21:12
①、建築基準法第42条1項5号道路は、当然だか建築基準法のその
1000㎡未満の開発許可でない分譲地の為の道路です。また、土地
登記簿謄本の土地地目が公衆道路は非課税であり通行権はありです。
②、土地の登記簿に地役権は無理です。一部でも土地は掘削も購入
が最良の対策です。道路の持分がなくとも道路維持負担もあります。
尚、開発許可の道路だと建築基準法第42条1項4号の道路とします。
1000㎡未満の開発許可でない分譲地の為の道路です。また、土地
登記簿謄本の土地地目が公衆道路は非課税であり通行権はありです。
②、土地の登記簿に地役権は無理です。一部でも土地は掘削も購入
が最良の対策です。道路の持分がなくとも道路維持負担もあります。
尚、開発許可の道路だと建築基準法第42条1項4号の道路とします。
A
回答日時：
2024/11/27 17:37:43
1、通行や掘削の承諾書は貰えますが、将来もし所有者の気が変わり反故にされた場合、承諾書にて通行、掘削を主張できるのでしょうか
→持ち主が変わらない限り有効と思います。
2、地役権の登記ができればベストなのだと思いますが、こういったケースで地役権の設定までするのは一般的でしょうか
→持ち分を持つ方が確実です。
3、登記をしない場合でも、開発分譲により売買された土地である以上、黙示の地役権？は認められますでしょうか？その際は通行、掘削はどちらも可能でしょうか
→位置指定道路になっていれば通行は大丈夫です。掘削は所有者の承諾が必要です。
→持ち主が変わらない限り有効と思います。
2、地役権の登記ができればベストなのだと思いますが、こういったケースで地役権の設定までするのは一般的でしょうか
→持ち分を持つ方が確実です。
3、登記をしない場合でも、開発分譲により売買された土地である以上、黙示の地役権？は認められますでしょうか？その際は通行、掘削はどちらも可能でしょうか
→位置指定道路になっていれば通行は大丈夫です。掘削は所有者の承諾が必要です。
A
回答日時：
2024/11/27 16:30:01
埼玉にそういう分譲地はあります。
建て替えができませんよ。
共有持ち分にしないということは悪意があります。
私道は固定資産税がかかりますので、普通分譲地の使用者の名義にします。
あえて固定資産税を長年払い続けて所有するということはその後利益が発生するからです。
気が付いて良かったですね。
絶対手を出さないように。
建て替えができませんよ。
共有持ち分にしないということは悪意があります。
私道は固定資産税がかかりますので、普通分譲地の使用者の名義にします。
あえて固定資産税を長年払い続けて所有するということはその後利益が発生するからです。
気が付いて良かったですね。
絶対手を出さないように。
A
回答日時：
2024/11/27 16:10:06
売主が倒産したりすれば困ります。将来の
何の保証もないです。
通常は、その道路を使用する者の持ち分登記で
共有にします。持分さえ持っていれば単独で利用
使用できますから。
２地役権の設定など応ずるはずがないです。
３所有者の承諾は必須です。
なので、持ち分登記をしないなら、その分譲地の購入
自体をするべきではないと思います。
多分、銀行も融資しないのではないでしょうか。
何の保証もないです。
通常は、その道路を使用する者の持ち分登記で
共有にします。持分さえ持っていれば単独で利用
使用できますから。
２地役権の設定など応ずるはずがないです。
３所有者の承諾は必須です。
なので、持ち分登記をしないなら、その分譲地の購入
自体をするべきではないと思います。
多分、銀行も融資しないのではないでしょうか。
A
回答日時：
2024/11/27 16:02:08
＞もともと農地を宅地造成した土地で前面道路の所有権は100%売主が持ち続けます。
なんだそれ？
そんな話は聞いた事がありません。
私ならその土地は何があっても絶対に購入しません。
※そもそも、その様な状況で建築確認が降りるとは思えません。(質問者さんの勘違いではありませんか？)
なんだそれ？
そんな話は聞いた事がありません。
私ならその土地は何があっても絶対に購入しません。
※そもそも、その様な状況で建築確認が降りるとは思えません。(質問者さんの勘違いではありませんか？)
A
回答日時：
2024/11/27 15:42:12
通常私道は分譲地を買った人の共有、若しくは分筆して買った人の名義にするのが一般的です。
通行は妨害されても裁判で勝てますが、掘削は承諾料を取るのかもしれません。
私道の所有権を売主が持つのならば不具合が発生した時の工事費は全額売主負担ですよね？（アスファルト補修、上下水道の破裂等）
通行は妨害されても裁判で勝てますが、掘削は承諾料を取るのかもしれません。
私道の所有権を売主が持つのならば不具合が発生した時の工事費は全額売主負担ですよね？（アスファルト補修、上下水道の破裂等）
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