教えて！住まいの先生

1. 個人から法人への不動産移転の方法
基本的な手続き
→個人から法人への不動産移転は 売買契約 や 現物出資 による方法がありますが、通常は「売買」によることが一般的です。
・売買契約：個人と法人間で売買契約を結び、法人に不動産を譲渡する。
・現物出資：法人設立時や増資時に、不動産を資本として法人に出資する形。登記手続きが必要で複雑になるため、あまり利用されません。

※注意点
法人と個人の取引は 第三者間での通常取引と同じ扱い を受けるため、適正な価格で取引を行わなければ税務上問題となる可能性があります。

2. 費用について
不動産を法人に移転する際の主な費用は以下の通りです：

・不動産取得税
法人が不動産を取得した場合、不動産取得税が課されます。
税率：固定資産税評価額の 4%（住宅用土地・建物は軽減措置あり）。
固定資産税評価額が1,000万円の場合、不動産取得税は約40万円。
・登記費用
法人名義に変更するための登記が必要です。
登録免許税：固定資産税評価額の 2%（売買の場合）。
例：1,000万円の不動産の場合、登録免許税は約20万円。
登記を依頼する司法書士への報酬：5〜10万円程度。
・譲渡所得税（個人側の負担）
売却益が発生した場合、個人に対して譲渡所得税が課されます。
課税対象：売却価格 −（取得費用＋譲渡費用）＝譲渡所得。
税率：短期（5年以内保有） 39.63% ／ 長期（5年以上保有） 20.315%。
・消費税
土地部分は非課税ですが、建物部分は消費税課税対象になる場合があります（要確認）。
・その他費用
固定資産税の精算金や仲介手数料（必要な場合）。

3. 法人に移転するメリットとデメリット
メリットについて
・節税効果
→不動産収益（家賃収入など）が法人の所得として計上され、法人税率（15〜23.2%）が適用されます。
経費として、法人名義の借入利息や修繕費などを計上可能。
個人では控除できない費用（例えば役員報酬や法人での自動車購入費など）を法人経費化できます。

・相続対策
→個人所有の場合、相続時に高額な相続税が課されますが、法人所有にすることで株式評価額をコントロールできます。
資金調達のしやすさ

法人名義の不動産を担保にして法人で融資を受けやすくなります。

・責任の限定
→不動産運営に伴うリスク（訴訟など）が法人に限定されるため、個人の資産が守られる。

デメリット
・最終的に法人から収入を自分が受け取るタイミングで所得税がかかるので、実質は法人化しても長期的に見るとほとんど節税になっていない。

・移転時の初期費用が高額
→上記の各種税金や費用が一度にかかるため、現金の準備が必要。

・法人維持コスト
→法人は毎年の税務申告が必要で、税理士報酬や法人住民税（最低7万円）などの維持費が発生します。

・利益が出ない場合の税金
赤字でも法人住民税の均等割（最低7万円）が発生します。
不動産売却時の税率の変化

・法人で不動産を売却すると「法人税」が課され、個人の譲渡所得税よりも高くなる場合があります。

4. まとめとアドバイス
法人移転は単純に「売買」と考えて問題ありませんが、税金や登記費用を含めると高額な初期費用がかかります。
メリット（節税や相続対策）がデメリット（費用負担や法人維持コスト）を上回る場合に有効です。

■注意点
適正価格での売買契約を行う。
売却益が発生する場合は個人側の税負担を計算する。

■おすすめの行動
私なら相続問題がないのであれば個人で不動産を所有します。
そして、節税対策として社保カツを使います。
社保カツは個人事業主でないと使えないのですが、国民健康保険料をかなり圧縮できます。

だから、結局は法人設立するよりも個人事業主で社保カツを使うのが一番、経済的メリットが大きいと思います。
https://shahokatsu.com/

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個人と法人は別人格です。個人（貴殿）から実質個人的な法人（貴殿の会社）で
あっても利益相反行為に当たるため所有権移転申請書に「取締役会議議事録」を添付する必要があります。

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＞法人を設立して、個人の所有から法人所有にするのは簡単でしょうか。

司法書士や税理士に手続きを全て丸投げすれば簡単です
自分でやろうとすると大変です

＞個人から法人への売買になるのでしょうか。

その通りです
売買価格（時価）の算定が素人では難しいです


＞どれくらい費用がかかるでしょうか。

どこまで自分でしてどこから専門家に依頼するのかにより
全く金額が異なります
全てケースバイケースです


＞個人→法人の所有になることでメリットはありますでしょうか。

法人は死なないので相続税が課税されることは無い

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個人からは法人への売買になります。メリットがあるかどうかは、不動産の所有権移転登記にかかる費用と不動産取得税の金額によります。毎年の所得税よりは法人税の方が安くなる可能性はありますが、最初のこの二つが大きいと、メリットが出るまで期間がかかることが考えられます。

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