教えて！住まいの先生

Q 不動産売買の確定申告について、 2780万の物件を、初期費用210万を足して、2990万でフルローンを組みました。ですが諸事情により、すぐに家を売却することになりました。

売却の際にローンは2960万残っていたので、2960万で売りました。

これを確定申告する場合、ローン残高と売却額が同じなので所得は0って扱いになるのか、
それとも、購入時2990万、売却時2960万で、30万マイナスって扱いになるのか、どちらですか？

あと、売却後に初期費用の中の保証料と保険料で130万返金されたのですが、これって所得になりますか？

質問日時： 2024/12/2 08:28:56 解決済み解決日時： 2024/12/2 14:00:48
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A 回答日時： 2024/12/2 14:00:48

ローンは関係ありません。
あくまでも購入額と売却額が問題です。
ただし、売却後に初期費用の中の保証料と保険料で130万返金されたことについては、購入金額の一部が返金されたということになります。。
よって、以下の計算になるかと思います。
譲渡所得＝売却額ー購入額＝2960万ー（2990万ー130万）＝100万
となります。

これに対する課税額ですが、お話からすると所有期間5年以下の短期譲渡所得になるので、税率が少し高めになってしまいます。
短期譲渡所得（所有期間5年以下）・・・39.63％（所得税30.63％・住民税9％）
課税対象額×39.63%＝譲渡所得税
よって、譲渡所得税は、100万×39.63%=39万6300円
となります。

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A 回答日時： 2024/12/2 09:13:35

譲渡所得の計算は、売却額－取得費及び譲渡費用＝譲渡所得です。

抵当権設定費用、利息、保証料などは取得費になりません。
保証料は返金されたとしても、全額ではないでしょう。
多少、損しているはずなので、返金されても所得にはなりません。

初期費用に何が含まれるかにより、取得費が変わります。
210万円の内訳が知りたいところです。

なお、譲渡の際、不動産会社に仲介手数料は支払っていませんか？
3％＋6万円だと結構な金額になりますよ。
コレは譲渡費用ですから、引けます。