教えて！住まいの先生

＞ローンの半分を肩代わりするのかと夫が言っています。夫も住むことには賛成してくれていますが、ちゃんと名義変更や譲渡をしてくれるのか心配しています。肩代わり分+贈与税だとマイナス面が多いような気がして。

まず損得で考えるようであればこの話はやめた方が良いです。
あとでもめることになります。


・ゆくゆくは出て行って、別の場所に住む
・土地建物の権利はもらわなくてもかまわない
・建物の修繕費用は実兄持ち
・その分質問者家族が今の賃貸よりも安く住める

この条件なら良いと思います。
一つの土地建物を共有するデメリットはかなり多いです。
それであれば、上記のメリットである家賃が安くなる部分で貯蓄や投資をした方が良いでしょう。

また、もともと持っていた土地と書いてありますので、土地の名義に質問者もしくは母の名前も入っていませんか？
父や母の財産（土地等も含む）の相続はどうされましたか。
この辺りも明確にしておいた方がよいです。

仮に遺言書にすべて兄に譲るとあったとしても、遺留分というものがあります。
少し勉強してみてください。
「相続 遺留分 法定相続分」
などと検索してみてください。
ご自分で難しければ、旦那さまにも相談して理解を手伝ってもらってください。
あとあと揉めないように早めに解決できると良いですね。

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＞母の住居部分に住んでくれたらローンを完済後に土地建物の名義を半分こちらに移すと言っています
元々持っていた土地の名義が母なら、質問者に権利（半分？）があるでしょ
母が住んでいたところを区分所有とし、貰った方が良いのでは、、、

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土地は元々持っていたなら、土地の所有者は母となってるはずです。その母が死んだので、法律的には貴方と兄貴で半分ずつとなっています。が、死んだ母のまま、所有者の変更登記をしていないのだと思います。それを兄貴が、底地を半分上げると言ってるだけなんじゃないかなぁ。土地の所有者の名前を母から変える(相続登記)は、近所の司法書士にやってもらえばいいです。数万の手数料と、数万から数十万の登記費用が掛かります。

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・「ローン完済後に実兄から相続する」
お兄様が生きているので、相続じゃなくて贈与です
名義変更にかかる費用は、
兄弟間には、贈与税の特例がないため、110万を超える部分が課税対象となります
土地と建物となると、半分でもかなりの額でしょう
仮に、1000万だとしても、贈与税は230万ほど、それ以外に登録免許税と不動産取得税も数十万かかります。司法書士に頼めばその報酬も発生するので、300万程度の支出が発生するかと思います

二世帯とはいえ、同居するとなれば、うまくいかない場合もあります
不仲となれば、名義を譲るという話にもひびが入るかもしれないし、質問者さん自身がそこを出たいと考えてしまう可能性もあります
また、不動産を共有で持つって、
・お互いが亡くなった後の名義が複雑になる
・修繕など必要になった時に、どちらがどの程度出すのか出揉めることもある
・そこに住む必要がなくなっても、売ったりなどしにくいし、処分に困る
などなど、お互いにとってデメリットの方が多いので、お勧めはできません

とはいえ、質問者さんの今の家賃と同等か、安い条件で住めるのであれば、質問者さん自身にもメリットがあるので、住んでもいいかと思います

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名義を半分移すというのは良くないと思います。
お互い元気で、その後もそれぞれの子供たちが住むなら問題ないですが両方で持つということは、両方の利害が一致しなければ売却することもできないわけです。空いたところにお住まいになるなら、家賃相当額をお兄様にお支払いして住む。共通の補修などは折半してやるなどとルールを決めて行った方が良いと思います。
その建物の頭金としてお母様のお金が入っているのでしょうか？お兄様として一部をあなたにもという考えでそのような申し出があったとしたら、家賃を相場よりその分引いてもらうなど名義の半分といった方法ではなく相殺する方法を考えられた方が良いでしょう。

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