教えて！住まいの先生

マンション管理士です。

分譲マンションのベランダは共用部分です。もう少し詳しく言うと、共用部分のうちの「専用使用部分」といいます。つまり、区分所有者や占有者が排他的に使う共用部分です。

共用部分は、「用法にしたがって使用することができる」とマンションの法律である区分所有法で定められています。「用法」とは、普通だったらそう使うよね、と見なされる使い方のことだと思って下さい。たとえば、廊下であれば歩いて通路とするのが普通の使い方、つまり「用法」です。したがって、廊下に物を放置していけない、傘の放置や置き配は禁止、ということになります。

では、ベランダはどうでしょうか。冒頭で述べたとおり、ベランダは共用部分のうちの専用使用部分です。だから、廊下とは異なり、ある程度私物を置くことは「用法」のうちに入るでしょう。たとえば洗濯物を干したり、エアコンの室外機を置いたり、植木鉢を置いたり、チェアーを置いて夜空を眺めたり、です。

避難経路だから私物を置くな、というのはいささか過剰な要求だと思います。マンション管理組合の規約や細則でそのように定められていたり、消防署から改善指示があったりしたならともかく。おそらくそのご友人はベランダのために管理費にプラスして「専用使用料」を管理組合に支払っているはずですし。

ただし、「観葉植物をたくさん置いています」というのが少し気になりました。何十個も鉢植えを置いているのなら、それは通常の「用法」から逸脱します。

まとめますと、「ベランダは専用使用部分なので、用法にしたがって使用する権利がある。私物を置くことを一切禁止するためには、規約や細則の定めが必要」ということになります。

追加で質問があればどうぞ。

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観葉植物は多少はお目こぼししてくれるかもしれませんが、ちょっと度が過ぎてしまったのでしょうね。
火気厳禁の場合はタバコもダメです。

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ベランダは共用部分なので、基本的に私物を設置することは出来ません。
共同住宅では２方向避難が義務で、
多くのマンションではベランダと廊下が避難通路に指定されます。
避難通路は一定以上の幅が指定されており、
転がったり倒れて避難梯子や避難経路を塞ぐ物が無いことを確認します。
エアコン室外機、給湯機などは固定されていますのでまだマシですが、
転がったり倒れたりして避難の妨げになると判断されると、
毎年の消防検査で合格できません。
消防用設備の点検結果を報告しなかったり、
虚偽の報告をしたりすると、
30万円以下の罰金または拘留が科せられる可能性があります。
これは消防法第44条第11号に規定されています。

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ベランダ・バルコニーと言われる部分は普通共有部分です。
駐車場も共有部分ですが、賃貸契約を結ぶことで占有して利用できるのと同じように、日常的には占有して利用することができますが、非常時には避難経路として計画されており、避難に邪魔なものは原則置くことができません。

建築基準法などでは一定規模の建物では、災害時に備えて１つの避難経路が使えなくても、逃げられるように別の避難経路を配置することになっています。
マンションなどでは廊下から屋外階段への道が１つの避難経路で、もう１つがベランダ・バルコニーなどを避難経路として計画しています。
個々が区分所有者の専有部分だと非常時だとは言え私有地に勝手に立ち入ってしまうことになりますので、共有部分として扱うのが普通です。

避難経路となっている証拠に上階からの避難ができるように昇降口などが設置していたり、隣戸間の壁は簡単に壊れるようになっています。非常時に壁を壊すことで避難通路になるようにです。

共有部分であることは検索してみればすぐにわかりますよ
一例です。
https://www.housecom.jp/faq/category_oheya/197/
https://www.aeras-group.jp/column/a102487/

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