教えて！住まいの先生

https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q10312916205?__ysp=44Oq44OO44K344O8

最近不動産投資について調べているせいか、リノシーの広告がやたらと目にします。 不動産投資会社(区分マンション)がたくさんありますが、正直なにがいいのかわかりません。やる人っているのでしょうか？
都心の土地価格が上がっているので現金購入して、売却であればいけそうな気がしますが、わざわざローン組んで、将来価格が減少するワンルームの投資にやる意味が解りません

新築と中古で考えたときに、リノベにかかる維持費を考えると新築の方が良いなと思う反面、購入金額を踏まえると中古の倍以上ですよね。
ローン金利＜利回りはわかりますが、実際無理なのでは？

「投資」だからどうなるかわからないのはもちろんですが,,,
皆様のご意見をたくさんお願いします。

またもし不動産投資会社様を使った方がいれば、
良さを教えてください


ベストアンサー
まずしっかりと勉強、情報収集する事が大前提です。例えばワンルーム投資でも良い面（合う人）、悪い面（合わない人）があり、双方のスタンスで解説している記事や動画が多数あります。巷ではワンルーム投資がヤバい、絶対ダメ、という言説も多いですが、そういう断定的な物言いは明らかに間違いで、合わない人が手を出すからヤバい事になるのです。自身の投資スタンスと合って成功している人も沢山います。

まず不動産投資の良い面としてレバレッジがかけられるという事です。自己資金ゼロで融資を受け、大きな運用をして、それに見合う大きな資産形成が可能になるという事です。300万の自己資金の現金で株を買う場合と、融資を受けて3000万のワンルームを買うのでは、同じ利回りでも後者の方がはるかに有利に資産形成できます。

当然借入をしているわけですから、毎月の銀行への返済が発生しますが、その原資は入居者の家賃で大半を賄うため、自分の財布からの返済ではありません。細かい話をすると、近年は物件価格も上がっているため、毎月数万程度の手出しが必要になる（赤字になる）事が多いです。そのためこんなモノは投資ではないという人もいるのですが、そこは大きな勘違いで、長期で保有する事で大きな資産形成が出来るのが不動産投資のメリットです。

計算すればすぐに分かりますが、おおよそ10年～15年保有すると、残債が減り、残債額が物件価格を下回るようになります。これまで累積した赤字を考慮してもトントン、損失なく売却できるようになります。そして15年目以降は加速度的に残債が減りますので、売却する事で一定の利益が出ます。また25年～30年程度で完済すると、売れば物件価格が丸々利益になりますし、毎月の返済の必要が無くなるため、売らなくても毎月の家賃収入の大半が残るという金の卵を産む鶏になるのです。

要は15年目までは我慢、それ以降は利益が積み上がり、完済の25年～30年目以降はキャッシュマシーンの自動運転が実現します。売却して新しい物件を買っても良いし、持ち続けて40年50年と家賃を得ても良い。これがワンルーム投資です。

一方で気を付けなければならないのは入居者が退去した場合、家賃収入が途絶えるため、銀行返済を全て自分の財布から支出する必要があります。
災害リスクや定期的な修繕にも費用がかかります。こういった点も考慮しながら少なくとも15年間は保有する必要があります。15年経たずに売却すると単なる損切で大損です。
特に20代、30代の15年間は、転職、結婚、出産、自宅購入など大きなライフイベントがあり、空室時に自分の財布から返済する必要があるが故に転職をあきらめたり、投資用ローンを組んでいるために住宅ローンが組めなくなったりという事が考えられます。そういった点はリスクと言えます。

まとめると
レバレッジをかける事で、長期的には大きな資産形成につながる
長期（少なくとも15年）は持ち続ける資金体力やモチベーションが無いとかえって損をする
完済するとキャッシュマシーンが手に入るため、老後資金の確保などにも有利
これらの特徴を理解しないで手を出す人が多いので、こんなはずではなかったとなる人が多い
という感じだと思います。

繰り返しますがワンルームや不動産投資が悪いわけでは無く、自分に合うか合わないかの見極めを誤った人が失敗し騒いでいる側面が強いという事です。
どんな投資でも言える事ですが、成功している人は淡々と利益を積み上げています。