教えて！住まいの先生
Q 都心老朽マンションの建替えについて 築50年近い、都心に近い副都心のマンションの1戸を所有しています。 漏水や耐震性能を考えると、いっその事建替えも検討したいと思っています。
13階建てで50戸なのですが、一部3階までしかない部分があり、その部分の土地を建替え時に上げれば、戸数も倍近く増えるかと思います。
マンション建替えになった場合、場所は良いので完成後に売却すれば利益がでる可能性がるものと思っているのですが、
同じような都心の老朽マンション建替えをした人の経験談や費用感等を聞きたいです。
補足
マンション建替えになった場合、場所は良いので完成後に売却すれば利益がでる可能性がるものと思っているのですが、
同じような都心の老朽マンション建替えをした人の経験談や費用感等を聞きたいです。
容積率と建蔽率と高さ制限の計算結果からは倍近い住戸専有面積になる事を補足しておきます
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/4/6 14:12:22
☆,質問の件で、先ずはその既存建物の建築確認申請書の設計図面を
近隣の一級建築士設計事務所へ持参をして、現在の都市計画の用途
地域や建築基準法等の法的な制約から、最大建築の可能性を知るこ
とが、最初の課題の解決の基本を得ることが基本かと思います。
その上で今月から改正建築基準法と省エネ化の義務規定と4月からの
工事費の値上げを含めて採算性を事前に知ることが大切と思います。
近隣の一級建築士設計事務所へ持参をして、現在の都市計画の用途
地域や建築基準法等の法的な制約から、最大建築の可能性を知るこ
とが、最初の課題の解決の基本を得ることが基本かと思います。
その上で今月から改正建築基準法と省エネ化の義務規定と4月からの
工事費の値上げを含めて採算性を事前に知ることが大切と思います。
回答
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A
回答日時：
2025/4/6 10:39:05
（元）不動産会社経営の宅建士です。
分譲マンションは、あなた個人が頭を悩ませても「全くのムダ」ですよ。
なぜならマンションは、区分所有法でほとんどのことが法規定されているからです。（例：建替え決議は４/５以上の賛成———など）
そして、「利益が出れば」などは、よぎらせること自体がナンセンスです。
なぜなら、マンションでの建替えなどは、極めて少数であり、基本的には「修繕・修繕･･･」の連続で、老朽化したマンションも維持しているのが現状だからです。
ではなぜ建替えなど困難か、と言えば、
◆建て替えるに決定すると、住人は一時、よそへ転居が必要、
◆住人には転居も不可———も多い、
◆少子高齢化・空家全国で９百万戸とされる現在、各題建設しても回収困難が見えている、
◆建替え決議が決まっても、永住希望者は反対すれば、管理組合はその号室を「買い取る」法規定になっている、
等々、様々な制約があるからです。
従って、」当面、修繕で耐える以外に朗報はないのです。
分譲マンションは、あなた個人が頭を悩ませても「全くのムダ」ですよ。
なぜならマンションは、区分所有法でほとんどのことが法規定されているからです。（例：建替え決議は４/５以上の賛成———など）
そして、「利益が出れば」などは、よぎらせること自体がナンセンスです。
なぜなら、マンションでの建替えなどは、極めて少数であり、基本的には「修繕・修繕･･･」の連続で、老朽化したマンションも維持しているのが現状だからです。
ではなぜ建替えなど困難か、と言えば、
◆建て替えるに決定すると、住人は一時、よそへ転居が必要、
◆住人には転居も不可———も多い、
◆少子高齢化・空家全国で９百万戸とされる現在、各題建設しても回収困難が見えている、
◆建替え決議が決まっても、永住希望者は反対すれば、管理組合はその号室を「買い取る」法規定になっている、
等々、様々な制約があるからです。
従って、」当面、修繕で耐える以外に朗報はないのです。
A
回答日時：
2025/4/6 10:38:06
あなたの資力によりますが
建て替えは思ったほど、お金か
かかります。
もちろん土地に対して銀行は貸してはくれますが
解体４億、建て替え８億
その他諸々で10数億は必要になります
あなたが相続として受け継がせるな
ら、それもありですが
相続人がそれを望むかは確認が必要です
なら売ってしまえ！はオススメしません理想の土地は売れば2度と手に入りません売ったら終わりです
子孫繁栄まで考えたら、お金は手離れがしやすい、困らない程度が理想です。現金を多く残してロクなことにはなりません
あなたに他に借金があれば
さらに借金して建て直しをオススメします。
借金も相続ですので、トータルして
相続税対策になります。
このへんは専門家と考えるべきでしょう
建て替えは思ったほど、お金か
かかります。
もちろん土地に対して銀行は貸してはくれますが
解体４億、建て替え８億
その他諸々で10数億は必要になります
あなたが相続として受け継がせるな
ら、それもありですが
相続人がそれを望むかは確認が必要です
なら売ってしまえ！はオススメしません理想の土地は売れば2度と手に入りません売ったら終わりです
子孫繁栄まで考えたら、お金は手離れがしやすい、困らない程度が理想です。現金を多く残してロクなことにはなりません
あなたに他に借金があれば
さらに借金して建て直しをオススメします。
借金も相続ですので、トータルして
相続税対策になります。
このへんは専門家と考えるべきでしょう
A
回答日時：
2025/4/6 08:59:12
一棟持っているわけではないのですね？
マンションの建替は管理組合が主導して居住者の理解を得ないと不可能です。先ずは建替に向けて管理組合理事の説得からです。一人で先走っても良い結果は得られません。なかなか難しいです。
マンションの建替は管理組合が主導して居住者の理解を得ないと不可能です。先ずは建替に向けて管理組合理事の説得からです。一人で先走っても良い結果は得られません。なかなか難しいです。
A
回答日時：
2025/4/6 07:44:04
A
回答日時：
2025/4/6 07:25:21
あまり期待しない事ですね。
建て替えのメリットですが
土地代ー解体費用 がプラスならメリットがある訳です。
戸数が増えると土地の権利も少なくなりますので、その分が区分所有者のメリットになるかと思います。
だけど、高層建築となれば基礎工事からしっかり作りますので、戸建てに比べれば建設費は割高ですし、維持管理にも金はかかります。
だから、分譲マンションを普通に買うよりは、最初から土地の権利を持ってる分だけ割安になる。それだけの事です。
だから、どの程度の土地かわかりませんが、平米単価で100万円くらいの建設費はかかるんじゃないですか？
建て替えの成功例は少ないですが、ネットでググればなんか出て来ますよ。
建て替えのメリットですが
土地代ー解体費用 がプラスならメリットがある訳です。
戸数が増えると土地の権利も少なくなりますので、その分が区分所有者のメリットになるかと思います。
だけど、高層建築となれば基礎工事からしっかり作りますので、戸建てに比べれば建設費は割高ですし、維持管理にも金はかかります。
だから、分譲マンションを普通に買うよりは、最初から土地の権利を持ってる分だけ割安になる。それだけの事です。
だから、どの程度の土地かわかりませんが、平米単価で100万円くらいの建設費はかかるんじゃないですか？
建て替えの成功例は少ないですが、ネットでググればなんか出て来ますよ。
A
回答日時：
2025/4/6 07:20:08
土地には建ぺい率、容積率、北側斜面規制などがあり、建てられる建物に制限があります。
まず、その土地に建てられる建物の条件を調べてみましょう。
多くのマンションなどで、一部が上までなく段々になっているのは、隣接地の日照を保障するためのものです。
面積を増やせると建替えのハードルが下がるので、いい結果だといいですね。
まず、その土地に建てられる建物の条件を調べてみましょう。
多くのマンションなどで、一部が上までなく段々になっているのは、隣接地の日照を保障するためのものです。
面積を増やせると建替えのハードルが下がるので、いい結果だといいですね。
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