教えて！住まいの先生
Q 分譲マンションは４０～５０年後どうなってしまうのですか？ 戸建の購入を考えて色々探してますが、
よりよい地域に住もうとすると、土地の価格は高額になり手が届きません。
そのような地域にはきまって沢山のマンションがたっています。
新築マンションはやはり高額ですが、戸建を一からたてるよりはまだ
手が届きそうです。
新築か、築1０年未満の中古マンションの購入も考え始めたのですが、
現在、首都圏をはじめ、多くの都会都市で立ち並んでいるマンションは、
３０年後は老化し、日本のマンション状況はどのようになってしまうのか
正直言って疑問と不安があります。
高層マンションではなく、４～６階建て、１００戸前後のマンションを探してはいますが、
将来の老化した日本のマンションについて、皆さんはどのようにお考えで購入を決断
されましたか？
感想というより、専門的な面での回答が頂けたら幸いです。
どうぞ宜しくお願い致します。
そのような地域にはきまって沢山のマンションがたっています。
新築マンションはやはり高額ですが、戸建を一からたてるよりはまだ
手が届きそうです。
新築か、築1０年未満の中古マンションの購入も考え始めたのですが、
現在、首都圏をはじめ、多くの都会都市で立ち並んでいるマンションは、
３０年後は老化し、日本のマンション状況はどのようになってしまうのか
正直言って疑問と不安があります。
高層マンションではなく、４～６階建て、１００戸前後のマンションを探してはいますが、
将来の老化した日本のマンションについて、皆さんはどのようにお考えで購入を決断
されましたか？
感想というより、専門的な面での回答が頂けたら幸いです。
どうぞ宜しくお願い致します。
質問日時：
2010/7/22 11:06:08
解決済み
解決日時：
2010/7/22 15:20:46
回答数： 4 ｜ 閲覧数： 43309 ｜ お礼： 50枚
共感した： 3 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2010/7/22 15:20:46
結構、深刻な問題です。
正直、先は読めません。
国土交通省が優良マンションストック向上を目指し、管理組合に対する助成金支出などを始めています。
マンション管理適正化に資するためマンション管理士制度も樹立しました。
マンション建替え円滑化法もあります。
これら全てが来たるべきマンションのスラム化に対処する為です。
マンション本体の耐用年数は６０年程度いきますが、内装・外装、配管、エレベーター、電気、ガス、水道設備などは修繕しなければなりません。
その為に、マンションでは管理組合設立が法定され、当然に管理費・修繕費の徴収が図られています。
しかし、これら費用の徴収を滞納する人は少なくありません。
当然、管理は行き届かず資産価値は下がり、建て替えは計画すらできません。
これが「マンションは管理を買え」といわれる所以です。
で、建て替えの例は全国でも１００ありません。
そして、建て替えができた理由は、建ぺい率増加により総戸数が増えた。
増えた戸数をマンション開発業者が分譲することで建設費が浮いた。
これしかないのです。
マンション住民が全員３０００万づつ負担して新しく建て替えましょう、って話は上手く行かないんですね。
まぁ、８０％が建て替えに同意すれば２０％に端金渡して追い出すことも可能ですが。
よって、これから建て替えが必須のマンションは大きな社会問題になってきます。
マンション建て替え助成法ってのが法案化されるでしょう。
都市部スラム化は行政も望みませんし、ゼネコンは国が補助金をジャブジャブだしてくれることを望みます。
ダムや道路は造りきったので今度はマンション建て替えが大きな公共投資になるんです。
↑
個人的観測
さて、購入を考えるなら１００年マンション、スケルトン・インフィル工法がお勧めです。
このマンションは孫の代まで住めることを考えてあります。
マンションを躯体部分と専有住居部分に分けて内装工事と外装工事を分化したものです。
安心して買うなら（住居は安心を買うもの）一戸建てかスケルトン・インフィルです。
正直、先は読めません。
国土交通省が優良マンションストック向上を目指し、管理組合に対する助成金支出などを始めています。
マンション管理適正化に資するためマンション管理士制度も樹立しました。
マンション建替え円滑化法もあります。
これら全てが来たるべきマンションのスラム化に対処する為です。
マンション本体の耐用年数は６０年程度いきますが、内装・外装、配管、エレベーター、電気、ガス、水道設備などは修繕しなければなりません。
その為に、マンションでは管理組合設立が法定され、当然に管理費・修繕費の徴収が図られています。
しかし、これら費用の徴収を滞納する人は少なくありません。
当然、管理は行き届かず資産価値は下がり、建て替えは計画すらできません。
これが「マンションは管理を買え」といわれる所以です。
で、建て替えの例は全国でも１００ありません。
そして、建て替えができた理由は、建ぺい率増加により総戸数が増えた。
増えた戸数をマンション開発業者が分譲することで建設費が浮いた。
これしかないのです。
マンション住民が全員３０００万づつ負担して新しく建て替えましょう、って話は上手く行かないんですね。
まぁ、８０％が建て替えに同意すれば２０％に端金渡して追い出すことも可能ですが。
よって、これから建て替えが必須のマンションは大きな社会問題になってきます。
マンション建て替え助成法ってのが法案化されるでしょう。
都市部スラム化は行政も望みませんし、ゼネコンは国が補助金をジャブジャブだしてくれることを望みます。
ダムや道路は造りきったので今度はマンション建て替えが大きな公共投資になるんです。
↑
個人的観測
さて、購入を考えるなら１００年マンション、スケルトン・インフィル工法がお勧めです。
このマンションは孫の代まで住めることを考えてあります。
マンションを躯体部分と専有住居部分に分けて内装工事と外装工事を分化したものです。
安心して買うなら（住居は安心を買うもの）一戸建てかスケルトン・インフィルです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2010/7/22 15:20:46
やはり深刻な問題ですよね。もし購入するならば「１００年マンション、スケルトン・インフィル工法」というのを調べてみます。ありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2010/7/22 11:37:25
アメリカなどでは日本に先行してマンションの老朽化問題が起こっています。
日本でもバブル期に作られたリゾートマンションの一部では老朽化マンションの末期の状態が見て取れます。
マンションを放棄する人が増えることでスラム化したり、管理費や修繕積立金の滞納などで維持管理が出来ずにますます住居者が減ってしまうなどが考えられます。
マンションというのは区分所有ですので全員の賛同が得られないと大規模な修繕や立替などがしづらいというのが一番のネックでしょう。
またマンションの老朽化と同時に住民もお年寄りが増えてくると将来に向けての大きな出費には消極的になりがちです。
管理費などの滞納があればセキュリティや防犯・防災などが一番に機能しなくなる可能性が高く、それが原因で転売や賃貸もしづらくなるなどのリスクもあります。
リゾートマンションの例では、管理費や固定資産税を払いたくないためにタダでもいいから手放したいという人がいたりしてものすごい値崩れをしているものもあります。
温泉施設やジムなど共用施設に維持管理費がかかる物件ほどその老朽化により資産価値が落ちがちです。
こちらのサイトなど参考になさってください。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20070313d3000d3.html
ただ、都心などの交通の便利なところでは準工業地域などだと一戸建てを建てても回りに高い建物が建って圧迫感があったりする場合もあり、地目によっては一戸建てよりはマンションの方が快適ということもあるかもしれません。。
お探しの低層マンションも、昔は敷地を大きくとっていたので高層に建て替えて住民を募り建て替え費用に充当したりが可能でしたが今は建ぺい率いっぱいに立っているものが多いのでそういう技を使えるマンションはほとんどないと思います。
今のお台場や豊洲など高層マンションが立ち並んでいる地域などはご心配の通り将来的にどうなるのかは不透明だと思います。
我が家などは始発駅で座って都心にいけるロケーションに戸建てを構えました。
通勤時間はかかりますが、住環境という面では理想に近いです。
共稼ぎの忙しいご家庭では不可能な選択かもしれませんが、マンションは良くも悪くも住民全体が一蓮托生なのは間違いないと思います。
家賃を勿体無く思うかもしれませんが、住宅ローンを組めば、家賃の何年分もの利息や固定資産税などがついて回るので頭金をじっくり貯めて納得のいく物件にめぐり合うまでは様子見というのも一案かと存じます。。
日本でもバブル期に作られたリゾートマンションの一部では老朽化マンションの末期の状態が見て取れます。
マンションを放棄する人が増えることでスラム化したり、管理費や修繕積立金の滞納などで維持管理が出来ずにますます住居者が減ってしまうなどが考えられます。
マンションというのは区分所有ですので全員の賛同が得られないと大規模な修繕や立替などがしづらいというのが一番のネックでしょう。
またマンションの老朽化と同時に住民もお年寄りが増えてくると将来に向けての大きな出費には消極的になりがちです。
管理費などの滞納があればセキュリティや防犯・防災などが一番に機能しなくなる可能性が高く、それが原因で転売や賃貸もしづらくなるなどのリスクもあります。
リゾートマンションの例では、管理費や固定資産税を払いたくないためにタダでもいいから手放したいという人がいたりしてものすごい値崩れをしているものもあります。
温泉施設やジムなど共用施設に維持管理費がかかる物件ほどその老朽化により資産価値が落ちがちです。
こちらのサイトなど参考になさってください。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20070313d3000d3.html
ただ、都心などの交通の便利なところでは準工業地域などだと一戸建てを建てても回りに高い建物が建って圧迫感があったりする場合もあり、地目によっては一戸建てよりはマンションの方が快適ということもあるかもしれません。。
お探しの低層マンションも、昔は敷地を大きくとっていたので高層に建て替えて住民を募り建て替え費用に充当したりが可能でしたが今は建ぺい率いっぱいに立っているものが多いのでそういう技を使えるマンションはほとんどないと思います。
今のお台場や豊洲など高層マンションが立ち並んでいる地域などはご心配の通り将来的にどうなるのかは不透明だと思います。
我が家などは始発駅で座って都心にいけるロケーションに戸建てを構えました。
通勤時間はかかりますが、住環境という面では理想に近いです。
共稼ぎの忙しいご家庭では不可能な選択かもしれませんが、マンションは良くも悪くも住民全体が一蓮托生なのは間違いないと思います。
家賃を勿体無く思うかもしれませんが、住宅ローンを組めば、家賃の何年分もの利息や固定資産税などがついて回るので頭金をじっくり貯めて納得のいく物件にめぐり合うまでは様子見というのも一案かと存じます。。
A
回答日時：
2010/7/22 11:18:56
マンションには購入費のほかに修理保全費?として毎月数万の積み立てがあると思います。
その積み立てたお金で修理したり、耐用年数以後に建て替え時の費用の一部とする計画だと思います。
そのため修理保全費が高く結局は毎月高い代金を支払うことになります。
マンションの耐用年数は50～60年だと思います、もちろん内装材などはもっと低いですが・・・・
耐用年数後には建て替えが必要となったら新たな出費が出ると思いますよ。
ですが一戸建てのほうが耐用年数が低く途中の修繕も多いと思います、やはり一戸建てのほうが出費は多いですね。
その積み立てたお金で修理したり、耐用年数以後に建て替え時の費用の一部とする計画だと思います。
そのため修理保全費が高く結局は毎月高い代金を支払うことになります。
マンションの耐用年数は50～60年だと思います、もちろん内装材などはもっと低いですが・・・・
耐用年数後には建て替えが必要となったら新たな出費が出ると思いますよ。
ですが一戸建てのほうが耐用年数が低く途中の修繕も多いと思います、やはり一戸建てのほうが出費は多いですね。
A
回答日時：
2010/7/22 11:12:49
管理組合次第ですが、50年経過後はほとんど立替になるでしょう。
今の基準法が変化しないと仮定すれば、建て替え費用を各区分所有者が数100万以上負担することになります。
お近くの、首都圏では浦安鉄筋住宅など30年以上前に建てられた分譲団地を見学してはいかがですか？
今の基準法が変化しないと仮定すれば、建て替え費用を各区分所有者が数100万以上負担することになります。
お近くの、首都圏では浦安鉄筋住宅など30年以上前に建てられた分譲団地を見学してはいかがですか？
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