教えて！住まいの先生

こんちは＾＾

前の質問も読ませてもらいました、根本的に見解の相違かな？って気がします。

先ずは提供情報で重大なものが抜けてます、これは貴方の年収です。この情報は重大です。

次に見解の相違という部分ですが、プロ＝不動産屋ならば所謂『転がし』は簡単ですが素人ではそうは簡単に行きません。相違の大きな部分は商品の価値というものへの捉え方です。

車を買い替えたがイマイチ調子が悪いので“やっぱり『前の車が良い』と考え買い戻す、これはよくある話ですが、建物では正直商売以外では簡単に買い戻す事など考え難い？表現が難しいけど現実からは離れてると思うんですよね。

で大きな壁という部分ですが
一般的に中古の物件を購入する場合は１００％融資は先ず行いません、通常ならば価格の６０％が上限値と考えるのが金融機関の考え方の基本です。

では何故６０％なのか？
新築の場合は全てが所謂『新品』です、ココから償却を始めます、しかし中古は購入金額が査定上限値にはならない事を理解してください。

近隣地域の土地価格をベースに、また建物の償却を引いて価値に換算するわけですから１００をベースにすれば１００が売値、実勢は？となれば販売業者の原価を２０％とし８０％が基礎、ココから償却を掛ければ６０％は頷ける数字になってしまうのです。

後は金融機関の考え方・評価が加わってきます。

したがって今回の買い替えに対する『担保不足』は既に貴方が思う数字と違ってるという意味合いになります。

単純に３８００万で融資をお願いしますと申し込んでも『門前払いは仕方ない事が』想定できます。

逆に年収が１０００万を超えていても融資は難しいと考えます。
貯金は無いですよね？？これもネックです。

また仮に年収が５００万とすれば条件的には３８００万の融資はギリギリで通るでしょう、しかし返済期間が３０年以下とすればアウトです。

この点も中古では壁になります(築８年なので２７年ならば可能性はあります)、中古の評価は建物の築年数でも返済期間の条件でアウトになる事も考えられます。(２７年で計算ですと年収が６００万でギリギリです)

当方が言う見解の相違という部分は年収と返済期間、これに担保価値を加味するので勘違いされてるのでは？と思う次第です。

当の本人ではないので壁の真意は分りませんが私的には１番が年収・次に家族環境(鬱病の件)・勤務先って感じかな？まか金融機関もこの様なところを所見で見出し融資の可否を決めてるようですよ。

補足より
そうですか年収が１０００万あってもＮＧとなれば雲行きは非常に怪しいですね。

ならば地場の信金・信組あたりの方が警戒感としては強くはなりますが所得に関するアシストが出る可能性も否めません。

県の保証協会付けの融資+プロパーローン(銀行の独自ローンですが第三者保証が必要)で申し込む手もありますね。
※限度額融資+独自融資

協会は大手と考えは同じですが貸付保証は税金です、この点では融通が利き易い事は事実です。

しかし未完済に因る三度の住宅ローン申し込み、通常は借り換えならばスムーズな進行になりますが・・・・・
まぁ年齢的にも４０歳前後ならば問題ないでしょうね。

最後に
１０００万の所得、安定的(倒産リスクの少ない大手へ勤務)な企業であれば問題ないので地場機関へ声を掛けて見てください、ただ所得が自営等であれば微妙ですね、何時下がるかが分りませんから。

奥さんのためにも早めに行動です
因みに金利は当初１０年固定で１．７％前後が多いようですね。

頑張ってください＾＾

• なるほど：0
• そうだね：0
• ありがとう：0

この回答が不快なら