教えて！住まいの先生
Q 不動産会社ともめています。宜しくお願いします。
今年、新しく土地を買い家を新築したのですが、不動産側のミスでセットバックの記載、説明がありませんでした。家が建った後で不動産に確認したところ発覚しました。
こちらとしては不動産側のミスなのでセットバック部分だけを買い戻してほしいといったところ、｛こちら（不動産側）としても使い道がないので買い取れない。必要ないなら市に寄付する手続きはします｝といわれました。
自分のミスは形だけ謝罪し、誠意はまったく感じられませんでした。
こちらとしては土地の購入代金（セットバック部分のみ）でも数十万損したことになります。隣にも土地があり、自分が購入した土地よりは少し狭いですがセットバック部分がなく使い勝手はいいです。先に説明でセットバックについてしっかり説明されていたら隣の土地の購入も考えていたと思います。
挙句の果てに、何度か不動産側と話をしていると｛これ以上はうちとしてはどうにもできない。買い戻せというなら裁判を起こせばいい｝とまで言う始末。しかも最初土地購入のとき担当だった人は今回の交渉の途中で急に退社することになりましたといって、いなくなりました。（担当だった人と責任者との間で情報の交換はあまりなかったようです）裁判となるとお金も時間もかかって大変だと思い、悩んでいます。
この場合、どのようにしたらいいのでしょうか？不動産側に責任はないのでしょうか？
長い文面で申し訳ありません。本当に悩んでいます。よろしくお願いします。
補足
こちらとしては不動産側のミスなのでセットバック部分だけを買い戻してほしいといったところ、｛こちら（不動産側）としても使い道がないので買い取れない。必要ないなら市に寄付する手続きはします｝といわれました。
自分のミスは形だけ謝罪し、誠意はまったく感じられませんでした。
こちらとしては土地の購入代金（セットバック部分のみ）でも数十万損したことになります。隣にも土地があり、自分が購入した土地よりは少し狭いですがセットバック部分がなく使い勝手はいいです。先に説明でセットバックについてしっかり説明されていたら隣の土地の購入も考えていたと思います。
挙句の果てに、何度か不動産側と話をしていると｛これ以上はうちとしてはどうにもできない。買い戻せというなら裁判を起こせばいい｝とまで言う始末。しかも最初土地購入のとき担当だった人は今回の交渉の途中で急に退社することになりましたといって、いなくなりました。（担当だった人と責任者との間で情報の交換はあまりなかったようです）裁判となるとお金も時間もかかって大変だと思い、悩んでいます。
この場合、どのようにしたらいいのでしょうか？不動産側に責任はないのでしょうか？
長い文面で申し訳ありません。本当に悩んでいます。よろしくお願いします。
土地の形状ですが車の出入りする方向とは別の側面に当たる部分がセットバックになっています。なのでそこに何ができても支障はありません。
建物は狭くはなってないですが、家の周囲を回る際に狭くて動きにくい状態です。
発覚した後、不覚にも重要事項説明書に訂正印を押してしまったのですが大丈夫でしょうか？
質問日時：
2011/11/19 00:40:39
解決済み
解決日時：
2011/11/26 01:29:56
回答数： 4 ｜ 閲覧数： 732 ｜ お礼： 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
不動産コンサルタントの 土 屋 輝 之 と申します。どうぞよろしくお願いします。
ご質問からはトラブルになっている不動産業者は仲介業者ではなく自ら所有し売主として販売していた土地を購入されたように思われ、またセットバックが必要なために予定していた建物の面積が狭くなったというような状態ではなさそうですのでこれを前提としてお答えいたします。
まずこの不動産業者は重要事項説明書の記載不備ということで場合により行政指導や処分（業務停止・指示処分）の対象となります。
セットバック部分を不動産業者に買い取らせる事をご要望されているようですが購入した土地が道路に面さない状態となりますので絶対にしないでください。
買主側としてもっとも望ましい解決方法はセットバック部分の面積について購入した金額が返金されることですのでその旨を申し出る必要があると思います。
その上で不動産業者が一切の返金をしないということであれば県庁などで宅建業者とのトラブルを相談する窓口で事情を説明し業者へ指導をしてもらう方法もあります。
それでもまったく応じないということであれば法律事務所へ相談することになりますがセットバックが必要だった面積の金額によっては弁護士への報酬とのバランスを考慮する事を忘れないようにして下さい。
無事にトラブルが解決することをお祈りしております。
■補足に関する回答
セットバックの面積が影響して予定していた建物面積が確保できなかったということでしょうか、、？
（※重要事項説明書に当該土地に建築できる面積の上限が記述されていると思われますが如何でしょうか、、？）
今回のケースで不動産業者の責任を追及する場合、建物建築前（計画段階）が最も望ましかったのですが新築工事が完了していることや訂正印を押印していることは不利な条件となる可能性は否定できません。
新築工事に着手する前であれば予定していた建物面積が確保できないため契約を締結した目的を達することができないなどの主張を展開することも可能である場合もありますが工事が完了している状態では困難であると考えます。
また、セットバック部分以外に接道が確保出来ているということで安心しましたが、それでも買取ではなく費用の返還というスタンスで交渉して頂くことが望ましいと考えます。
ご質問からはトラブルになっている不動産業者は仲介業者ではなく自ら所有し売主として販売していた土地を購入されたように思われ、またセットバックが必要なために予定していた建物の面積が狭くなったというような状態ではなさそうですのでこれを前提としてお答えいたします。
まずこの不動産業者は重要事項説明書の記載不備ということで場合により行政指導や処分（業務停止・指示処分）の対象となります。
セットバック部分を不動産業者に買い取らせる事をご要望されているようですが購入した土地が道路に面さない状態となりますので絶対にしないでください。
買主側としてもっとも望ましい解決方法はセットバック部分の面積について購入した金額が返金されることですのでその旨を申し出る必要があると思います。
その上で不動産業者が一切の返金をしないということであれば県庁などで宅建業者とのトラブルを相談する窓口で事情を説明し業者へ指導をしてもらう方法もあります。
それでもまったく応じないということであれば法律事務所へ相談することになりますがセットバックが必要だった面積の金額によっては弁護士への報酬とのバランスを考慮する事を忘れないようにして下さい。
無事にトラブルが解決することをお祈りしております。
■補足に関する回答
セットバックの面積が影響して予定していた建物面積が確保できなかったということでしょうか、、？
（※重要事項説明書に当該土地に建築できる面積の上限が記述されていると思われますが如何でしょうか、、？）
今回のケースで不動産業者の責任を追及する場合、建物建築前（計画段階）が最も望ましかったのですが新築工事が完了していることや訂正印を押印していることは不利な条件となる可能性は否定できません。
新築工事に着手する前であれば予定していた建物面積が確保できないため契約を締結した目的を達することができないなどの主張を展開することも可能である場合もありますが工事が完了している状態では困難であると考えます。
また、セットバック部分以外に接道が確保出来ているということで安心しましたが、それでも買取ではなく費用の返還というスタンスで交渉して頂くことが望ましいと考えます。
質問した人からのコメント
回答日時： 2011/11/26 01:29:56
たくさんの回答ありがとうございます。早速、不動産が登録している協会に相談を持っていきます。あまりに不動産側の態度が悪いので何とか罰してもらいたいものです。
回答
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A
回答日時：
2011/11/19 01:08:56
狭い道ではセットバックが必要で道路法で決まってます。土地は返ってこないと考えてまず間違いないです。
土地の坪単価を出して失った部分の金額＋迷惑料を返してもらって示談が一番いいのですが…｡
あとどちらにしても国土交通省なり都道府県知事宛にクレームを出しましょう。その業者のチラシなり名刺なりに免許番号が書いてあるはずです。
宅地建物取引業者は国交大臣か知事から営業許可を受け、免許を持ってます。問題のある業者には指導､注意、最悪免許停止の処分が出るかもしれません。
土地の坪単価を出して失った部分の金額＋迷惑料を返してもらって示談が一番いいのですが…｡
あとどちらにしても国土交通省なり都道府県知事宛にクレームを出しましょう。その業者のチラシなり名刺なりに免許番号が書いてあるはずです。
宅地建物取引業者は国交大臣か知事から営業許可を受け、免許を持ってます。問題のある業者には指導､注意、最悪免許停止の処分が出るかもしれません。
A
回答日時：
2011/11/19 01:08:22
補足に関して
契約時に、セットバックの旨を改めて業者から説明があり、かつ署名押印までされた場合は、承諾・納得した事となりますので、業者のみ悪者にするには、厳しいかもしれません。
ただし、玄人・素人の契約となりますので、一度、行政に確認する事をお勧めします。
思いっきり、不動産側の「重要事項説明記載ミス」になりますね。
しかも、セットバックが必要だった・・・素人みたいな業者ですね。
それに、買い取れないから寄付する手続きはとるって、誠意、知識不足にもほどがあります。
まず、この場合はあきらかに業者のミスなので、私道負担部分に該当する面積に対し、いくらか金銭をもらうべきです。
普通なら、お金を払って、すいませんでは済まないと思いますが、最低、それぐらいはすべきです。
それを伝えても、業者が動かない場合は、地方整備局又は、国土交通相、もしくは、その業者が会員登録している団体＝保証協会 へクレームをいれ、対処すべきですね。裁判を起こす前に、まずは確認してみて下さい。
契約時に、セットバックの旨を改めて業者から説明があり、かつ署名押印までされた場合は、承諾・納得した事となりますので、業者のみ悪者にするには、厳しいかもしれません。
ただし、玄人・素人の契約となりますので、一度、行政に確認する事をお勧めします。
思いっきり、不動産側の「重要事項説明記載ミス」になりますね。
しかも、セットバックが必要だった・・・素人みたいな業者ですね。
それに、買い取れないから寄付する手続きはとるって、誠意、知識不足にもほどがあります。
まず、この場合はあきらかに業者のミスなので、私道負担部分に該当する面積に対し、いくらか金銭をもらうべきです。
普通なら、お金を払って、すいませんでは済まないと思いますが、最低、それぐらいはすべきです。
それを伝えても、業者が動かない場合は、地方整備局又は、国土交通相、もしくは、その業者が会員登録している団体＝保証協会 へクレームをいれ、対処すべきですね。裁判を起こす前に、まずは確認してみて下さい。
A
回答日時：
2011/11/19 01:06:27
セットバック部分を買い取ってくれたとして、そしたら、お宅は転売できなくなりますよ。昔、通りに面した土地だけ不動産会社の名義で分譲され、建て替えもできなければ、転売できなかった所がありました。購入者は全く知らなかったそうです。
要はそこに塀を建てられて家への出入りができないようにすることだってできますから、買い取りを要求するのはやめましょう。
重要事項説明が不十分だったわけですから、相手にも落ち度があることは十分です。市区町村でやっている無料弁護士相談や消費生活センターに相談してみてください。住宅相談もあります。
それにしてもおかしいですね。建売ならともかく土地だけ購入して家を建てたならハウスメーカーが気づくはずです。
また、上司が知らなかったなんて信用しない方がいいですよ。売りにくいからあえて、言わなかったのではないでしょうか。不動産屋なんてそんなものです。
一生の買い物なので、ノリで買ってしまってはいけませんよ。不動産会社の営業なんてひどいもんです。売ったら終わりですから。
家を別に建てたなら、金銭で解決しましょう。
建売なら別の方法があると思います.
補足拝見しました
重要事項説明書に訂正印を押してしまったらむずかしいでしょう。セットバックがあるかないかなんて、道路を見ればわかるし、周辺のおうちを見ても普通わかりますし、押印までしたら無理だと思います。対抗しようがありません。
セットバックの意味は、緊急車両が入るためのもので、周囲やお宅が火事などが発生したときに、消防車などが入れるようにするためのものです。もともと土地をもっていた人は、建て替えの時は無料でセットバックして土地を提供してますので、裁判にするほどではないですよ。無駄に争うより諦めた方がいいと思います。
数十万でしょ。弁護士費用の方が高くつくし、地価が不景気で下落すれば、その位の金額は諦めざるしかありません。どうしても納得できなければ、無料弁護士相談へ。その後は5000円/1時間の相談料、不動産屋と交渉を実際させたら、数十万では済みませんよ。多分弁護士も諦めるように勧めると思います。
要はそこに塀を建てられて家への出入りができないようにすることだってできますから、買い取りを要求するのはやめましょう。
重要事項説明が不十分だったわけですから、相手にも落ち度があることは十分です。市区町村でやっている無料弁護士相談や消費生活センターに相談してみてください。住宅相談もあります。
それにしてもおかしいですね。建売ならともかく土地だけ購入して家を建てたならハウスメーカーが気づくはずです。
また、上司が知らなかったなんて信用しない方がいいですよ。売りにくいからあえて、言わなかったのではないでしょうか。不動産屋なんてそんなものです。
一生の買い物なので、ノリで買ってしまってはいけませんよ。不動産会社の営業なんてひどいもんです。売ったら終わりですから。
家を別に建てたなら、金銭で解決しましょう。
建売なら別の方法があると思います.
補足拝見しました
重要事項説明書に訂正印を押してしまったらむずかしいでしょう。セットバックがあるかないかなんて、道路を見ればわかるし、周辺のおうちを見ても普通わかりますし、押印までしたら無理だと思います。対抗しようがありません。
セットバックの意味は、緊急車両が入るためのもので、周囲やお宅が火事などが発生したときに、消防車などが入れるようにするためのものです。もともと土地をもっていた人は、建て替えの時は無料でセットバックして土地を提供してますので、裁判にするほどではないですよ。無駄に争うより諦めた方がいいと思います。
数十万でしょ。弁護士費用の方が高くつくし、地価が不景気で下落すれば、その位の金額は諦めざるしかありません。どうしても納得できなければ、無料弁護士相談へ。その後は5000円/1時間の相談料、不動産屋と交渉を実際させたら、数十万では済みませんよ。多分弁護士も諦めるように勧めると思います。
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