教えて！住まいの先生

不動産コンサルタントの土屋輝之と申します。
早速ですがご質問に回答させて頂きますのでどうぞよろしくお願いします。

まず、ご質問からは土地の賃貸借契約の内容が判然としませんが建物の所有を主たる目的とした賃貸借契約であるか否かということがこの問題の大きな分岐点となります。
建物の所有を主たる目的とした土地の賃貸借（賃借権）には借地法の適用があります。
しかし、資材置場を目的とする場合の様に土地賃貸借契約の目的が建物所有を目的としていない場合には借地法の適用がありません。

また、建設工事現場の作業員宿舎や事務所などの様に一時的な使用を前提とした賃貸借契約である場合も借地借家法の適用はありません。

以下はご質問のケースが建物の所有を主たる目的とした賃貸借契約であることを前提にお答えします。


1.弊社は新しい所有者が了承すれば、新たに賃貸借契約は結べないのでしょうか？
（※ 不動産業者曰く【それは出来ない】との返事でした。）

■当該土地が売買され新所有者が承諾（了承）すれば新たに賃貸借契約を締結することに問題はありませんが現実性が乏しいと考えるのが妥当ではないでしょうか。

2.裁判所からの正式な退去命令があるまで、占有しても構わないのでしょうか？

■賃借人に賃料の滞納や土地の用法違反などが無い場合には裁判所から退去命令を受けることはないと思われます。

3.移転費用の負担、休業補償等の請求は行えるのでしょうか？

■賃借人に賃料の滞納や土地の用法違反などが無い場合で賃貸人の契約解除、明渡しの申し出を受けるケースでは移転費用や休業補償などの交渉が可能であると思われますが先方が交渉に応じるか否かは実際に行なってみないと分かりません。

4.賃借料の受取拒否の場合、裁判所？または法務局？への供託金で大丈夫でしょうか？

■賃料の受領を拒否されたときは賃料の受領拒否を供託原因とする弁済供託をすることにより賃料債務を消滅させることができます。地代・家賃を弁済供託する場合には供託所に備え付けられた専用の供託書に必要事項を記載した上で供託金を添えて債務履行地の供託所で手続を行う必要があります。尚、供託所は法務局・地方法務局およびその支局に所在しています。

5.現在は現地を事務所で使用している為、居住権にはならない？

■居住用建物ではありませんので居住権には該当しないと思われますが、事務所として使用する建物を所有することを目的とした契約であれば借地借家法の適用があります。しかし、資材置き場や建設現場の事務所などの場合には事務所を所有することが主たる目的ではありませんので借地借家法の適用はありません。

6.弊社が使用中において、敷地内に【販売物件】等の看板を出すのは、不動産業者の業務妨害と看做してもよい？

■当該土地が販売物件であることを告知する看板を出すことが直ちに営業妨害に当たるか否かは判断が難しい問題です。貸主と話し合いで解決ができない場合には法律事務所に相談されることをおすすめします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

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