教えて！住まいの先生
Q 地目変更について教えてください。
父方の祖父母が住んでいた土地が兵庫県にあります。父は他界し、母は一戸建てを持っており、私も弟も家庭の事情から現住所から兵庫県へ引っ越す予定はなく、家屋自体もものすごく古く、雨漏りがしている状態で管理しきれず困っております。
現状、宅地９０坪、畑２２１坪、山林１００坪の地目での所有です。
不動産会社に査定して戴いたところ、当地の新規就農者の畑の取得は１反からだそうで、うちの畑の場合約８０坪ほど足りません。
１反にならないので、本来畑としての１反の価値は５０万円ほどらしいのですが、価値をゼロとしてしか査定できないと言われました。
うちには山林地目で１００坪ほどありますので、（現状、更地で庭木が数本植わっている状態です）これを地目変更して畑にし
一反以上にすると、物件を売却する際に便利になると思うのですが、山林から畑への地目変更は可能でしょうか？
相続も自分でやりましたので可能なようでしたら地目変更も自分でやろうと思うのですが、地目変更の理由は農業委員会に正直に言っても構わないのでしょうか？売却は地目変更さえできれば、解体費用、下水引き込みを引いた金額での仲介をお願いしようかと思っています。
地目変更後に気を付けること（固定資産税が多少上がるのは諦めています）などございましたら教えて頂けないでしょうか？
大変厚かましい質問を致しまして申し訳ございませんが、素人で農地法など全く解りませんのでご指導お願い致します。
現状、宅地９０坪、畑２２１坪、山林１００坪の地目での所有です。
不動産会社に査定して戴いたところ、当地の新規就農者の畑の取得は１反からだそうで、うちの畑の場合約８０坪ほど足りません。
１反にならないので、本来畑としての１反の価値は５０万円ほどらしいのですが、価値をゼロとしてしか査定できないと言われました。
うちには山林地目で１００坪ほどありますので、（現状、更地で庭木が数本植わっている状態です）これを地目変更して畑にし
一反以上にすると、物件を売却する際に便利になると思うのですが、山林から畑への地目変更は可能でしょうか？
相続も自分でやりましたので可能なようでしたら地目変更も自分でやろうと思うのですが、地目変更の理由は農業委員会に正直に言っても構わないのでしょうか？売却は地目変更さえできれば、解体費用、下水引き込みを引いた金額での仲介をお願いしようかと思っています。
地目変更後に気を付けること（固定資産税が多少上がるのは諦めています）などございましたら教えて頂けないでしょうか？
大変厚かましい質問を致しまして申し訳ございませんが、素人で農地法など全く解りませんのでご指導お願い致します。
質問日時：
2012/10/8 23:05:18
解決済み
解決日時：
2012/10/9 14:30:48
回答数： 2 ｜ 閲覧数： 472 ｜ お礼： 500枚
共感した： 0 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
不動産コンサルタントの長嶋です。リクエストをいただきましたので、回答申し上げます。いただいた情報から完全な解を見出すには限界がありますが、結論を申し上げれば、まず、地目変更自体、通らないものと思われます。農地ではないのですから、農地とは認定されないでしょう。
また、農業従事者が実際に現れて実際に買ってくれるかどうかという点も気になります。地域特性ががよくわからないのですが、確率としてはあまり高くないように思われます。
オーソドックスに、現況で売却することをおすすめします。このとき、売却査定は複数に依頼されることをおすすめします。相場観もつかめますし、このような、少し特殊なケースの案件では、ある程度経験のある業者が好ましいため、複数社とのやり取りの中でどこに依頼するのが適切か、感触を掴んでください。
あまりご期待に添える回答ではありませんが、お答えになりましたでしょうか？
また、農業従事者が実際に現れて実際に買ってくれるかどうかという点も気になります。地域特性ががよくわからないのですが、確率としてはあまり高くないように思われます。
オーソドックスに、現況で売却することをおすすめします。このとき、売却査定は複数に依頼されることをおすすめします。相場観もつかめますし、このような、少し特殊なケースの案件では、ある程度経験のある業者が好ましいため、複数社とのやり取りの中でどこに依頼するのが適切か、感触を掴んでください。
あまりご期待に添える回答ではありませんが、お答えになりましたでしょうか？
質問した人からのコメント
回答日時： 2012/10/9 14:30:48
御返答ありがとうございましたm(_ _)m
game7chanさまもご回答ありがとうございましたm(_ _)m
ベストアンサーに選べなくてごめんなさい。
回答
1件を表示しています。
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A
回答日時：
2012/10/9 07:59:08
（私はリクエストされた当人ではありませんが）登記上の地目は現況で判断されますから、「これから農地にする」という理由で地目変更登記申請しても、登記官の実地調査によって却下となります。
つまり、当該地が耕作されているなど、農地として認定できる状態になっている事が必要なのですが、本件の場合現場を見ていないものの
「現状、更地で庭木が数本植わっている状態です」
という事ですから、農地では無いと思われ、故に現時点で登記は無理です。
また、質問の趣旨がいまいちわからないのですが、例え貴方が農地を1反越えて保有していた所で、買う側に農家の資格が無ければ農地法の許可は下りませんから（新規営農で、きっちり計画がある場合除く）、さほどメリットは無いと思います。
つまり、当該地が耕作されているなど、農地として認定できる状態になっている事が必要なのですが、本件の場合現場を見ていないものの
「現状、更地で庭木が数本植わっている状態です」
という事ですから、農地では無いと思われ、故に現時点で登記は無理です。
また、質問の趣旨がいまいちわからないのですが、例え貴方が農地を1反越えて保有していた所で、買う側に農家の資格が無ければ農地法の許可は下りませんから（新規営農で、きっちり計画がある場合除く）、さほどメリットは無いと思います。
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