教えて！住まいの先生

Question

Q 借地権の値段。神奈川県横浜市の不動産に詳しい方お願いします。母の実家を売却する場合だいたいいくらくらいになるのか知りたいです。

場所は横浜市神奈川区。

新子安から７分、子安と大口からも８分～９分くらいの場所です。

土地は25坪くらい。

借地権で、家が建っていますが古く(住むには何の問題もないが)価値はないのではと思います。

地代は月13,000円。

20年更新で５年ほど前に更新したと思います。

更新には100万くらいかかったと記憶しています。

乏しい情報ですが
だいたいの予測で構わないので
いくらで売れるか知りたいのです。

わたしの実家(母が今住んでいるところ)が古く
母が可哀想なので建て替える資金になるなら
母の実家を売るよう手配したいです。

補足

無知で拙い質問で解りにくくすみません。

所有者は借地権も建物も母です。

建物(木造２階建て築40年くらい)には価値はないと思うので
土地(借地権)が売れるか、売ったらだいたいでいいのでいくらになるのか知りたいです。

借地法など契約については無知です。

どこを確認すればいいかと、何がどう違うか
そして両方のケースでそれぞれの概算がいただければ大変助かります。

質問日時： 2013/5/12 23:53:58 解決済み解決日時： 2013/5/18 07:48:57
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Answer 1 · 2013-05-18T07:48:57.000+09:00

ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時： 2013/5/18 07:48:57

不動産評価的には、住宅地の場合借地権は、所有権価格の約６割と言われております。しかし、実際の売買となりますと、所有権価格の約半分以下になってしまうことが多いです。理由は、住宅ローンの借入可能額、返済期間等条件が所有権の場合と大きく異なるため、現金を多少持っている人でないと難しいのです。

この地域ですと特殊要因が無い場合、所有権価格で90~120万/坪位だと思います。借地権価格はその半分程度となります。
不動産価格は、地域の相場というものもございますが、土地の形、間口、高低差の有無、道路の広さ、車が入るか、日当たり等々の個別条件で大きく変わります。

ちなみに、借地権の売買には地主さんの承諾が必要となります。それに伴い、承諾料が発生し、また、既存の建物が古いので新たに購入する人は、建て替えを目的に購入することになりますので、建物建て替えの承諾も合わせて必要となり、こちらも、承諾料を請求されることになると思います。
ただ、合わせての承諾になるのと、更新料を５年前に支払っているので、地主さんに安くしてもらうように交渉してみましょう。
ちなみに、こちらの承諾料は、あなたさまの負担となります。

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質問した人からのコメント

回答日時： 2013/5/18 07:48:57

無知な質問に対し、皆さん具体的で解りやすい回答ありがとうございました。
金額の相場以外にも借地権についていろいろ知るきっかけになりました。
ちなみに母はいま実家に住んでいますと書きましたが
売却したいのは母の実家です。
母の実家の借地権を売却して
母が今住んでいる家(わたしの実家)の建て替えか改築をする資金にしたいのです。

Answer 2 · 2013-05-13T17:32:53.000+09:00

A 回答日時： 2013/5/13 17:32:53

最近売買にかかわった磯子の話で
土地の広さ２５坪２１坪ほどの平屋付旧借地売主さんに既存建物解体費と仲介手数料払ってもらって売主さんの手取りは830万ほどでした。

地主さんが共同で売ってくれるなら借地権は６５０～９００万ほどにはなるのでは？
質問の土地があるばしょは・・・なんとなくですが入江町・新子安・神之木町あたりかな・・・借地割合がD地区路線価が１７０前後なので上手く売れれば・・・ぃぃけど・・・大口駅前の「小畑」「清水」とか名前の付く不動産屋で相談してみれば？「清水」は２つ名前付くところありますが・・・内路に本店があるほうがおすすめ

で借地を売りたいのでと切り出せばOK

ただ今、お母さん住んでるところ売却して７００万前後お金でどこに？建て替えするの？？？

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Answer 3 · 2013-05-13T16:37:55.000+09:00

A 回答日時： 2013/5/13 16:37:55

借地権の評価額は、相続路線価図に借地権割合が表示されていますから、
それで大体わかります。ただ、それで売れるかはまったく違います。
どのような借地権かと、最大は地主が借地権譲渡を承諾するか、
するなら承諾料がいくらかです。
借地権を譲渡するには地主の承諾が必要です。
築４０年なら近い将来建替えの承諾も必要になりそうです。
せいぜい、相続路線価の２割程度で売れればよいのでは。
いずれにしても、不動産会社に売却依頼しなければなりませんから
価格査定してもらいましょう。積極的な不動産会社がないなら、
譲渡は難しいと思います。
地主に買い取ってもらうか、建物を賃貸すればよいです。

土地感はないので一般論です。

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Answer 4 · 2013-05-13T11:07:23.000+09:00

A 回答日時： 2013/5/13 11:07:23

市内でそのくらいの面積だと住宅用地として取引されるでしょう。
旧法借地権だと業者売買が現実的だと思います。

更地にしてお家を建てて(建売）幾らで売れるかから経費を引いて
幾らで（業者が）土地を買えば事業として成立するかで
市内の土地の値段がほぼ出てきます。

借地権だとその土地代の良いトコ半額前後なんじゃないかな。

商業系の地域だったらアパート用地としての需要がある立地かもしれません。

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Answer 5 · 2013-05-13T01:48:44.000+09:00

A 回答日時： 2013/5/13 01:48:44

不動産会社の者です

すいませんよくわからないのは質問者様は建物の所有者様ですか？
そう理解したのですが一般的な話ですが借地権の土地にある
建物だけを売却した場合どれくらいで売れるか？って言う話ですか？

確認なのですが借地権は売買対象ですか？
契約書を確認した方がいいのですが旧借地借家法で契約していますか？
現行の借地借家法ですか？それらの条件でかなり話は変わってきます

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