教えて！住まいの先生
Q 教えてください!!不動産投資です。。
私の知り合いから購入しないか？と話がありました。。
一戸建ての平屋なのですが購入して賃貸に出せば良いよとの話でした。
売却価格が２００万 昭和39年築の4LDK 平成９年外装・内装ﾘﾌｫｰﾑ済（１００万ぐらいかけたみたいです）
地方都市ですが賃貸に出せば５万円ですぐ借り手はつくみたいです。
再度室内ﾘﾌｫｰﾑ・登記・仲介料等々で全部で３００万あれば問題ないとの事です。
単純に５年所有して３００万は返済ができその後でも２００万のオーナーチェンジで売れば良いと言われたのですが話がうますぎてちょっと怪しく思ってます。
２０年来の知り合いなので信じたいのですが客観的に見ていかがなものかと思って。
売却の理由は元々賃貸で５万５千円で５年ぐらい住まれていたらしいのですがその入居者さんが退去と同時に所有者の方が亡くなって息子さんが早期に処分をしたいとの事みたいです。
知り合いの会社は、会社で得た情報は社員は自分・親族に購入させる事ができないとなっているみたいで私に話が来ました。
不動産投資としては良いお話なのでしょうか？？
教えてください。
補足
一戸建ての平屋なのですが購入して賃貸に出せば良いよとの話でした。
売却価格が２００万 昭和39年築の4LDK 平成９年外装・内装ﾘﾌｫｰﾑ済（１００万ぐらいかけたみたいです）
地方都市ですが賃貸に出せば５万円ですぐ借り手はつくみたいです。
再度室内ﾘﾌｫｰﾑ・登記・仲介料等々で全部で３００万あれば問題ないとの事です。
単純に５年所有して３００万は返済ができその後でも２００万のオーナーチェンジで売れば良いと言われたのですが話がうますぎてちょっと怪しく思ってます。
２０年来の知り合いなので信じたいのですが客観的に見ていかがなものかと思って。
売却の理由は元々賃貸で５万５千円で５年ぐらい住まれていたらしいのですがその入居者さんが退去と同時に所有者の方が亡くなって息子さんが早期に処分をしたいとの事みたいです。
知り合いの会社は、会社で得た情報は社員は自分・親族に購入させる事ができないとなっているみたいで私に話が来ました。
不動産投資としては良いお話なのでしょうか？？
教えてください。
早速のご回答ありがとうございます。
路線価で坪１０万なのですが前面道路が狭いため実際の取引は８万前後と言われました。
敷地は６０坪なのでそれだけで４２０万ぐらいの価値になると言われました。
質問日時：
2013/5/26 17:49:34
解決済み
解決日時：
2013/6/10 08:11:58
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 614 ｜ お礼： 500枚
共感した： 0 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2013/6/10 08:11:58
http://blogs.yahoo.co.jp/sakura123456
大家をしています。
その 条件なら 売りにだせば瞬殺じゃないですかね。
ただ 戸建賃貸は不動産賃貸業の中でも難しいほうですし、質問者さんが乗り気でないのなら断ればいいんじゃないですかね。
大家業は１戸だけもっても あんまり意味ないですし、次々に買いすすめる気がない
賃貸業という経営をする気持ちがないのなら やめてください。
ただ、それを足がかりに 賃貸業に乗り出すのも面白いかもしれませんね。
毎年 同じ規模の物件を買えたと仮定したら４・５年後には 賃料で毎年買える計算ですよね。
このように毎年 目標まで買いすすめるので 途中でやめづらいのが大家業です。
（修繕に備えて 買いすすめてお金を貯める）
とりあえず 物件は水回りだけは必ずチェックしてください。
キッチンや風呂をなおすとなると 数十万かかります。
それと、もし購入し 失敗しても それは知合いのせいでもなんでもありません。
あくまで質問者さんの責任にあいて経営し 失敗したということです。
経営に絶対はありません。
上記の路線価の話が本当であれば かなり良い話である可能性は高いですが 詳しく調査しないと誰にもわかりません。
不動産投資・大家業をしているものにとって 良い物件に情報は取り合い 喉から手が出るほど欲しい情報
せっかく 良い話を持ってきた知り合いを怪しく思ってしまうのでしたら、 絶対にしないで下さい。
そんな事で関係がぎくしゃくしてしまう事は 金銭の損得以上にもったいない話です。
経験がなく うまくいかなくて 失敗し２人の関係がぎくしゃくしたら嫌だから やめておく
そう話すればいいんじゃないかな。
今、自分は 資金がないので買えませんが 余力があったら 絶対話は聞く案件だと思います。
また 上記の話では
単純に５年所有して３００万は返済ができその後でも２００万のオーナーチェンジで売れば良い
これは ちょっと単純すぎかな。。
売るにも諸費用かかりますし、万が一高く売れても短期譲渡税は４０％だっけかな。
途中も 所得税5％～ 住民税１０％
管理委託費は相場 賃料の5％
固定資産税もかかります、
税金や手数料で抜かれまくるので 大家業は 儲かりません。
だいたい経費率は20-30％見てください。賃料5万なら35000円手取りです。
上記例だと ６年～７年位の回収期間ではないかな。
途中 外壁屋根の修繕に100万円を見込んだら8～9年で回収だと思いますよ
自分は昨年 埼玉 南越谷に 昭和38年築の戸建を300万で買い 55000円で貸しています。
再建築不可だったので この価格で 近隣相場は土地ん値で９００万程度です。
リフォームは１０万円くらいだったかな。
中は前オーナーがリフォームしていたので綺麗でしたよ。
もし埼玉でしたら興味がありますので ヤフーのメール機能？かなんかで詳細をおしえて欲しいです。
ちなみに 前面道路が狭いといっていますが 再建築の要件はみたしていますか？
再建築不可なら 路線価の1/4～1/2はみたほうがいいかも
この物件に何かわけがあるとしたら これですね。
もし再建築不可物件であれば 自分なら100～150万の指値入れますね。
http://www.c21mercury.jp/user/saikenchiku.html
道路幅４mなければ 建物を建てられません。
土地としては著しく価値が低いですが、すでに建物があり賃料を得られるならば 投資家は好んで買う可能性があります。
新築そっくりさんのような全面リフォームも検討しますしね。
売主・買主が親族である場合
実勢価格とかけ離れていれば 贈与税が課せられますが
他人であれば 課税されることは一切ありません。（通常の売買で 誰にいくらで売ろうが双方の自由です）
売主の都合（売り急ぎや資産整理など） 理由によっては 相場より安い事はざらにあります。
また、ボロ屋つきの土地（いわゆる古屋付き）は土地値から解体費などを控除した価格になる事があります。
よって、420万-解体費が その土地の 目安価格となります。
そこから さらに売急ぎであれば ディズカウントされます。
みなさん築39 39といいますが
質問文には平成９年外装・内装ﾘﾌｫｰﾑ済とありますので まったくの築39年とは違いますよ。
リフォーム内容次第ですが たしかに修繕は必要ですから 素人には判断が難しいのも事実です。
＞知り合いの会社は、会社で得た情報は社員は自分・親族に購入させる事ができないとなっているみたいで私に話が来ました
たしかに そんな事はないような気もしますが、不正防止とかなんらかの理由で そういう内規がある事もあるかもsいれません。
疑ったら 何から何まで信用できなくなりますから、ここは冷静に 物件の価値を見極めて話をすすめたらいいかと思います。
大家をしています。
その 条件なら 売りにだせば瞬殺じゃないですかね。
ただ 戸建賃貸は不動産賃貸業の中でも難しいほうですし、質問者さんが乗り気でないのなら断ればいいんじゃないですかね。
大家業は１戸だけもっても あんまり意味ないですし、次々に買いすすめる気がない
賃貸業という経営をする気持ちがないのなら やめてください。
ただ、それを足がかりに 賃貸業に乗り出すのも面白いかもしれませんね。
毎年 同じ規模の物件を買えたと仮定したら４・５年後には 賃料で毎年買える計算ですよね。
このように毎年 目標まで買いすすめるので 途中でやめづらいのが大家業です。
（修繕に備えて 買いすすめてお金を貯める）
とりあえず 物件は水回りだけは必ずチェックしてください。
キッチンや風呂をなおすとなると 数十万かかります。
それと、もし購入し 失敗しても それは知合いのせいでもなんでもありません。
あくまで質問者さんの責任にあいて経営し 失敗したということです。
経営に絶対はありません。
上記の路線価の話が本当であれば かなり良い話である可能性は高いですが 詳しく調査しないと誰にもわかりません。
不動産投資・大家業をしているものにとって 良い物件に情報は取り合い 喉から手が出るほど欲しい情報
せっかく 良い話を持ってきた知り合いを怪しく思ってしまうのでしたら、 絶対にしないで下さい。
そんな事で関係がぎくしゃくしてしまう事は 金銭の損得以上にもったいない話です。
経験がなく うまくいかなくて 失敗し２人の関係がぎくしゃくしたら嫌だから やめておく
そう話すればいいんじゃないかな。
今、自分は 資金がないので買えませんが 余力があったら 絶対話は聞く案件だと思います。
また 上記の話では
単純に５年所有して３００万は返済ができその後でも２００万のオーナーチェンジで売れば良い
これは ちょっと単純すぎかな。。
売るにも諸費用かかりますし、万が一高く売れても短期譲渡税は４０％だっけかな。
途中も 所得税5％～ 住民税１０％
管理委託費は相場 賃料の5％
固定資産税もかかります、
税金や手数料で抜かれまくるので 大家業は 儲かりません。
だいたい経費率は20-30％見てください。賃料5万なら35000円手取りです。
上記例だと ６年～７年位の回収期間ではないかな。
途中 外壁屋根の修繕に100万円を見込んだら8～9年で回収だと思いますよ
自分は昨年 埼玉 南越谷に 昭和38年築の戸建を300万で買い 55000円で貸しています。
再建築不可だったので この価格で 近隣相場は土地ん値で９００万程度です。
リフォームは１０万円くらいだったかな。
中は前オーナーがリフォームしていたので綺麗でしたよ。
もし埼玉でしたら興味がありますので ヤフーのメール機能？かなんかで詳細をおしえて欲しいです。
ちなみに 前面道路が狭いといっていますが 再建築の要件はみたしていますか？
再建築不可なら 路線価の1/4～1/2はみたほうがいいかも
この物件に何かわけがあるとしたら これですね。
もし再建築不可物件であれば 自分なら100～150万の指値入れますね。
http://www.c21mercury.jp/user/saikenchiku.html
道路幅４mなければ 建物を建てられません。
土地としては著しく価値が低いですが、すでに建物があり賃料を得られるならば 投資家は好んで買う可能性があります。
新築そっくりさんのような全面リフォームも検討しますしね。
売主・買主が親族である場合
実勢価格とかけ離れていれば 贈与税が課せられますが
他人であれば 課税されることは一切ありません。（通常の売買で 誰にいくらで売ろうが双方の自由です）
売主の都合（売り急ぎや資産整理など） 理由によっては 相場より安い事はざらにあります。
また、ボロ屋つきの土地（いわゆる古屋付き）は土地値から解体費などを控除した価格になる事があります。
よって、420万-解体費が その土地の 目安価格となります。
そこから さらに売急ぎであれば ディズカウントされます。
みなさん築39 39といいますが
質問文には平成９年外装・内装ﾘﾌｫｰﾑ済とありますので まったくの築39年とは違いますよ。
リフォーム内容次第ですが たしかに修繕は必要ですから 素人には判断が難しいのも事実です。
＞知り合いの会社は、会社で得た情報は社員は自分・親族に購入させる事ができないとなっているみたいで私に話が来ました
たしかに そんな事はないような気もしますが、不正防止とかなんらかの理由で そういう内規がある事もあるかもsいれません。
疑ったら 何から何まで信用できなくなりますから、ここは冷静に 物件の価値を見極めて話をすすめたらいいかと思います。
回答
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A
回答日時：
2013/5/28 08:58:10
否定的な意見が多いですが、すべっても立ち直れる金額なので、興味があるなら勉強だと思ってやってみたらどうですか？実践しないとなかなか身につきません。また、その知り合いの信用度にもよりますが、私は本当に深い仲ならお得物件を友人に紹介します。
A
回答日時：
2013/5/26 21:55:16
売れるなら親族or会社が購入してますよ。
保証人と素人が売買の紹介に乗るな！です。
保証人と素人が売買の紹介に乗るな！です。
A
回答日時：
2013/5/26 19:41:52
社員が買えないなんてことは、まったくありませんよ。
本当にいいと思えば不動産会社自身が購入し、価格を上げて転売することだって可能ですし、不動産会社の社員だって親族だって買えます。実際、マンションや家を購入し人に貸している人はたくさんいます。
はっきり言ってその位の価格で販売している土地は他に無いのでしょうか。
実際あなたは、こんな古い家を自分だったら借りるかどうか考えましょうね。
自分が借りたいと思えないところを他人は借りませんよ。
それに、そんな古くなっているなら、雨漏りとかの心配はないのでしょうか？屋根もリフォーム済みですか？
水道管は当時は、鉄管のはずですから、腐食したら、壁や床などはがしての大規模な修理になります。
自分が友達ならそんなところ売りません。
投資用の家なら築２０年まででしょうね。
家なんて30年ですから。
本当にいいと思えば不動産会社自身が購入し、価格を上げて転売することだって可能ですし、不動産会社の社員だって親族だって買えます。実際、マンションや家を購入し人に貸している人はたくさんいます。
はっきり言ってその位の価格で販売している土地は他に無いのでしょうか。
実際あなたは、こんな古い家を自分だったら借りるかどうか考えましょうね。
自分が借りたいと思えないところを他人は借りませんよ。
それに、そんな古くなっているなら、雨漏りとかの心配はないのでしょうか？屋根もリフォーム済みですか？
水道管は当時は、鉄管のはずですから、腐食したら、壁や床などはがしての大規模な修理になります。
自分が友達ならそんなところ売りません。
投資用の家なら築２０年まででしょうね。
家なんて30年ですから。
A
回答日時：
2013/5/26 18:15:43
私なら止めておきます。
>昭和39年築
50年近く経っていて建物の価値は全くありません。
土地の価値が200万円あれば良いのですが。
すぐに借り手が付くなどという事は信用しない方が良いでしょう。
また、賃借人が入れ替わるたびに、クロス張り替えの費用などが
発生します。
賃借人を募集するにも不動産会社へ手数料を払わなければならず、
大家はさほど儲かる仕事ではありません。
補足読みました。
通常の取引金額が420万を200万円で購入すると贈与税がかかると
思います。どの程度の税金かは税務署へ相談した方が良いと思います。
また、土地として売却するには、建物を解体して更地とするか、価格を下げる
かどちらかになるでしょう。
300万円なので車を1台購入したと思い、失敗してもあきらめが付くのでしたら
購入しても良いと思います。
>昭和39年築
50年近く経っていて建物の価値は全くありません。
土地の価値が200万円あれば良いのですが。
すぐに借り手が付くなどという事は信用しない方が良いでしょう。
また、賃借人が入れ替わるたびに、クロス張り替えの費用などが
発生します。
賃借人を募集するにも不動産会社へ手数料を払わなければならず、
大家はさほど儲かる仕事ではありません。
補足読みました。
通常の取引金額が420万を200万円で購入すると贈与税がかかると
思います。どの程度の税金かは税務署へ相談した方が良いと思います。
また、土地として売却するには、建物を解体して更地とするか、価格を下げる
かどちらかになるでしょう。
300万円なので車を1台購入したと思い、失敗してもあきらめが付くのでしたら
購入しても良いと思います。
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