教えて！住まいの先生

私は８年前、父親の他界をきっかけに、築３０年ほど経過した実家を建て替えました。理由は築年数もだいぶ経過し古かったことと、父の仏壇を置くスペースが無かった為です。住宅ローンは私の名義で借入れしました。ところが、新築してまもなく、私が転勤になり、母親とは離れ他の県に住むことになりました。本籍を残してはいますが、現住所も移動しています。

実家は、（嫁いだ）妹夫婦が母親と一緒に住んでくれるということで、私も納得し妹夫婦に母を託しました。
妹夫婦は子供が５人もいますので、アパートを借りるより広いスペースに住めることもあり、
私に、毎月の住宅ローン返済金相当の金額を家賃として支払ってくれています。

ただ、その後、私も結婚し、４年前を迎えています。私は転勤族なのですが、子供の学校のことを考え、家を購入したいと考え始めています。妹夫婦にはできればこのまま、実家を引き継いで欲しいと思っています。


Ｑ１：実家の住宅ローンはあと２７年ほど残っていますが、もう一軒分の住宅ローンは組めるのでしょうか。
（年収的には、前回借りている住宅ローンを分を考慮に入れても、もう１件購入できる程度の金額がインターネット上でよくあるローンシュミレーション等で算出されます。）

Ｑ２：もし、住宅ローンを組めないのであれば、どのようにしたらよいか教えて頂きたいです。
嫁いだ妹夫婦に、ローンの残額分相当程度の金額で実家を売り、私は新たな家を購入する・・・とか、
そのような方法がとれるのか。そしてそれに伴う手続き・税金等の支払いはどうなるのかを知りたいです。

※ちなみに、実家の「建物」そのものは、「私の名義」ですが、「土地」は「私と母の連名」になっていたはずです。

すみませんがどなたか良いアドバイスをください。
お願い致します。