教えて！住まいの先生
Q 事業借地契約に関する中途解約条項に関するご質問です。 事業借地契約の期間満了が今年の３月末。新たに新期契約として従来の土地に増築分を上乗せして４月１日から１５年間の事業借地契約を行いました。ところが、
その後近くに競合店が出店したためにその店を閉店し他の会社に転貸契約をすることになりました。
その件に関して地主が反対したため、その転貸契約が破綻してしまいました。
当社としては、もはやその場所で事業を継続する意志がないため、中途解約条項の「やむを得ない事由が生じた」ことにより
６ヶ月前申し入れによる中途解約をしたいと思っておりますがこのケースでそれが適用できるのでしょうか？
ご意見宜しくお願いいたします。
その件に関して地主が反対したため、その転貸契約が破綻してしまいました。
当社としては、もはやその場所で事業を継続する意志がないため、中途解約条項の「やむを得ない事由が生じた」ことにより
６ヶ月前申し入れによる中途解約をしたいと思っておりますがこのケースでそれが適用できるのでしょうか？
ご意見宜しくお願いいたします。
質問日時：
2013/9/26 14:48:51
解決済み
解決日時：
2013/10/3 07:01:54
回答数： 3 ｜ 閲覧数： 304 ｜ お礼： 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
はじめまして不動産コンサルタントの土屋輝之と申します。リクエストを頂きました、himaraya1959さんのご質問に回答させて頂きますので、よろしくお願いします。
契約更新を行なった直後に、近隣に競合店が出店されたとのことで計画を変更せざるを得ない状況、お察し申し上げます。
遅くなりましたが以下に回答させていただきます。
契約書の中途解約条項に、「やむを得ない事由が生じた」ことによる、借地人側からの６ヶ月前申し入れによる中途解約が規定されているのであれば、事業を継続する意志がないという理由で適用は可能であると思われます。
また、借地人側からの中途解約の規定には金銭的な負担に関することは明記されていないのでしょうか。明記されていれば、その内容にしたがうことになりますが、明記されていない場合には賃貸人である地主さんと、解約に要する金銭的な負担について協議の上、合意する必要があります。
尚、中途解約に伴う金銭的な負担に関することが規定されていない場合、負担額の算定方法については借地契約の残存期間など事情により異なるものと思われます。
以上、参考にして頂ければ幸いです。
契約更新を行なった直後に、近隣に競合店が出店されたとのことで計画を変更せざるを得ない状況、お察し申し上げます。
遅くなりましたが以下に回答させていただきます。
契約書の中途解約条項に、「やむを得ない事由が生じた」ことによる、借地人側からの６ヶ月前申し入れによる中途解約が規定されているのであれば、事業を継続する意志がないという理由で適用は可能であると思われます。
また、借地人側からの中途解約の規定には金銭的な負担に関することは明記されていないのでしょうか。明記されていれば、その内容にしたがうことになりますが、明記されていない場合には賃貸人である地主さんと、解約に要する金銭的な負担について協議の上、合意する必要があります。
尚、中途解約に伴う金銭的な負担に関することが規定されていない場合、負担額の算定方法については借地契約の残存期間など事情により異なるものと思われます。
以上、参考にして頂ければ幸いです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2013/10/3 07:01:54
皆様
ご回答有難うございました。
参考にさせて戴きます。
回答
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A
回答日時：
2013/9/28 14:46:43
その転貸を認めない場合に、貸主の承諾に代わる裁判所の許可を
求めればよかったのです。特に地主に不都合がなければ、認められたと
思います。
借地権の転貸でなく、建物を貸すという賃貸借にすればよいと思います。
基本的に、地主の承諾は不要です。契約期間を借地契約の終了の
１年前くらいに設定した定期建物賃貸借にすれば、問題ないです。
求めればよかったのです。特に地主に不都合がなければ、認められたと
思います。
借地権の転貸でなく、建物を貸すという賃貸借にすればよいと思います。
基本的に、地主の承諾は不要です。契約期間を借地契約の終了の
１年前くらいに設定した定期建物賃貸借にすれば、問題ないです。
A
回答日時：
2013/9/28 10:59:29
大前提として、理屈抜きに貸主が承諾すれば以下の話とは別です。
便宜上、
底地人（地主）をA
借地人（御社？）をB
転借人をCとします
「やむを得ない事由が生じた」には該当しません。
AB間の契約に、Bが第3者に転借できる特約は存在しますか？
存在しない場合には、民法612条の規定に基づき、Aの承諾なしにBがCと転貸借を結ぶことは禁止。結んでも無効。
Aに拒否権があると言っても過言ではありません。
このため、転貸借契約が破綻したから事業中止などAには全く関係のないことで、Bの勝手な都合以外の何物でもありません。
便宜上、
底地人（地主）をA
借地人（御社？）をB
転借人をCとします
「やむを得ない事由が生じた」には該当しません。
AB間の契約に、Bが第3者に転借できる特約は存在しますか？
存在しない場合には、民法612条の規定に基づき、Aの承諾なしにBがCと転貸借を結ぶことは禁止。結んでも無効。
Aに拒否権があると言っても過言ではありません。
このため、転貸借契約が破綻したから事業中止などAには全く関係のないことで、Bの勝手な都合以外の何物でもありません。
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