教えて！住まいの先生
Q 不動産売買について質問です、こういったトラブルがありました。
私は不動産売買の営業をしているものですが、
ことの始まりは、先月に、ある建築会社様より土地の購入を考えてあるお客様がいるとお話がありました。
値段が少しきついので80万円値下げで買い付けをいただき、それを元付け業者様に流したのですが、80万円は厳しいと言われたので、買主も50万円は値下げしてくれないと、資金不足になると話すと、60万円までなら値下げできるとのことでした。
その回答を、買主は建築会社のお客様なので、建築会社の営業マンをを通して買主に伝えていただき、60万円値下げでＯＫなのか、回答を待っている間に、元付け業者から他のお客様で現金一括で購入される方がいるから今回はそちらと契約を考えていますと回答を受けました。
その旨を、建築会社に伝えたところ、うちは買い付けを出しているし、80万円じゃ厳しいなら60万円値下げでどうですか？と聞いたときに、60万円ならＯＫと回答した時点で話はついているだろうと言われました。
元付けさんの意見としては、60万円値下げでＯＫは出したが買主がそれでいいという、正式な回答をもらっていないとのことです。
どちらの言い分も正しいような気がするのですが、この場合、契約はどうなるのでしょうか？
ことの始まりは、先月に、ある建築会社様より土地の購入を考えてあるお客様がいるとお話がありました。
値段が少しきついので80万円値下げで買い付けをいただき、それを元付け業者様に流したのですが、80万円は厳しいと言われたので、買主も50万円は値下げしてくれないと、資金不足になると話すと、60万円までなら値下げできるとのことでした。
その回答を、買主は建築会社のお客様なので、建築会社の営業マンをを通して買主に伝えていただき、60万円値下げでＯＫなのか、回答を待っている間に、元付け業者から他のお客様で現金一括で購入される方がいるから今回はそちらと契約を考えていますと回答を受けました。
その旨を、建築会社に伝えたところ、うちは買い付けを出しているし、80万円じゃ厳しいなら60万円値下げでどうですか？と聞いたときに、60万円ならＯＫと回答した時点で話はついているだろうと言われました。
元付けさんの意見としては、60万円値下げでＯＫは出したが買主がそれでいいという、正式な回答をもらっていないとのことです。
どちらの言い分も正しいような気がするのですが、この場合、契約はどうなるのでしょうか？
ベストアンサーに選ばれた回答
はじめまして不動産コンサルタントの土屋輝之と申します。esimatsuyaさんのご質問に回答させて頂きます。どうぞよろしくお願いします。
買付証明書や購入申込書による交渉の優先順位について、不動産仲介の商習慣では１番手とか２番手というように呼ばれ、購入の意思表示の順序が契約や交渉の優先順位のように考えられています。
買付証明書や購入申込書により価格、残代金支払時期、その他の条件交渉を行い、売主から売渡承諾書の交付や口頭による承諾が得られた後でも、意思表示を撤回して契約締結に至らないケースは沢山ありますが、このような場合でも、買主(売主)にペナルティが課せられることはありません。
契約自体が成立しなくても、具体的に契約を締結するための準備段階に入った場合には、相手方に不測の損害を与えてはならないという信義則上の義務があるという考え方もありますが、ご質問のケースでは売主や仲介業者は、他の購入希望者との交渉を同時に進めることや契約を締結することに何ら問題はないと考えます。
買付証明書や購入申込書による交渉の優先順位について、不動産仲介の商習慣では１番手とか２番手というように呼ばれ、購入の意思表示の順序が契約や交渉の優先順位のように考えられています。
買付証明書や購入申込書により価格、残代金支払時期、その他の条件交渉を行い、売主から売渡承諾書の交付や口頭による承諾が得られた後でも、意思表示を撤回して契約締結に至らないケースは沢山ありますが、このような場合でも、買主(売主)にペナルティが課せられることはありません。
契約自体が成立しなくても、具体的に契約を締結するための準備段階に入った場合には、相手方に不測の損害を与えてはならないという信義則上の義務があるという考え方もありますが、ご質問のケースでは売主や仲介業者は、他の購入希望者との交渉を同時に進めることや契約を締結することに何ら問題はないと考えます。
回答
4 件中、1～4件を表示
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A
回答日時：
2014/9/17 00:31:26
大丈夫ですか？しっかりしてください。
多分あなたのミスです。
まず、結論は、「売主希望満額で買主が現れたので無理」が優先です。
あなたが、迷っている部分は、ココにはハッキリと書かれていませんが
一番最初に、８０万円の値引き希望買付けを貰った時点でその建設業者
の担当から、最低５０万円値引きまでなら、買主もOKを出すという
裏の値引き希望限度額を提示されていたのではないですか？
だから、建設業者の担当は怒っているのではないですか？
自分側は８０万値引きはあくまで希望だが
最低限度額５０万値引きまでOKって口頭では言っていたのに
売主が６０万値引き条件を出してきた時点で、それを受けないで
保留させてる間に、他に持っていかれた・・と
あなたの６行目に５０万円という数字が
出てきてるのがその証拠ではないんですか？あくまで想像ですが・・
想像が違っていたら、確かに買主に６０万円値引きでOK？の
返事を待ってる時点で他にそれも値引きゼロえ持って行かれたら
それは１２０％負けです。売主側に文句を言う筋合いの話では有りません。
こういうケースは仮に６０万値引きでお互いが合意して契約の
準備をしている時点で、値引きゼロが現れて売主が
「やっぱり、値引きゼロの方に売る」というケースも普通に
起きたりしますよ、それくらい買付けを出した時点と、契約に関する
話し合いはポイントをキチンと抑えて、口頭でも確実に
「こっちに売る」という確約を取っておかなければ、何も文句は言えません。
多分あなたのミスです。
まず、結論は、「売主希望満額で買主が現れたので無理」が優先です。
あなたが、迷っている部分は、ココにはハッキリと書かれていませんが
一番最初に、８０万円の値引き希望買付けを貰った時点でその建設業者
の担当から、最低５０万円値引きまでなら、買主もOKを出すという
裏の値引き希望限度額を提示されていたのではないですか？
だから、建設業者の担当は怒っているのではないですか？
自分側は８０万値引きはあくまで希望だが
最低限度額５０万値引きまでOKって口頭では言っていたのに
売主が６０万値引き条件を出してきた時点で、それを受けないで
保留させてる間に、他に持っていかれた・・と
あなたの６行目に５０万円という数字が
出てきてるのがその証拠ではないんですか？あくまで想像ですが・・
想像が違っていたら、確かに買主に６０万円値引きでOK？の
返事を待ってる時点で他にそれも値引きゼロえ持って行かれたら
それは１２０％負けです。売主側に文句を言う筋合いの話では有りません。
こういうケースは仮に６０万値引きでお互いが合意して契約の
準備をしている時点で、値引きゼロが現れて売主が
「やっぱり、値引きゼロの方に売る」というケースも普通に
起きたりしますよ、それくらい買付けを出した時点と、契約に関する
話し合いはポイントをキチンと抑えて、口頭でも確実に
「こっちに売る」という確約を取っておかなければ、何も文句は言えません。
A
回答日時：
2014/9/16 13:58:44
買付証明、売渡承諾では口頭よりはマシというだけ。無駄。売買契約が優先。プロなら常識。
どちらの言い分も正しい？、いいえ、ただしくない。買主が誤り。
買えない人＝融資の正式承諾もない、しかも価格の交渉中であれば、現金で購入可能な人＝買える人が有効。
どちらの言い分も正しい？、いいえ、ただしくない。買主が誤り。
買えない人＝融資の正式承諾もない、しかも価格の交渉中であれば、現金で購入可能な人＝買える人が有効。
A
回答日時：
2014/9/16 13:48:04
不動産業者です。
60万円下げでの買い付けは取りました？
元付け、建築業者との距離感もあると思うけど、その元付けと建築業者はつながってないんでしょ？なら押さえるなら買い付け以外はダメですよ。
たとえみんな仲が良くても、買うのはこの話には出てこない一般客なんですから、その人の意思表示がないと。業者間で話をまとめても最後はお客さんの意思表示がないと前には進みません。
その建築会社に急いで買い付けを貰うように言わないとダメでしたね。買い付けが出ないと押さえられませんと。仲介業者には何を判断する権利もないんだから早く伝えるだけ伝えて、お客さんに動いてもらわないとダメですよ。
しかも買い付けが出たからといって、最終的にどこに売るかは売主判断です。買付が早く出ても売主が僅差で遅く来た現金客に売るといえばそっちが通る話です。
先にOK出した後からひっくりかえすんなら、売主にも筋を通してもらわないといけませんが、今回60万円ならいいけどという話から前に進んでいない。買主の意思表示待ち＝押さえが効いていない状態です。
最終的には言った言わないの話になっちゃいますが、まあ、誰も実害が出ていないし次の糧にするために怒られるだけで済みますから。
60万円下げでの買い付けは取りました？
元付け、建築業者との距離感もあると思うけど、その元付けと建築業者はつながってないんでしょ？なら押さえるなら買い付け以外はダメですよ。
たとえみんな仲が良くても、買うのはこの話には出てこない一般客なんですから、その人の意思表示がないと。業者間で話をまとめても最後はお客さんの意思表示がないと前には進みません。
その建築会社に急いで買い付けを貰うように言わないとダメでしたね。買い付けが出ないと押さえられませんと。仲介業者には何を判断する権利もないんだから早く伝えるだけ伝えて、お客さんに動いてもらわないとダメですよ。
しかも買い付けが出たからといって、最終的にどこに売るかは売主判断です。買付が早く出ても売主が僅差で遅く来た現金客に売るといえばそっちが通る話です。
先にOK出した後からひっくりかえすんなら、売主にも筋を通してもらわないといけませんが、今回60万円ならいいけどという話から前に進んでいない。買主の意思表示待ち＝押さえが効いていない状態です。
最終的には言った言わないの話になっちゃいますが、まあ、誰も実害が出ていないし次の糧にするために怒られるだけで済みますから。
A
回答日時：
2014/9/16 13:43:15
売買契約を取り交わしてイナイ方が負け、
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