教えて！住まいの先生

はじめまして、不動産コンサルタントの土屋輝之と申します。hyfbx168さんからのリクエストに回答させて頂きますので、どうぞよろしくお願いします。

ご質問の内容を整理すると以下のようになります。
□土地分譲契約時に、A分譲会社とB譲受人との間で、以下の特約が結ばれた
１）１年以内に建物を立てる
２）住宅以外の建物は建てない

質問ごとに分けて回答します。

質問１：Bが住宅以外の建物を建てた場合にAが取り得る対応
回答１：分譲契約時の特約に違約した場合の措置が不明ですが、原則として契約書の約款にしたがうことになります。
仮に、建物の用途が特約に違反していることが判明した場合、当該建物を撤去すると約定されていれば、これにしたがうことになります。
このような特約が結ばれる場合には、分譲会社が譲渡所得税について優良住宅地譲渡の特例などを利用し、税の減免を受ける場合があります。この場合には、特約に違反した場合減免できなかった税額に相当する違約金の支払いが約定されていることがあります。

質問２：Bが建物を建てずに転売した場合の土地の買戻し
回答２：建物を建てずに転売することを禁ずる契約を締結する場合には、土地の所有権移転に際し、買戻特約をが登記されることがありますが、本件では登記がないものとして回答します。
不動産登記法では、登記がなければ第三者に対抗することができない、と規定されていますので、原則として第三者からの取戻しはできないと考えればよいと思います。


質問３：Bが建物を建てる見込みがない場合のAが取り得る対応
回答３：建物を建てる見込みがないだけでは、法律的な措置をとることはできないのではないでしょうか、あえて行うとすれば、特約の期限が到来した際に建物が建てられていない場合、契約書の約定にしたがって頂くことを、催告しておくということではないでしょうか。

以上、参考にして頂ければ幸いです。

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