教えて！住まいの先生

将来の建て替えが認められるかどうかが重要なポイントです。
ただし、土地や新築住宅の場合と同じように、開発許可を受けた大規模分譲地などに建っている中古住宅であれば、それが違反建築物でないかぎり大きな問題はありません。

また、大規模分譲地などではなくても、新築時に都市計画法による許可および建築確認をきちんと受けている中古住宅であれば、あらかじめ定められた制限の範囲内で、将来的にも建て替えが認められるケースが大半でしょう。

いずれにせよ、市街化調整区域内の中古住宅のときには過去の書類をしっかりと確認するようにします。ただし、平成13年５月18日以前（またはその後の一定の猶予期間内）に建てられた住宅では、都市計画法の許可に関する書類がなく、建築確認に関する書類だけの場合もあります。

それらの書類がない中古住宅の場合には十分な注意が必要です。更地を購入するときと同じように建築確認を売買契約の条件（特約条項）にすればよいのですが、しばらく建て替える予定もないのに設計費用や建築確認申請費用などを負担することは現実的でありません。

そのため、将来の建て替えなどができるのか、それぞれの自治体で定められた市街化調整区域内での許可基準などを詳細に確認する必要がある半面、どうしてもあいまいさ、不確実さが残ってしまうケースも多いでしょう。市街化調整区域では、一般的に土地や新築住宅を購入するときよりも、中古住宅を購入するときのほうがリスクが大きいといえます。

また、建物の現況と登記された内容とが一致しているかどうかにも注意しなければなりません。
建物の種類（用途）、構造、床面積などが登記内容と異なる場合は、たとえ建て替えが認められても思わぬ制限（現在よりもだいぶ小さな建物しか認められないなど）を受けることがあります。

なお、市街化調整区域内の土地に何らかの建物が建っていれば「既得権がある」といった認識を持った人が少なからずいるようですが、それほど単純な話ではありません。いま現在の建物が、もともと違法に建てられたものであれば建て替えが認められない場合も多いほか、さまざまな条件をクリアすることが必要です。

自治体によって、「昭和○年○月○日時点ですでに建物があったこと」「昭和○年○月○日以前から、土地の登記地目が宅地だったこと」「平成○年○月○日以降に分筆をしていないこと」などをはじめとして、さまざまな許可基準が設けられているケースもあります。また、許可の対象が従来からの所有者やその関係者に限られたり、農林漁業を営む人が自ら住む目的で建てた住宅（都市計画法による許可が不要）が売りに出されたときなどには、その購入者の範囲が制限されたりすることもあるようです。


http://allabout.co.jp/gm/gc/25698/

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