教えて！住まいの先生

初めまして。
さくら事務所 不動産コンサルタントの田中歩です。

価格査定は、査定する会社によって大きく査定額が異なります。
中古自動車のように、自らが買い取るわけではないので、
あくまで予想値ということになります。

しかも、できれば高い査定額を伝えて、自分にまかせてもらいたいという気持ちが働きますので、
相場より高めの査定が出てくることがほとんどです。

A社の場合、取引事例の平均値ということですが、

マンションの場合は
築年数、駅からの距離、専有面積の大小、所在階、開口部の向きなどの価格に影響する要素によって
価格が違ってきますし、

土地であれば、駅からの距離、土地面積の大小、道路幅員、土地の形などの価格に影響する要素によって価格が違ってきます。

本件は、土地なのかマンションなのかわかりませんが、
面積があまりに大きい場合、
その周辺にある一般的なサイズの物件の平均取引単価を参考にしても、
意味がない場合があります。
（例えば、一般的なサイズが30坪である地域に、300坪もある土地がある場合、取引単価は大きく下がる可能性が高いです）


いずれにせよ、なぜそのような評価額になったのか、
上記に示した価格に影響する要素について、どのように考えているのか、
A社、B社双方に査定論拠を確認してみるとよいと思います。

また、もう一社ほど追加して査定をお願いしてみて、
各社にそれぞれの査定額について評価してもらうという手もあります。

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広すぎて買い手がつかないケースはありますよ。
分割して売ると言う手もあります。
用途地域にもよりますが住居の低層であれば最低敷地面積で売れば坪単価は若干高めでも売れますね。
ただ、建物がある場合先行して解体が必要ですので質問者さん負担となりますね。

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宅建業法違反だという業者は安く買い叩きたいだけ
かもしれませんね。

実際、宅建業法違反として処罰できるのは、
宅建業者だけで個人には何もできないよ。

実際に個人の場合は
口頭注意か指導ぐらいで終わりです。

それが嫌なら
分筆して1つは仲介で売る。
もう1つは買取で一番高いところに売る。

または分筆して1つは仲介で売る。
5年後にもう1つ仲介で売る。

なんか言われても家庭菜園や駐車場として
利用していたと言えばそれでおしまいです。

連続ではないので業として立証できないし
反復継続の規定があいまいすぎて
誰も立証できないです。

たとえば分筆して

1年以内に2つの土地を売る。

3年以内に2つの土地を売る。

5年以内に2つの土地を売る。

10年以内に2つの土地を売る。

30年以内に2つの土地を売る。

これらが規定されていないので
まず適用されることはありません。

慌てていないなら
分筆して年数をあけて売るのが一番良いです。

業者にはもう1つは自分で使うと言えばよいです。

その後にすこし年数をあけてから
他の業者に仲介を頼めば良いです。

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需要よりロットが大きく売り辛い、単価が下がる、という論理は確かにある。

住宅用地でも商業地でも面積のフットワークの良し悪しはあるので、
満更B社の言い分も根拠レスとは言えない。

売買事例を出してくるのはどこもする事で、不動産はそれより高くも安くも需給関係一瞬でも変わるので、参考以外にない。

役所のものは余り実勢とはそぐわないと思う。

高く売りたいのはヤマヤマ、兎に角2社にやらせれば良い。
Ａ社の単価で統一で出して、反響がなければ下げて行くしかない。
不動産なんてそんなもの（笑）

但し低めに言うところを責めがちだが、兎に角委託欲しさに高く言う業者の方が多く、結果低めの業者値段辺りで決まる事はよくある事。

余り広すぎる、が本当ならば、分筆で売る方法もあるし、不動産屋が売り方を知っていると思う。

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面積と用途地域が何であるか知りたい処です。
第１種低層なら、用途がかなり限定されてしまい
ますんで、Ｂ社かなという感じですね。
これが、第１種住居とかになれば、Ａ社かなという
感じでしょうか。
極端な話、商業地域なら何でもありですから、面積に
関係なく、あまた引く手という処ですね。
よほど価格が逸脱してなければ、売れるでしょう。
後は、道路と敷地の位置関係ですね。（道路幅も含む）
これで、オイラは判断します。

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