教えて！住まいの先生
Q マンションの修繕積立金について 築13年、総戸数35戸、6階建のマンションの購入を検討しています。 現在の修繕積立金は6940円、新築入居の方はその時に30～40万を別で前納しているそうです
。
と、いうことは現在
6940×12ヶ月×35＝約2900万
30万×35＝1050万
合計で3900万ほどあるはずです。
この額で、一回目の修繕は追加料金無しで乗り切れそうですか？
また、値上げになるとしたら、いくらくらいになるでしょうか。
立体駐車場も建物内と外にあり、外壁はタイル、共有スペースはあまりない。こぢんまりしたソファーが一つあるだけです。
今くらい～10000円くらいの修繕積立金は支払いできそうですが、
兄の住んでいるマンションが、12年目で修繕費が倍額になったと聞き、値上げを恐れています…
と、いうことは現在
6940×12ヶ月×35＝約2900万
30万×35＝1050万
合計で3900万ほどあるはずです。
この額で、一回目の修繕は追加料金無しで乗り切れそうですか？
また、値上げになるとしたら、いくらくらいになるでしょうか。
立体駐車場も建物内と外にあり、外壁はタイル、共有スペースはあまりない。こぢんまりしたソファーが一つあるだけです。
今くらい～10000円くらいの修繕積立金は支払いできそうですが、
兄の住んでいるマンションが、12年目で修繕費が倍額になったと聞き、値上げを恐れています…
質問日時：
2016/10/11 00:27:33
解決済み
解決日時：
2016/10/17 14:20:05
回答数： 11 ｜ 閲覧数： 903 ｜ お礼： 0枚
共感した： 1 この質問が不快なら
回答数： 11 ｜ 閲覧数： 903 ｜ お礼： 0枚
共感した： 1 この質問が不快なら
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2016/10/17 14:20:05
この問題は国交省でも以前から問題視していて、
分譲業者に対して安過ぎる修繕積立金を正す様に指導してはいますけど、
高い積立金では販売に悪影響を与えますので、
なかなかまともな金額にはならないみたいです。
結局は後日購入者が困るのですが、
分譲業者の知った事ではありません。
修繕積立金は平米あたりの月額で見なければいけません。
単に金額では何も分かりません。
仮に35平米なら約200円とまあまあになりますけど、
100平米なら約70円にしかなりません。
これなら値上げは必至です。
おまけに前納金は１回目でまず無くなるので、
２度目は最低限その金額がプラスで必要になりますけど、
実は１回目よりも高くなる修繕金額分も加えて負担する事になります。
おまけにそれまでにエレベーターや配管など、
１回目までに不要だった部分もメンテを済ませていますので、
積立金はもっと減っているでしょう。
保証で済ませていた部分も自分達の負担です。
１回目は施工業者の保証もあるので足りる事も多いですけど、
２回目で間違いなく不足し値上げand/or一時金の徴収で可能、
３回目で高齢で払える(ローンを含めて)人が減り大問題になる。
これが一般的なマンションの実態です。
ここで有効なのは流動性の高さです。
買い手がどんどん現れれば若返り出来ますから、
値上げや一時金の徴収にも耐えられますが、
年金暮らしの高齢者ばかりになると、
修繕自体が不可能になり、
いずれは朽ち果てます。
高齢者ばかりだと駐車場の利用者が減るので、
駐車料金の収入も減ってしまいます。
それでも機械式立体駐車場の場合はメンテにそれなりの金額を使います。
最悪なのは駐車料金無料のマンションです。
理由はもうお分かりですね？
買いやすいものは後日苦労し、
最初から大きな負担を覚悟で買ったものは問題が起こりにくい。
早く気づいて皆が協力して、
早期に値上げ出来たマンションは良いマンションです。
お兄さんのマンションでは12年目に値上げ出来たという事は、
相当良いマンションだと言えるでしょう。
夢を壊す事になって申し訳ありませんけど、
中には管理費を含めて滞納者も現れますし、
少子化などで相続人が不明になる区分も生じます。
少なくとも自分だけは相当の余裕を手元に持っておかなければ、
最悪はボロボロのマンションに住む結果になりかねません。
分譲業者に対して安過ぎる修繕積立金を正す様に指導してはいますけど、
高い積立金では販売に悪影響を与えますので、
なかなかまともな金額にはならないみたいです。
結局は後日購入者が困るのですが、
分譲業者の知った事ではありません。
修繕積立金は平米あたりの月額で見なければいけません。
単に金額では何も分かりません。
仮に35平米なら約200円とまあまあになりますけど、
100平米なら約70円にしかなりません。
これなら値上げは必至です。
おまけに前納金は１回目でまず無くなるので、
２度目は最低限その金額がプラスで必要になりますけど、
実は１回目よりも高くなる修繕金額分も加えて負担する事になります。
おまけにそれまでにエレベーターや配管など、
１回目までに不要だった部分もメンテを済ませていますので、
積立金はもっと減っているでしょう。
保証で済ませていた部分も自分達の負担です。
１回目は施工業者の保証もあるので足りる事も多いですけど、
２回目で間違いなく不足し値上げand/or一時金の徴収で可能、
３回目で高齢で払える(ローンを含めて)人が減り大問題になる。
これが一般的なマンションの実態です。
ここで有効なのは流動性の高さです。
買い手がどんどん現れれば若返り出来ますから、
値上げや一時金の徴収にも耐えられますが、
年金暮らしの高齢者ばかりになると、
修繕自体が不可能になり、
いずれは朽ち果てます。
高齢者ばかりだと駐車場の利用者が減るので、
駐車料金の収入も減ってしまいます。
それでも機械式立体駐車場の場合はメンテにそれなりの金額を使います。
最悪なのは駐車料金無料のマンションです。
理由はもうお分かりですね？
買いやすいものは後日苦労し、
最初から大きな負担を覚悟で買ったものは問題が起こりにくい。
早く気づいて皆が協力して、
早期に値上げ出来たマンションは良いマンションです。
お兄さんのマンションでは12年目に値上げ出来たという事は、
相当良いマンションだと言えるでしょう。
夢を壊す事になって申し訳ありませんけど、
中には管理費を含めて滞納者も現れますし、
少子化などで相続人が不明になる区分も生じます。
少なくとも自分だけは相当の余裕を手元に持っておかなければ、
最悪はボロボロのマンションに住む結果になりかねません。
回答
10 件中、1～10件を表示
- 前へ
- 1
- 次へ
A
回答日時：
2016/10/15 11:55:11
初期に設定していた修繕積立金は、販売に支障にならないよう安目に設定する売主がチラホラ見受けられます。
6,940円は安いですね。
また、3,900万程が貯まっていると仮定していますが、ご確認されましたか？
大規模修繕はこらからだとしても、築5～6年で共用部鉄部塗装等で使っていることは多いですよ。
それと、月6,940円は、貴方が購入を検討している部屋での金額ですよね？
通常、専有部の面積に対して㎡単価を乗じて算出するケースが多いです。
ですので、例えば購入予定の部屋が、そのマンションで大きい部類の部屋ですと、
想定している貯蓄額に満たないなんてこともあるかもですね。
診断もまだですし、工事内容も未定ですとお答えしにくいですが、
一般的な劣化度で、外壁・屋上・バルコニー・廊下での修繕工事だけと考えれば
他の方のおっしゃる200万/戸はさすがに高すぎです。
100万/戸で考えてもよろしいかと・・・。
長期修繕計画は通常5年ごとに見直しますが、大規模修繕後に実績を考慮して見直し・値上げは良くあるパターンです。現状の修積が安いので倍に値上がり。十分あり得ることかと。
個人的には、100戸以下のマンション。外部に立駐があるマンションはランニングコストとしてはおすすめしませんね・・・。
6,940円は安いですね。
また、3,900万程が貯まっていると仮定していますが、ご確認されましたか？
大規模修繕はこらからだとしても、築5～6年で共用部鉄部塗装等で使っていることは多いですよ。
それと、月6,940円は、貴方が購入を検討している部屋での金額ですよね？
通常、専有部の面積に対して㎡単価を乗じて算出するケースが多いです。
ですので、例えば購入予定の部屋が、そのマンションで大きい部類の部屋ですと、
想定している貯蓄額に満たないなんてこともあるかもですね。
診断もまだですし、工事内容も未定ですとお答えしにくいですが、
一般的な劣化度で、外壁・屋上・バルコニー・廊下での修繕工事だけと考えれば
他の方のおっしゃる200万/戸はさすがに高すぎです。
100万/戸で考えてもよろしいかと・・・。
長期修繕計画は通常5年ごとに見直しますが、大規模修繕後に実績を考慮して見直し・値上げは良くあるパターンです。現状の修積が安いので倍に値上がり。十分あり得ることかと。
個人的には、100戸以下のマンション。外部に立駐があるマンションはランニングコストとしてはおすすめしませんね・・・。
A
回答日時：
2016/10/14 08:45:25
結論から言うとかなり少ないと感じます。
駐車場の使用料をどうしているのか？
つまり修繕積立金に繰り入れているのか？
機械式の駐車場はそれをメンテする費用や
いずれは更新工事で多額な費用が掛かると思われ、
もっと詳細な積立金をチェックしないと判断は
出来ませんが、あなたが下の回答者に返信した
内容などを読む限りでは購入を止めた方が
良いように思います。
自分の経験ですが、13年で一回目の修繕の
計画さえも無いようなマンションは異常です。
鉄部塗装など、もっと短いスパンでやらなければ
ならない工事も有り、そういう工事がきちんと
行われているのか等、問題は多そうに感じます。
駐車場の使用料をどうしているのか？
つまり修繕積立金に繰り入れているのか？
機械式の駐車場はそれをメンテする費用や
いずれは更新工事で多額な費用が掛かると思われ、
もっと詳細な積立金をチェックしないと判断は
出来ませんが、あなたが下の回答者に返信した
内容などを読む限りでは購入を止めた方が
良いように思います。
自分の経験ですが、13年で一回目の修繕の
計画さえも無いようなマンションは異常です。
鉄部塗装など、もっと短いスパンでやらなければ
ならない工事も有り、そういう工事がきちんと
行われているのか等、問題は多そうに感じます。
A
回答日時：
2016/10/12 08:35:22
A
回答日時：
2016/10/12 03:45:35
立体駐車場かー一番の厄介者ですね、駐車代を可なり取らないと、駄目なやつです。売り主から、修繕計画書を手にいれるのが一番の早いです。無いか、出せないと言われたら、購入は見合わせた方がよい。
管理組合は外部の人に資料を見せる義務はないので、あきらめましょう。
管理組合は外部の人に資料を見せる義務はないので、あきらめましょう。
A
回答日時：
2016/10/11 16:35:02
4000万円前後だと、その規模のマンションでも・・・足りないでしょうね。
築13年だと、そろそろ第一回目の大規模修繕でしょう？
うちは14階建て・50戸台・築14年目で現在大規模修繕中ですが、4000万円じゃ予算金額にはま～ったく足りません。（いくらとは言いませんが）
月に7000円～1万円だと2回目も・・・どう考えても厳しいでしょう。
うちは今現在が１戸平均１万円ちょいですが（専有面積による）、大規模修繕後には1.5倍くらいに上げないと、２回目には全然足りなくなりそうです。
2回目だとエレベータの交換、配水管の交換など、1回目よりずっと修繕箇所が増えそうなので。
立体駐車場、メンテナンスや修繕が大変なのでは・・・？（うちは平面駐車場）
タイルはうちもそうですが、メンテナンスに費用、かかりますよ～。見た目がいいだけで、丈夫ってこともないそうです。
規模の小さいマンションだと、割る戸数が少ないので、修繕積立を高く設定しないと足りないです。
うちの近隣の30戸台・築20年超のマンションだと、修繕積立金が2万円台のところがありました。（売りに出されていた）
築13年だと、そろそろ第一回目の大規模修繕でしょう？
うちは14階建て・50戸台・築14年目で現在大規模修繕中ですが、4000万円じゃ予算金額にはま～ったく足りません。（いくらとは言いませんが）
月に7000円～1万円だと2回目も・・・どう考えても厳しいでしょう。
うちは今現在が１戸平均１万円ちょいですが（専有面積による）、大規模修繕後には1.5倍くらいに上げないと、２回目には全然足りなくなりそうです。
2回目だとエレベータの交換、配水管の交換など、1回目よりずっと修繕箇所が増えそうなので。
立体駐車場、メンテナンスや修繕が大変なのでは・・・？（うちは平面駐車場）
タイルはうちもそうですが、メンテナンスに費用、かかりますよ～。見た目がいいだけで、丈夫ってこともないそうです。
規模の小さいマンションだと、割る戸数が少ないので、修繕積立を高く設定しないと足りないです。
うちの近隣の30戸台・築20年超のマンションだと、修繕積立金が2万円台のところがありました。（売りに出されていた）
A
回答日時：
2016/10/11 15:59:19
ファミリータイプのマンションの大規模修繕は
１戸あたり200万が相場です。
35戸なら7000万程度なので足りません。
200万を13年で貯めるには、1.3万/月です。
他にも経費は掛かるのでおそらく1.6-1.7万が相場です。
管理費と合わせて3万弱ですね。
初期の30万があっても現在の積立金額が異常に低いので
今後適正な価格まで値上げは避けられません。
１戸あたり200万が相場です。
35戸なら7000万程度なので足りません。
200万を13年で貯めるには、1.3万/月です。
他にも経費は掛かるのでおそらく1.6-1.7万が相場です。
管理費と合わせて3万弱ですね。
初期の30万があっても現在の積立金額が異常に低いので
今後適正な価格まで値上げは避けられません。
A
回答日時：
2016/10/11 15:20:39
修繕積立金の目安は国交省指針が出ていますので
参考にしてみればいいでしょう。
http://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf
積立金の額はマンションの規模からすると少ないと思われます。
各区分所有部分の面積が判らないので一概には言えませんが
質問者のマンションであれば月額１４０００円～１８０００円程度が
妥当な額になると思われます。
大規模修繕で費用の比重が大きいのは仮設費です。
長期修繕計画をきちんと整備して発生費用の予測をし
資金計画を整備していないのが問題と思います。
参考にしてみればいいでしょう。
http://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf
積立金の額はマンションの規模からすると少ないと思われます。
各区分所有部分の面積が判らないので一概には言えませんが
質問者のマンションであれば月額１４０００円～１８０００円程度が
妥当な額になると思われます。
大規模修繕で費用の比重が大きいのは仮設費です。
長期修繕計画をきちんと整備して発生費用の予測をし
資金計画を整備していないのが問題と思います。
はじめまして。
不動産コンサルタントの田中と申します。
マンションの修繕積立金は、
今たまっている金額で今後発生する大規模修繕工事費用を賄うことができるのか？
今後、修繕積立金がどの程度増額される可能性があるのか？
という点で不安になられる方は多いですね。
マンションの修繕費用は、これまでのメンテナンス状況によって大きく変わってきますので、個別性が高く、明確なことは申し上げられないというのが実情です。
とはいえ、目安としては、国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を参考にしてみる手はあります。
http://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf
これは、新築時から30年で、戸あたりでどの程度の修繕積立金が必要になるかという目安を示しています。
マンションの階数と規模から、1㎡あたりの月額修繕積立金額が目安として示されていますので比較的簡単に30年分の費用がわかります。
ただ、この目安は、新築時からずっと同額の修繕積立金を積み立てる場合を想定しているため、中古マンションを購入する場合には、あまり参考にならない場合が多いのです。
そこで、そのマンションの「長期修繕計画案」を入手するという方法があります。
これは、向こう20年から30年にわたって、どのような工事が毎年発生するかを予想したもので、修繕積立金累計額と想定工事支出累計額の収支を見ることで、いつ頃赤字になるか、つまり、いつ頃、どの程度修繕積立金を増額しなければならないかを、ある程度予測することができます。
（なお、長期修繕計画案は、保守的に作成されているケースも多く、必ずしもその計画通りに修繕しなければならないというものではないという面もあります。）
もう一つ、仮に、修繕をそろそろしなければならない状況にあるとすれば、また修繕積立金を近い将来増額しなければならないような劣化状態になっているのであれば、マンション管理組合内で、修繕に関する議論がなされている可能性があります。
これについては、そのマンションの定期総会議案書と総会議事録を見せてもらうことで、議論の有無やその内容がわかる場合がありますので、仲介業者さんや売主さんを通じて見せてもらうとよいと思います。
不動産コンサルタントの田中と申します。
マンションの修繕積立金は、
今たまっている金額で今後発生する大規模修繕工事費用を賄うことができるのか？
今後、修繕積立金がどの程度増額される可能性があるのか？
という点で不安になられる方は多いですね。
マンションの修繕費用は、これまでのメンテナンス状況によって大きく変わってきますので、個別性が高く、明確なことは申し上げられないというのが実情です。
とはいえ、目安としては、国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を参考にしてみる手はあります。
http://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf
これは、新築時から30年で、戸あたりでどの程度の修繕積立金が必要になるかという目安を示しています。
マンションの階数と規模から、1㎡あたりの月額修繕積立金額が目安として示されていますので比較的簡単に30年分の費用がわかります。
ただ、この目安は、新築時からずっと同額の修繕積立金を積み立てる場合を想定しているため、中古マンションを購入する場合には、あまり参考にならない場合が多いのです。
そこで、そのマンションの「長期修繕計画案」を入手するという方法があります。
これは、向こう20年から30年にわたって、どのような工事が毎年発生するかを予想したもので、修繕積立金累計額と想定工事支出累計額の収支を見ることで、いつ頃赤字になるか、つまり、いつ頃、どの程度修繕積立金を増額しなければならないかを、ある程度予測することができます。
（なお、長期修繕計画案は、保守的に作成されているケースも多く、必ずしもその計画通りに修繕しなければならないというものではないという面もあります。）
もう一つ、仮に、修繕をそろそろしなければならない状況にあるとすれば、また修繕積立金を近い将来増額しなければならないような劣化状態になっているのであれば、マンション管理組合内で、修繕に関する議論がなされている可能性があります。
これについては、そのマンションの定期総会議案書と総会議事録を見せてもらうことで、議論の有無やその内容がわかる場合がありますので、仲介業者さんや売主さんを通じて見せてもらうとよいと思います。
A
回答日時：
2016/10/11 06:04:23
そろそろ値上げの時期でしょう。新築時は修繕積立金は
安く設定されています。ローンのほかに修繕積立金の負担が
大きいと、分譲マンションを買い控えるためです。
管理会社はマンションディベロッパーの子会社が、
何の競争もなく受注することが多いので、どの
マンションも悩みの種となっています。
税金に群がるシロアリのような存在がいるように、
修繕積立金を食い物にする存在がいるのでしょう。
政治家を陰で操っているのが官僚だったりするように、
管理組合を操っているのが管理会社だったりします。
東京都民が税金の使われ方に疑問を持ち始めたように、
質問者さんの管理組合もそろそろ行動を起こして良い
時期だと思います。
安く設定されています。ローンのほかに修繕積立金の負担が
大きいと、分譲マンションを買い控えるためです。
管理会社はマンションディベロッパーの子会社が、
何の競争もなく受注することが多いので、どの
マンションも悩みの種となっています。
税金に群がるシロアリのような存在がいるように、
修繕積立金を食い物にする存在がいるのでしょう。
政治家を陰で操っているのが官僚だったりするように、
管理組合を操っているのが管理会社だったりします。
東京都民が税金の使われ方に疑問を持ち始めたように、
質問者さんの管理組合もそろそろ行動を起こして良い
時期だと思います。
A
回答日時：
2016/10/11 00:31:38
うちは１５０００円だけど・・・３９００じゃ無理じゃない？
10 件中、1～10件を表示
- 前へ
- 1
- 次へ
Yahoo!不動産で住まいを探そう！
関連する物件をYahoo!不動産で探す
-
新築マンション
3LDK以上のマンション
-
賃貸物件
ペット可・相談可の賃貸物件を探す
-
中古マンション
駅まで徒歩5分以内の中古マンション
-
新築戸建て
南側に道路がある新築一戸建て
-
中古戸建て
リノベーション・リフォーム済み（予定含む）の中古一戸建て
-
土地
南側に道路がある土地
