教えて！住まいの先生
Q 分譲マンションを貸しています。
その方から、部屋を買い取りたいとの
申し出がありました。
大阪府内 築41年
賃料 月85000円
管理費と修繕費 月20000円
固定資産税 60000円
です。
物件は1300万円前後が相場かなと
思います。
ゆくゆく、その部屋に住むことは
ないと思います。
ローンも残ってないし、
売却は考えてませんでしたが、
この機に考えたいと思ってます。
そこで、
売った方が良い場合、
売らない方が良い場合、
ご意見いただけないですか？
現状、古いですが
建物建て替えの話は出ておらず
室内もリフォームをして貸したので
不具合は出ていませんが
これから色々かかるのかなと
思ってます。
なにとぞよろしくお願いします。
補足
申し出がありました。
大阪府内 築41年
賃料 月85000円
管理費と修繕費 月20000円
固定資産税 60000円
です。
物件は1300万円前後が相場かなと
思います。
ゆくゆく、その部屋に住むことは
ないと思います。
ローンも残ってないし、
売却は考えてませんでしたが、
この機に考えたいと思ってます。
そこで、
売った方が良い場合、
売らない方が良い場合、
ご意見いただけないですか？
現状、古いですが
建物建て替えの話は出ておらず
室内もリフォームをして貸したので
不具合は出ていませんが
これから色々かかるのかなと
思ってます。
なにとぞよろしくお願いします。
数件の回答ありがとうございます。
皆様、売却支持ですが、
売却しない派のご意見がありましたら、
お聞きしたいです。
少し記載がありましたが、
こういう状況、条件ならば
保有しておいた方がいいなど。
よろしくお願いします。
質問日時：
2016/12/27 14:41:44
解決済み
解決日時：
2016/12/29 14:08:16
回答数： 8 ｜ 閲覧数： 329 ｜ お礼： 500枚
共感した： 0 この質問が不快なら
回答数： 8 ｜ 閲覧数： 329 ｜ お礼： 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2016/12/29 14:08:16
収入見込み、賃料85,000円×20年＝20,400,000円
支出見込み、管理費積立修繕金20,000×20年＝4,800,000円
固定資産税60,000×20年＝1,200,000円
リフォーム費用20年目に１回として1,000,000円
支出合計700万円になり、差し引き13,400,000円が収益です。
ただし築年数が古くなれば賃貸料の値下げが予見でき
積立修繕金の段階的な値上げ、エレベーターの交換
給排水管、灯油管の交換、貯水タンクの撤去
駐車場の補修など、経年劣化の補修費は新設（新築時）よりも
施工単価が高くなります。
したがい支出の部分は一時金を含め20％は加算した方が良いです。
積立修繕金だけで月額3万程度徴収しないと60年目の年は
迎えられないと予想します。
また今のマンション高騰は、そんなに長くは続かないと思います。
売却価格が900万円でトントンと言った感じで
1,300万円なら今が売り時だと思います。
保有するメリットは、都市開発で高額での売却で転居されたり
ご家族の誰かが20年後、建て替え費用を払える状態に居る…
今現在、目に見えてのメリットはありません。
一代限りで売却を考えているのなら、20年後に問題を抱えず
元気なうちに整理した方が良いです。
支出見込み、管理費積立修繕金20,000×20年＝4,800,000円
固定資産税60,000×20年＝1,200,000円
リフォーム費用20年目に１回として1,000,000円
支出合計700万円になり、差し引き13,400,000円が収益です。
ただし築年数が古くなれば賃貸料の値下げが予見でき
積立修繕金の段階的な値上げ、エレベーターの交換
給排水管、灯油管の交換、貯水タンクの撤去
駐車場の補修など、経年劣化の補修費は新設（新築時）よりも
施工単価が高くなります。
したがい支出の部分は一時金を含め20％は加算した方が良いです。
積立修繕金だけで月額3万程度徴収しないと60年目の年は
迎えられないと予想します。
また今のマンション高騰は、そんなに長くは続かないと思います。
売却価格が900万円でトントンと言った感じで
1,300万円なら今が売り時だと思います。
保有するメリットは、都市開発で高額での売却で転居されたり
ご家族の誰かが20年後、建て替え費用を払える状態に居る…
今現在、目に見えてのメリットはありません。
一代限りで売却を考えているのなら、20年後に問題を抱えず
元気なうちに整理した方が良いです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2016/12/29 14:08:16
これから起きるであろう問題点を教えて頂きありがとうございました。
また数字に弱い私でもわかりやすかったので、
ベストアンサーとさせて頂きます。
皆様もありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2016/12/29 02:25:58
築41年でそれだけの売値が出ていると言うことは、環境が非常に良い場所にあり、メンテナンスも良い人気物件なのでしょう。マンションは、メンテナンスさえよければ、後何十年も大丈夫ですよ。但し、それも住民次第です。管理組合が何時まで機能するかで、変わります。世代交代しても、管理組合が、機能する確証が有れば、売らない選択肢も有りだと思います。
A
回答日時：
2016/12/28 08:11:25
築40年でしたら、媒介不動産屋を通して売られた方が宜しいかと思われます。抵当権も外れていらっしゃる物件ですし、居抜きで売却出来るのなら、この築年数ですと宜しいお話だと思います。
此れからそのマンションの買い手が付かない場合も視野に入れて良いタイミングだと思います。
相続を視野に入れても、資産は現金化して置いた方が宜しいかと思われます。
何故、反対意見が余り出ないと思われるでしょうが、築年数、維持費様の計算が既に他の方から出て居る事と合わせて、別に住む所を確保されて居るなら、此れからの老朽化を考えたら、良い条件だと思いました。
又、分譲マンションの場合、賃貸者が居ると理事会が上手く回らない不便性が多々有るので、出来るのなら保有者になって、総会なども自発的に出てきて、管理、大規模修繕工事なども他人事に成らなくなるので、他住民も安心出来る環境になるのです。
此れからそのマンションの買い手が付かない場合も視野に入れて良いタイミングだと思います。
相続を視野に入れても、資産は現金化して置いた方が宜しいかと思われます。
何故、反対意見が余り出ないと思われるでしょうが、築年数、維持費様の計算が既に他の方から出て居る事と合わせて、別に住む所を確保されて居るなら、此れからの老朽化を考えたら、良い条件だと思いました。
又、分譲マンションの場合、賃貸者が居ると理事会が上手く回らない不便性が多々有るので、出来るのなら保有者になって、総会なども自発的に出てきて、管理、大規模修繕工事なども他人事に成らなくなるので、他住民も安心出来る環境になるのです。
A
回答日時：
2016/12/28 03:27:26
売却しない派の意見が聞きたいとの事ですが
回答になっていないかもですが、単純に売却しない方が良いという
想定で考える事が出来るのは
●近い将来（20年以内←20年と言うのは後の項目で出てきます）に
その物件が今の相場より大きく値上がる可能性を秘めていると言う事。
●1300万の売却であれば、単純に年間約70万前後の毎年の売り上げ（賃収）の
約20年間先取りという形に成るので、20年後より先の将来にあなたが所有していて
メリットがあるという事が明確に見えている事。
以上があるかないかですね
回答になっていないかもですが、単純に売却しない方が良いという
想定で考える事が出来るのは
●近い将来（20年以内←20年と言うのは後の項目で出てきます）に
その物件が今の相場より大きく値上がる可能性を秘めていると言う事。
●1300万の売却であれば、単純に年間約70万前後の毎年の売り上げ（賃収）の
約20年間先取りという形に成るので、20年後より先の将来にあなたが所有していて
メリットがあるという事が明確に見えている事。
以上があるかないかですね
A
回答日時：
2016/12/27 17:57:19
少子化と団塊の世代高齢化で家余り現象の始まりです。
従って、人手不足で借家の手入れ費用は、高騰傾向で、
賃貸料は既に下がり始めて居ます。
既に駅から徒歩20分位の場所はのアパートは空き家が、
半分位で、商売としては成り立たなく成って来て居ます。
従って、立地条件の良い所以外は、サッサと、処分した
方が良いと思います。
需要と供給のバランスが目立って来ると、暴落します。
今売った方が無難と思います。
従って、人手不足で借家の手入れ費用は、高騰傾向で、
賃貸料は既に下がり始めて居ます。
既に駅から徒歩20分位の場所はのアパートは空き家が、
半分位で、商売としては成り立たなく成って来て居ます。
従って、立地条件の良い所以外は、サッサと、処分した
方が良いと思います。
需要と供給のバランスが目立って来ると、暴落します。
今売った方が無難と思います。
A
回答日時：
2016/12/27 14:54:48
A
回答日時：
2016/12/27 14:53:11
今はまだ良いかもしれませんが、あと10年もすれば建替え問題が
出てきます。
建物の建替えや解体には所有者の4/5以上の賛成が必要で、
簡単にはまとまりません。
賃料8.5万円ｘ12月＝102万円/年です。
仮に1300万円で売れば÷102万円＝12.75年分です。
10年後にその価格で売れる保証はありません。
所有している間は管理費や固定資産税を払い続けます。
私であれば売却します。
出てきます。
建物の建替えや解体には所有者の4/5以上の賛成が必要で、
簡単にはまとまりません。
賃料8.5万円ｘ12月＝102万円/年です。
仮に1300万円で売れば÷102万円＝12.75年分です。
10年後にその価格で売れる保証はありません。
所有している間は管理費や固定資産税を払い続けます。
私であれば売却します。
A
回答日時：
2016/12/27 14:43:18
荷物になる不動産は、手放すべき。
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