教えて!住まいの先生

Q ご質問させてください。 現在、不動産にて物件(土地建物)を購入予定(買主側)なのですが、初めて家を買うので、今後についてご助言いただきたく質問させていただきました。 状況は先月8月末契約→9月末引渡(決済

同日)予定となっており、現在、売主の体調不良で引渡が中止になっています。
問題点として
①まず、契約後(手付金支払い後)、2週間経って売主から引渡希望日が提示されました(時間までは指定なし)。
仲介会社とは証拠が残ることもありメールにて連絡するを約束していましたが、引渡希望日(9月末指定)が来た翌日(平日)の朝にこちらの電話を鳴らし続け、司法書士を早く決めろと煽りの電話があり、また同じくして売主が入院したので、こちらの司法書士に今週中に売主の入院先に面会をさせて、来週には引渡(決済同日:司法書士同席)しろと言ってきましたが、司法書士には当初の売主の引渡希望日で依頼したので少し待ってほしいといったのですが、毎日煽りのような感じで、また今度は引渡希望日を変更して9月末から1週間後の来週にしろと言ってきたんですが、司法書士には既に9月末で依頼を出しており、急な日程は対応できないちのことだったので、引渡日を1週間後に変更することは断りました。
その後、こちらの司法書士から連絡がきて売主の引渡希望日に設定できたので、仲介会社は時間を指定してくれないのでお昼の時間に設定した上で、面会日については日程をしてくれないので、仲介会社とこちらの司法書士と話して面会日の日程を決めてくれということにしましたが、
その後連絡が2日くらいないので、どうなってるのかと聞いたら、売主体調不良なので今後連絡すると2行くらいの文章で、状況が全くわからないので、こちらの司法書士に面会日を依頼してるのかや、面会できる状態なのか、引渡は可能なのかなど説明しててほしいと言ってはいますが、何かあったら連絡するというような感じで今現在です。

②またこの仲介会社は契約日前日(平日)にやっと契約書、重要事項説明書を送ってきましたが、災害警戒区域に指定されていることをそこで初めて知り、また契約日前日に送ってきた物件状況確認書には何も書かれていなかったんですが、〇〇修理必要(10~20万円程度)とかいくつか当日に手書きで初めて聞くことを足されていましたが、正直、契約日当日言われてもって言う感じで、もともと中古の物件なのであきらめて契約しました(もちろん瑕疵担保責任免責です)。
内覧のときに床が乗ると沈む箇所があったり他にもありましたが、こちらが気付いてないと思ってるのか、そういうことに触れそうにもなかったので、自分で直せばいいかなと思ってこちらからも触れませんでした。

まだまだ愚痴になってしまうようなことがいくつかあるんですが、大したことではないのですが、このような状況なので、契約書の引渡日(契約書には9月末ではなく、日にちが書いてあります)

心配してるのは、まだ今月末まで日にちはありますが、契約書に書かれた引渡日(今月末で実際の売主の引渡希望日とは異なり、不動産屋が適当に設定した日にち)の前日に連絡がきたりして、翌日を引渡日にするから司法書士を同席されろとか言われたりしないかなとか、もう日にちが2週間くらいしかないので、自分は初めて家を買う初心者のため心配しています。
また瑕疵担保責任免責のため、他にも修繕が必要な個所を隠してないかなとかも心配だったりもします。

また今後の対応として、ネットで調べたりなのですが、契約書に記載された引渡日までに引渡がなされなかった場合、記載された引渡日の翌日に内容証明で1週間の猶予を持って、それでも引渡日が曖昧もしくは示されないのであれば、契約解除できないかなぁとか、もし契約を継続する場合は、この仲介会社の場合、二転三転して振り回されたり、司法書士の連絡待ちの間に煽りの電話をガンガン鳴らされたり、説明がほとんどなかったりするのは正直、ストレスなので、仲介会社を変えられないかなぁという気持ちです。

ちなみに売主の体調などは契約前までに一切知らされておらず、契約日の契約終了後の帰るときに、もしかしたら検査結果待ちで体調が悪くなるかもみないなことをさらっと言われました。
契約前には知らされてないので、契約書にはそのような事項は書いていません。
もともとそういう売主の体調などは書かないのかも知れませんし、体調不良は生理現象なのでやむを得ない理由とは思いますが。

何分、初めての物件購入で初心者であるがためにストレスが溜まっているのでしょうけど、どうしたらいいのかわからないため、ご助言いただければ幸いです。

無知のため、読みにくい文章ですが、よろしくお願いします。
質問日時: 2017/9/14 00:46:16 解決済み 解決日時: 2017/9/14 11:47:00
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2017/9/14 11:47:00
不動産業者です。

契約とは約束ですから、何かの事情で変更する合意がなければ変えることはできません。
ですから契約書に明記してある引き渡し日を、例えば売主が病気だから勝手に変更することはできません。
売主の病気にあなたは何ら責任はないでしょう?
ですから当初の約定日に引き渡しができないなら、あなたの仰るとおり催告をし、それでもできないなら契約の解除か損害賠償を請求できます。

又、重要事項説明に関しては、買主がきちんと内容を検討し理解できるよう充分な期間を開けてから契約するよう国交省も指導しています。
従って重説、それも当日内容を足したような説明で、その後即契約と言うのは有りえません。
又、判例では購入の意思決定がなされるのは重要事項説明時以降ではなく、物件紹介時や内見時であるから、物件紹介時や内見時と重要事項説明の内容が違う場合、業者に対して宅建業法違反(35条)による損害賠償請求もしくは、内容が大きく違い契約の目的が達せられない場合は契約解除も可能です。

併せて、物件状況確認書や重要事項説明書・契約書で告知されてない瑕疵(軽微なものは除きます)は瑕疵担保責任免責の対象にはならず、修補の請求ができます。
従って他にも修繕が必要な個所が明らかになった場合は請求できます。

正直いって、あなたはあなたは業者になめられています。
いいようにされています。
このような場合は電話や口頭でなく、文書(配達証明付郵便)で社長や代表者あてに、『対応がいい加減で一方的である。これは媒介契約上の善管注意義務違反および信義則違反であるので改善を申し入れる。改善されない場合は媒介契約を解除し、仲介手数料などの支払いを拒否し支払い済み金員の返還を要求する。応じない場合は監督官庁への告発や法的手段を取る。』 と通告してください。
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A 回答日時: 2017/9/14 00:53:58
その仲介業者に関しては役所の消費者センターかお金があるのでしたら地元密着系の弁護士に電話相談してみてください。もしくは両方。無料相談センターに行くのも手。
怪しい会社にはお世話にならないのが良い。
現状渡しなので後々後悔します。
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