教えて！住まいの先生
Q 不動産売買に関して、ご相談です。
鉄骨造、築年数46年の1棟4個のマンション。
満室だったら、売りに出せますか？
また、売りに出せる場合、買い手がつくつかないにしろ、自分の希望価格で売り出せるものなのでしょうか？
どなたかご回答お願い致します。
満室だったら、売りに出せますか？
また、売りに出せる場合、買い手がつくつかないにしろ、自分の希望価格で売り出せるものなのでしょうか？
どなたかご回答お願い致します。
質問日時：
2017/12/6 23:32:55
解決済み
解決日時：
2017/12/21 04:43:16
回答数： 7 ｜ 閲覧数： 194 ｜ お礼： 0枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2017/12/21 04:43:16
初めまして、横浜市瀬谷区で不動産会社を経営しております。
さておたずねの件ですが、皆様が書いていらっしゃるように自分の希望価格で売りに出すのはもちろん可能です。お願いする仲介会社がそれを受けてくれるかどうか、また実際にその金額で売れるかどうかはやってみないとわかりません。
では、どういった売却方法があるのかということについて少々お話してみたいと存じます。私のイメージというか想像で恐縮なのですが、お部屋が４部屋ということですので、建蔽率５０％・容積率１００％として土地２００㎡のところに、１階３DK（４５㎡くらいかな）×２、２階も同規模で、建物全体２００㎡（階段部分も含めて）という感で、仮に私がお引き受けする場合の思考方法で考えてみます。
１．まずはエンドユーザー（つまり一般の人）を念頭に置く場合
この場合には、おそらく投資用マンションとして購入を考えられるかと存じます。そうしますと傾向としましては、現況４部屋「満室」ということでしたら売りやすいでしょし、「空室」があってなかなか決まらないようなら、売りにくいということになります。さて、エンドユーザーが購入を決めるポイントはもちろん「利回り」なのですが、いわゆる「表面利回り」つまり「年間の賃料収入÷購入金額」について、鉄骨造、築４６年ということを考えますとかなり高い設定にしないと魅力がありません。ただし土地の価格が高い地域の場合は、「いずれ更地にして売却する」ことも考えますので、利回りが低くても売れるでしょう。
以下は具体的な例です。各部屋家賃月額５万円なら、月の収入２０万円、年間２４０万円になりますので、表面利回り１５％で１６００万円、２０％だと１２００万円の売却金額ということになります。
この利回りをどれくらいにするかがポイントになります。物件の所在場所、その地域の更地価格相場、定期的な修繕の有無、日常の管理状況、家賃滞納者がいるいないといった入居者状況などを総合的に考慮しなくてはなりません。
ぶっちゃけ、めんどくさいです（笑）。
２．次に、不動産業者を念頭に置く場合
この場合には「利回り」というよりも、解体後更地にして、「一戸建」や同じような「アパート」を建築して、売却するということを考えるでしょうから、話は簡単です。
業者の発想は「完成した土地付き新築建物の売却予想金額」から「得るべき利益（１０％くらい）・立ち退き料・解体費・新しい建築費・そのほかの経費（仲介手数料・税金等）」を差し引いた金額が購入金額になります。
例えばその業者が最終的に「一戸建」を建築して売却する予定だとします。
それが４０００万円だとします。そこから利益の４００万円、立退料２００万円（家賃の１０か月分として５０万円×４所帯）、解体費３００万円、建物新築費１５００万円、その他の費用２００万円を差し引きますと業者の購入金額は１４００万円になります。ちなみに仲介手数料は業者が購入して、さらに売却する場合の２回分を算定します。
以上です。おおざっぱで申し訳ありませんが、参考にしてください。
さておたずねの件ですが、皆様が書いていらっしゃるように自分の希望価格で売りに出すのはもちろん可能です。お願いする仲介会社がそれを受けてくれるかどうか、また実際にその金額で売れるかどうかはやってみないとわかりません。
では、どういった売却方法があるのかということについて少々お話してみたいと存じます。私のイメージというか想像で恐縮なのですが、お部屋が４部屋ということですので、建蔽率５０％・容積率１００％として土地２００㎡のところに、１階３DK（４５㎡くらいかな）×２、２階も同規模で、建物全体２００㎡（階段部分も含めて）という感で、仮に私がお引き受けする場合の思考方法で考えてみます。
１．まずはエンドユーザー（つまり一般の人）を念頭に置く場合
この場合には、おそらく投資用マンションとして購入を考えられるかと存じます。そうしますと傾向としましては、現況４部屋「満室」ということでしたら売りやすいでしょし、「空室」があってなかなか決まらないようなら、売りにくいということになります。さて、エンドユーザーが購入を決めるポイントはもちろん「利回り」なのですが、いわゆる「表面利回り」つまり「年間の賃料収入÷購入金額」について、鉄骨造、築４６年ということを考えますとかなり高い設定にしないと魅力がありません。ただし土地の価格が高い地域の場合は、「いずれ更地にして売却する」ことも考えますので、利回りが低くても売れるでしょう。
以下は具体的な例です。各部屋家賃月額５万円なら、月の収入２０万円、年間２４０万円になりますので、表面利回り１５％で１６００万円、２０％だと１２００万円の売却金額ということになります。
この利回りをどれくらいにするかがポイントになります。物件の所在場所、その地域の更地価格相場、定期的な修繕の有無、日常の管理状況、家賃滞納者がいるいないといった入居者状況などを総合的に考慮しなくてはなりません。
ぶっちゃけ、めんどくさいです（笑）。
２．次に、不動産業者を念頭に置く場合
この場合には「利回り」というよりも、解体後更地にして、「一戸建」や同じような「アパート」を建築して、売却するということを考えるでしょうから、話は簡単です。
業者の発想は「完成した土地付き新築建物の売却予想金額」から「得るべき利益（１０％くらい）・立ち退き料・解体費・新しい建築費・そのほかの経費（仲介手数料・税金等）」を差し引いた金額が購入金額になります。
例えばその業者が最終的に「一戸建」を建築して売却する予定だとします。
それが４０００万円だとします。そこから利益の４００万円、立退料２００万円（家賃の１０か月分として５０万円×４所帯）、解体費３００万円、建物新築費１５００万円、その他の費用２００万円を差し引きますと業者の購入金額は１４００万円になります。ちなみに仲介手数料は業者が購入して、さらに売却する場合の２回分を算定します。
以上です。おおざっぱで申し訳ありませんが、参考にしてください。
回答
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A
回答日時：
2017/12/7 07:32:38
希望価格でお願いすれば募集はしてくれるでしょうけど、法外な値段ですと手数料を取られると思います、、売れるはずがないので、、マンションの定義ですけど鉄筋コンクリート造りか3階建て以上の物です、、4部屋ですから2階建てでは、この場合マンションではなくアパートと言う表現になります、、築46年ですからアパートを買う人は居ません、土地代から解体費を引いた金額ならと思いますが、満室ですと入居者が出て行ってくれない場合かなり難航しますので、厄介な物件だと思います、、不具合が生じると直さなければいけませんから、、
A
回答日時：
2017/12/7 07:10:12
価格は自分の考える価格で売りに出せます。
その事と実際に売れるかは別物です。
(その理由)
○建物の評価はゼロで土地の評価となる
○金融機関の融資は難しいので、買う人は現金での取引となる
○利回りがどの程度になるのかで判断が分かれる
最低でも12~15%程度必要と思う
○現在の入居率はどうなっているのか?
全空であれば建物の解体費用の値引き交渉が考えられる
○その他
その事と実際に売れるかは別物です。
(その理由)
○建物の評価はゼロで土地の評価となる
○金融機関の融資は難しいので、買う人は現金での取引となる
○利回りがどの程度になるのかで判断が分かれる
最低でも12~15%程度必要と思う
○現在の入居率はどうなっているのか?
全空であれば建物の解体費用の値引き交渉が考えられる
○その他
A
回答日時：
2017/12/7 03:26:08
買い手の事を気にしなければ、自分の希望価格で売りに出すのは自由でしょう。但し売れないだけです。
A
回答日時：
2017/12/7 03:16:43
A
回答日時：
2017/12/6 23:46:48
そりゃあ契約自由の原則ですから売りには出せるでしょう
賃貸マンションのことですかね
価格も当然自由です。買い手がつくかつかないかは買い手の意思によります。交渉相手の自由も含めて、契約自由の原則です
民法の原則だと「売買は賃貸借を破る」から新大家が入居者に「契約は解除する全員でていけ」といえば出ていかなければならないけど
入居者保護のため借地借家法は賃借人が対抗要件を備えていれば新大家に対して「でていくきはない」と主張できるとして民法の原則を修正しています
対抗要件とは賃貸借を登記しているか（現実にはこれはほとんどないでしょう）、引き渡しを受けていることです（引き渡しを受けているとは、鍵を持ってるとか、家具を搬入していればそうみなされるでしょう）
まあ、入居者付きで売りに出したほうが買い手もつきやすいですよね
賃貸マンションのことですかね
価格も当然自由です。買い手がつくかつかないかは買い手の意思によります。交渉相手の自由も含めて、契約自由の原則です
民法の原則だと「売買は賃貸借を破る」から新大家が入居者に「契約は解除する全員でていけ」といえば出ていかなければならないけど
入居者保護のため借地借家法は賃借人が対抗要件を備えていれば新大家に対して「でていくきはない」と主張できるとして民法の原則を修正しています
対抗要件とは賃貸借を登記しているか（現実にはこれはほとんどないでしょう）、引き渡しを受けていることです（引き渡しを受けているとは、鍵を持ってるとか、家具を搬入していればそうみなされるでしょう）
まあ、入居者付きで売りに出したほうが買い手もつきやすいですよね
A
回答日時：
2017/12/6 23:34:36
土地代ー解体費で売れるでしょう。
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