教えて！住まいの先生
Q 住宅ローンについて教えてください。私は、ちかく不動産購入希望ですが住宅ローンの事がわからないので教えてください。千葉県の田舎で不動産屋から購入予定です。費用は全額ローンで組みたいです。
年収は３００～４００万円です。
①土地と建物をセット（中古または建築条件付き新築）で買うより、土地だけ購入して工務店に建ててもらうと 住宅ローンは申請難しいですか？つなぎ融資が必要と言われました。
②購入した後、ローン返済中で売却する事はできますか？現在実家があり、将来親が亡くなった場合、実家に戻る可能性があるため。
③住宅ローンにも色々種類があるのですか？不動産屋が言って増したが…。低所得者でも組みやすいローンは何がありますか？
④現在、子供が居て出来る限り子供の学区を変えたくないのですが、子供の学区を変えずに世帯主の住所だけを変える方法ってありませんか？
私は、自営業者なので年収をもっと上げることは出来ますが、社会保険料とか色々上がるのが嫌なので年収は300万円程度にあえてしています。どうしてもこれで組めなければ、年収を上げる事も考慮しますが・・・。
以上、よろしくお願いいたします。
①土地と建物をセット（中古または建築条件付き新築）で買うより、土地だけ購入して工務店に建ててもらうと 住宅ローンは申請難しいですか？つなぎ融資が必要と言われました。
②購入した後、ローン返済中で売却する事はできますか？現在実家があり、将来親が亡くなった場合、実家に戻る可能性があるため。
③住宅ローンにも色々種類があるのですか？不動産屋が言って増したが…。低所得者でも組みやすいローンは何がありますか？
④現在、子供が居て出来る限り子供の学区を変えたくないのですが、子供の学区を変えずに世帯主の住所だけを変える方法ってありませんか？
私は、自営業者なので年収をもっと上げることは出来ますが、社会保険料とか色々上がるのが嫌なので年収は300万円程度にあえてしています。どうしてもこれで組めなければ、年収を上げる事も考慮しますが・・・。
以上、よろしくお願いいたします。
質問日時：
2018/4/26 06:04:57
解決済み
解決日時：
2018/4/30 16:30:02
回答数： 4 ｜ 閲覧数： 340 ｜ お礼： 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2018/4/30 16:30:02
①土地だけ購入して、注文住宅を建てる場合、多少、申請手続き等が複雑になります。
また、土地売買の不動産会社と、建築を依頼する工務店が無関係の場合、住宅ローン手続きの協力を得ることが難しくなります（ほとんど自身で銀行と交渉し、手続することになる）。
融資内容に関しては、フラット35等では、つなぎ融資が必要ですが、銀行や信金等の取り扱う住宅ローンであれば、分割実行といって、ひとつの住宅ローン契約で、土地代金の支払い、建築着工金や中間金の支払い等、分割して融資を受けることも可能です。
②ローン返済中の売却は可能です。
ただし、売却代金でローン残債を返済できない場合は、自己資金でその不足分を補う必要があります。
③住宅ローンは、色々ある融資の中の、ひとつの形態です。
種類と言うか、金融機関によって、その条件が様々です。
審査金利ひとつを見ても、銀行により違いがあるため、審査金利が低い金融機関であれば、低所得でも相対的に大きな金額を借り入れることができます。
④子供と別居（住民票上）すれば可能だと思いますが、現実的ではありませんね。
行政にもよりますが、最近は学区外通学も認めてもらいやすいとか・・・
お住いの行政機関にお問い合わせください。
会社勤めと比較すると、どうしても自営業の方のほうが住宅ローンを組みずらい現実があります。
取引されている銀行とよく相談し、どの程度の物件を購入すのか検討しましょう。
また、土地売買の不動産会社と、建築を依頼する工務店が無関係の場合、住宅ローン手続きの協力を得ることが難しくなります（ほとんど自身で銀行と交渉し、手続することになる）。
融資内容に関しては、フラット35等では、つなぎ融資が必要ですが、銀行や信金等の取り扱う住宅ローンであれば、分割実行といって、ひとつの住宅ローン契約で、土地代金の支払い、建築着工金や中間金の支払い等、分割して融資を受けることも可能です。
②ローン返済中の売却は可能です。
ただし、売却代金でローン残債を返済できない場合は、自己資金でその不足分を補う必要があります。
③住宅ローンは、色々ある融資の中の、ひとつの形態です。
種類と言うか、金融機関によって、その条件が様々です。
審査金利ひとつを見ても、銀行により違いがあるため、審査金利が低い金融機関であれば、低所得でも相対的に大きな金額を借り入れることができます。
④子供と別居（住民票上）すれば可能だと思いますが、現実的ではありませんね。
行政にもよりますが、最近は学区外通学も認めてもらいやすいとか・・・
お住いの行政機関にお問い合わせください。
会社勤めと比較すると、どうしても自営業の方のほうが住宅ローンを組みずらい現実があります。
取引されている銀行とよく相談し、どの程度の物件を購入すのか検討しましょう。
質問した人からのコメント
回答日時： 2018/4/30 16:30:02
ありがとうございます。勉強になりました。やはり子供と別居(住民票上）は現実的ではないですよね。←妻に反対されてしまいました。よく検討して答えを出します。
回答
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A
回答日時：
2018/4/26 07:37:30
① 中古なら、一括融資。新築ならつなぎ融資ですね。
最終的に土地と建物に抵当権を設定する事になります。
② できます。ただし、売買代金から残りの債務を払う事になります。
安く売り過ぎて、足りなければ追い銭ですね。
でないと、抵当権を抹消できませんから、売買が成立しませんから、
売る時期がきたら、銀行に相談するといいでしょう。
大雑把に言って、住まなくなってから３年以内に売らないと、
譲渡税の３０００万控除がなくなります。
③ 銀行によって、特徴はあるようです。
④ 分かりません。
自営業者なら、直近の３年間の申告書を出す事になりますので
右肩上がりにしておくといいでしょう。
まずは。
最終的に土地と建物に抵当権を設定する事になります。
② できます。ただし、売買代金から残りの債務を払う事になります。
安く売り過ぎて、足りなければ追い銭ですね。
でないと、抵当権を抹消できませんから、売買が成立しませんから、
売る時期がきたら、銀行に相談するといいでしょう。
大雑把に言って、住まなくなってから３年以内に売らないと、
譲渡税の３０００万控除がなくなります。
③ 銀行によって、特徴はあるようです。
④ 分かりません。
自営業者なら、直近の３年間の申告書を出す事になりますので
右肩上がりにしておくといいでしょう。
まずは。
A
回答日時：
2018/4/26 07:08:04
田舎ですね。
銀行は地銀が頑張ってくれます。
①は前の方を参照
②売れますよ。
ただし売買時にローン残高分を一括返済する必要があります。
これは例えば売ると決めた時に残高が1000万円残っていたとします。
売却金額が800万円だった場合、貴方の手出しが200万円になります。
これで銀行の抵当権を抹消して所有権移転となります。
文字で書くと面倒ですが取引時に全部やります。
③色々あります。銀行で聞いて下さい。
④学校と相談ですね。
ローンが組めるかどうかは銀行に相談です。
事前審査をして通ればいいので相談してください。
銀行は地銀が頑張ってくれます。
①は前の方を参照
②売れますよ。
ただし売買時にローン残高分を一括返済する必要があります。
これは例えば売ると決めた時に残高が1000万円残っていたとします。
売却金額が800万円だった場合、貴方の手出しが200万円になります。
これで銀行の抵当権を抹消して所有権移転となります。
文字で書くと面倒ですが取引時に全部やります。
③色々あります。銀行で聞いて下さい。
④学校と相談ですね。
ローンが組めるかどうかは銀行に相談です。
事前審査をして通ればいいので相談してください。
A
回答日時：
2018/4/26 06:19:33
①；土地ころがし防止ナンチャラで土地だけ購入は税金的
に不利だと思います。
土地購入後の一定期間内に住居建築すればいいのかな。
②；名義人による売却は可能ですが、抵当権が設定されて
いる場合はややこしい。
③；金融機関によりです・・・融資額、金利、返済期間、
ケースバイケース。
④；転校の要否は任意のはずですが、通学に支障があれば
通う子はたいへんかな。
に不利だと思います。
土地購入後の一定期間内に住居建築すればいいのかな。
②；名義人による売却は可能ですが、抵当権が設定されて
いる場合はややこしい。
③；金融機関によりです・・・融資額、金利、返済期間、
ケースバイケース。
④；転校の要否は任意のはずですが、通学に支障があれば
通う子はたいへんかな。
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