教えて！住まいの先生
Q 築45年〜50年位の中古マンションを買うと、近い将来建て替え論議が、出て来ますか？あまりにも古いマンションは、デメリットが、多そうで、買うのに躊躇しています、でも新しいマンションを買うほどお金もありません
。40〜50年のマンションは、どうなんでしょうか？
回答
7 件中、1～7件を表示
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A
回答日時：
2018/12/23 21:02:32
個人的にはお勧めいたしませんね。
旭化成が建て替え事業をやっていますが、成功事例は、容積率分譲だけです。災害で全壊は別です。
中には都市計画まで（つまり、地方議会まで）巻き込んで、地域の容積率を変えて、容積率分譲で再建築した事例があります。
築４０年ですと、年金生活者が多いので、建て替えの時の一時金の負担ができないので５分の４建て替え議決が取れないのが普通です（一時金が無いマンションはよほど修繕積立金が積み上がっているはずです）。
建て替え促進法も旧耐震基準建物だけです。
個人的には、一時的に住んで、その後売り払って転居する予定以外はお勧めしませんね。
旭化成が建て替え事業をやっていますが、成功事例は、容積率分譲だけです。災害で全壊は別です。
中には都市計画まで（つまり、地方議会まで）巻き込んで、地域の容積率を変えて、容積率分譲で再建築した事例があります。
築４０年ですと、年金生活者が多いので、建て替えの時の一時金の負担ができないので５分の４建て替え議決が取れないのが普通です（一時金が無いマンションはよほど修繕積立金が積み上がっているはずです）。
建て替え促進法も旧耐震基準建物だけです。
個人的には、一時的に住んで、その後売り払って転居する予定以外はお勧めしませんね。
A
回答日時：
2018/12/22 21:00:33
回答します。
建替えの議論が出るのは先ず容積率消化が少ないマンションでしょう。
現状の建物よりも建替えた際に大きく建てることが出来る為、その売却資金の一部を建替え時のデベロッパーの利益とすることが出来、結果として既存の所有者に対する負担が少なくなる為です。
そうでないと、建替え時に各部屋が小さくしないと、建築資金を捻出出来ません。
また、修繕積立金が蓄積されていないマンションも建替えは難しいと思われます。
今の日本の技術ですと、耐震工事をすれば60年以上は持つ可能性も多い為、建替えのメリットが直ぐに出る様なマンションの方が先に建替え計画が実行されるでしょう。
50年でも都心では普通に利用しているマンションは残っていますので。
建替えの議論が出るのは先ず容積率消化が少ないマンションでしょう。
現状の建物よりも建替えた際に大きく建てることが出来る為、その売却資金の一部を建替え時のデベロッパーの利益とすることが出来、結果として既存の所有者に対する負担が少なくなる為です。
そうでないと、建替え時に各部屋が小さくしないと、建築資金を捻出出来ません。
また、修繕積立金が蓄積されていないマンションも建替えは難しいと思われます。
今の日本の技術ですと、耐震工事をすれば60年以上は持つ可能性も多い為、建替えのメリットが直ぐに出る様なマンションの方が先に建替え計画が実行されるでしょう。
50年でも都心では普通に利用しているマンションは残っていますので。
A
回答日時：
2018/12/19 17:35:49
仲介業してるけど例えば東京の広尾や恵比寿など築50年物たくさんあります。
販売価格は60平米で50年だと5000万位です。新築だと1億超えるエリアです。
例えばですがこの地域で買う人は建て替え狙いがほとんどで、建て替えが決まれば
1世帯あたり1千万～2千万で建て替えできるので新築で買う事考えたら超ラッキーです。 古くてもRC構造ならそこまで不安になる事もないですよ。
それよりも管理体制が過去見えてるので修繕歴とか積立金など参考に考えるべきです。 都心部で建て替え決まれば本当にラッキーですよ。
参考までにですが、昨年築48年の中目黒の駅前マンションが建て替え決まり、60平米の部屋が5200万でしたが建て替え決まったとたんに９千万になりましたよ。
追加1千万で建て替えできる為新築相場1億2千万の部屋を正味1億で買う事が出来ます。
販売価格は60平米で50年だと5000万位です。新築だと1億超えるエリアです。
例えばですがこの地域で買う人は建て替え狙いがほとんどで、建て替えが決まれば
1世帯あたり1千万～2千万で建て替えできるので新築で買う事考えたら超ラッキーです。 古くてもRC構造ならそこまで不安になる事もないですよ。
それよりも管理体制が過去見えてるので修繕歴とか積立金など参考に考えるべきです。 都心部で建て替え決まれば本当にラッキーですよ。
参考までにですが、昨年築48年の中目黒の駅前マンションが建て替え決まり、60平米の部屋が5200万でしたが建て替え決まったとたんに９千万になりましたよ。
追加1千万で建て替えできる為新築相場1億2千万の部屋を正味1億で買う事が出来ます。
ホームインスペクター で中古マンションに住んでいる田村と申します。
管理組合によっては、購入前の方に理事会の議事録を見せてくれるところもあります。
購入前に仲介事業者さんの頼んだり、管理会社や管理人さんに頼めば、手配できることもあります。
議事録に建て替えの議論が出てきていたら、どんな内容なのか、どれくらい先のことなのかなどしっかりチェックしましょう。
ただし、法律や費用の問題で建て替えられるマンションはごくわずかです。
ほとんどのマンションは修繕しながら住まい続けていきます。
（いずれ、建て替えるのか、取り壊すのかなど決める日がきますが）
40-50年のマンションを検討されるのであればまた、これまでの大規模修繕がしっかりされているか、修繕積立金はちゃんと溜まっているか、などを調べておきましょう。
外観やお部屋が綺麗でも、中身はボロボロで赤字マンション、なんてこともよくあります。
第三者の専門家に相談することもできるので、参考にしてみてください。
https://www.sakurajimusyo.com/expert/hajimete.php
ご参考になれば幸いです。
管理組合によっては、購入前の方に理事会の議事録を見せてくれるところもあります。
購入前に仲介事業者さんの頼んだり、管理会社や管理人さんに頼めば、手配できることもあります。
議事録に建て替えの議論が出てきていたら、どんな内容なのか、どれくらい先のことなのかなどしっかりチェックしましょう。
ただし、法律や費用の問題で建て替えられるマンションはごくわずかです。
ほとんどのマンションは修繕しながら住まい続けていきます。
（いずれ、建て替えるのか、取り壊すのかなど決める日がきますが）
40-50年のマンションを検討されるのであればまた、これまでの大規模修繕がしっかりされているか、修繕積立金はちゃんと溜まっているか、などを調べておきましょう。
外観やお部屋が綺麗でも、中身はボロボロで赤字マンション、なんてこともよくあります。
第三者の専門家に相談することもできるので、参考にしてみてください。
https://www.sakurajimusyo.com/expert/hajimete.php
ご参考になれば幸いです。
A
回答日時：
2018/12/17 20:01:43
将来的には可能性はありますが、現状では建替えの議論はほとんど出ていません。築45～50年でも普通に売られていますが、古いという理由であまりおすすめしません。古いマンションだとロケーションが良かったりしますし、もしも価格が安く、20～30年住むことのみを考えれば購入もありかもしれません。そのマンションはおそらく、20年後もそのままなのだと思います。私の住むマンションでも、何も知らない人がテレビなどで見て、未来の建替えの話などしますが、合意なんてできないと思いますし、間違いなく私は建替えに反対します。
A
回答日時：
2018/12/17 17:34:33
>築45年〜50年位の中古マンションを買うと、近い将来建て替え論議が、出て来ますか？
当たり前に出てきます。
聞くまでもないと思いますが。
>あまりにも古いマンションは、デメリットが、多そうで、買うのに躊躇しています、でも新しいマンションを買うほどお金もありません
デメリットが多いから安いわけです。
安いと言うメリットはあります。
>40〜50年のマンションは、どうなんでしょうか？
十分古いマンションです。
そもそもこれ以上古いマンションがそんなによくありますかね？
築70～80年と言うマンションが普通によくある状況ですか？
買う気になってちゃんと調べていれば、質問しなくても答えは出てきますよ。
当たり前に出てきます。
聞くまでもないと思いますが。
>あまりにも古いマンションは、デメリットが、多そうで、買うのに躊躇しています、でも新しいマンションを買うほどお金もありません
デメリットが多いから安いわけです。
安いと言うメリットはあります。
>40〜50年のマンションは、どうなんでしょうか？
十分古いマンションです。
そもそもこれ以上古いマンションがそんなによくありますかね？
築70～80年と言うマンションが普通によくある状況ですか？
買う気になってちゃんと調べていれば、質問しなくても答えは出てきますよ。
A
回答日時：
2018/12/17 10:37:25
マンションの耐用年数は、管理の良いマンションで、約60年です。
銀行の評価は築47年です。
外観は新しく尚しても給排水管がボロボロです。
専有部分の配管は、所有者が直さなければ行けないので買った後で物凄い修理費用が掛かる事があります。
築40〜50年のマンションは、オススメしませんね。
銀行の評価は築47年です。
外観は新しく尚しても給排水管がボロボロです。
専有部分の配管は、所有者が直さなければ行けないので買った後で物凄い修理費用が掛かる事があります。
築40〜50年のマンションは、オススメしませんね。
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