教えて！住まいの先生
Q 50年前に75坪の敷地を350万で妻の父が実家から買いました、領収書はあります、
その実家は50年、35年が合体しており妻が相続しました、セカントハウスとしてリフォームを考えています、しかし跡継ぎはいません、周りからは「住まない家に何故、お金を掛ける?」と言われてますが妻は父母の残したお金は家を綺麗にしてあげたいと思っているのです、私も賛成してます、しかし跡継ぎがいない為、数年後は売却すると覚悟しての投資なんです、そこで質問ですが地価取引相場は1000万前後と思われます、先日、三重県の知り合いの話で「古家のある不動産を売ったら全て税金で取られ、そのた税金で200万程の持出しになり、固定資産税だけが消えた」そんな話をききました、売却価格1000万-土地購入価格350万=650万が利益となり
課税されると聞きました、本当ですか?又、知人3人も売却に際してすごく課税されたと聞いてます、例えば650万以上のリフォームをすれば課税されないとも聞きました、詳しい方、教えて下さい、また、公的機関への問い合わせも可能でしょうか?
以上 宜しくお願いします。
課税されると聞きました、本当ですか?又、知人3人も売却に際してすごく課税されたと聞いてます、例えば650万以上のリフォームをすれば課税されないとも聞きました、詳しい方、教えて下さい、また、公的機関への問い合わせも可能でしょうか?
以上 宜しくお願いします。
質問日時：
2020/11/30 08:52:29
解決済み
解決日時：
2020/12/6 06:25:34
回答数： 8 ｜ 閲覧数： 216 ｜ お礼： 250枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2020/12/6 06:25:34
350万円の領収書があればその金額が土地代金となります。家の増改築にかかった費用は資本的支出として購入費に加える事はできますが木造は25年で減価償却されますので原価償却後の金額が所得費用になります。本人またはご家族が住んでいれば居住用財産として3000万円の控除が受けれますが住民票を移すだけでなく電気代 水道代 自治会費の支払い ご近所とのお付き合い等居住用にしていた証明を用意したほうが良いです。別住所に居住の場合税理士さんに相談すると間違えにとられたくないので却下される事が多いです。自分で申告することもできます。家族の中の一人でも良いので本当に居住用にしていたという証拠は確実にあった方が良いです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2020/12/6 06:25:34
ありがとうございました、周りの人に「何故住まない家に投資するの?」と言われてます、時間もあるので悔いのないように勉強します。
回答
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A
回答日時：
2020/12/5 18:30:13
不動産屋です。
このパターン、よくあります。
他の回答者様と同じく、売却前半年くらいに、奥様だけ住民票を移し、実際に住めば、3000万控除がつかえます。
私のお客様でそのようにご提案後、実際に半年間お住まいになり売却をし、特別控除を受けられた方がいらっしゃいます。
不動産屋ときちんと道筋を作り、うまくいけるように手配しましょう。
それで１２００万くらいで売却すればよいのではないでしょうか。
このパターン、よくあります。
他の回答者様と同じく、売却前半年くらいに、奥様だけ住民票を移し、実際に住めば、3000万控除がつかえます。
私のお客様でそのようにご提案後、実際に半年間お住まいになり売却をし、特別控除を受けられた方がいらっしゃいます。
不動産屋ときちんと道筋を作り、うまくいけるように手配しましょう。
それで１２００万くらいで売却すればよいのではないでしょうか。
A
回答日時：
2020/12/5 07:55:54
譲渡所得の計算式は、
売却価格―(経費+取得価額ー建物の減価償却)=譲渡所得で、
譲渡所得が赤字であれば非課税です。
(経費としては)
〇売却時の仲介手数料
〇契約書の印紙代
〇土地の確定測量費
〇その他
問題は譲渡所得が黒字の場合ですが、仮に650万円が
譲渡所得であれば650万円x20.315%=約132万円の
譲渡所得税となります。(長期譲渡所得なので)
売却価格―(経費+取得価額ー建物の減価償却)=譲渡所得で、
譲渡所得が赤字であれば非課税です。
(経費としては)
〇売却時の仲介手数料
〇契約書の印紙代
〇土地の確定測量費
〇その他
問題は譲渡所得が黒字の場合ですが、仮に650万円が
譲渡所得であれば650万円x20.315%=約132万円の
譲渡所得税となります。(長期譲渡所得なので)
A
回答日時：
2020/11/30 16:56:45
裏技ですが、売る半年くらい前から、奥様がご実家に住民票を移し売却までの間住むと、3000万の特別控除が使えます。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
A
回答日時：
2020/11/30 11:06:34
A
回答日時：
2020/11/30 10:56:23
こんにちは。都内でマンション経営をしている者です。
１）仮に1000万円で売れた場合は、仲介手数料が約40万円弱＋長期譲渡税が650万円の20％で130万円で、約170万円は支払いが発生します。
２）建物は現時点では築50年と35年であれば、木造であればどちらも価格はつかないのでゼロです。
３）もし大幅なリフォームでお金をかける場合は、耐震補強や外観の変更も含めてやれば（例：住友不動産の新築そっくりさん）価格がつく可能性がありますので、その時はかけたリフォーム費用とその減価償却費と売れた価格で税金がかかるかどうかが変わってきます。
もし、数年後に売るのであれば、恐らく買う人は建て直す可能性もあるので、現時点でどのくらいのリフォームコストをかけるかは慎重に判断された方が良いかと思います。
１）仮に1000万円で売れた場合は、仲介手数料が約40万円弱＋長期譲渡税が650万円の20％で130万円で、約170万円は支払いが発生します。
２）建物は現時点では築50年と35年であれば、木造であればどちらも価格はつかないのでゼロです。
３）もし大幅なリフォームでお金をかける場合は、耐震補強や外観の変更も含めてやれば（例：住友不動産の新築そっくりさん）価格がつく可能性がありますので、その時はかけたリフォーム費用とその減価償却費と売れた価格で税金がかかるかどうかが変わってきます。
もし、数年後に売るのであれば、恐らく買う人は建て直す可能性もあるので、現時点でどのくらいのリフォームコストをかけるかは慎重に判断された方が良いかと思います。
A
回答日時：
2020/11/30 10:12:13
①詳しい状況が、この短い文書だけでは分りにくいので、あなたのお住まいの地域の「税務署」を訪ねて、「無料相談のコーナー」で詳しい内容を説明してください。
脱税までは教えてくれませんが（当たり前か！）使える「優遇策」は教えてくれるので、資料やメモを持参して話してみてください。
脱税までは教えてくれませんが（当たり前か！）使える「優遇策」は教えてくれるので、資料やメモを持参して話してみてください。
A
回答日時：
2020/11/30 08:57:10
５年以上なら長期譲渡所得なので、少し税率が落ちます。
知り合いも、住んでないので最高3,000万円の特別控除が使えないのでしょう。
知り合いも、住んでないので最高3,000万円の特別控除が使えないのでしょう。
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