教えて！住まいの先生
Q 中古マンション購入についてです。
職場で中古マンション購入についての話題になりました。
●私 46歳独身 女性パート 実家
手取り20〜23万円
●同僚 49歳独身 女性パート
手取り不明
私は現在実家在住で、以前から賃貸に引っ越しを考えていました。
職場の同じ部署の方がマンション(中古800万円完済)を購入したと聞き、私でも手が届きそうな物件をインターネットで調べてみました。
私でも住宅ローンは組めそうですが、頭金100〜150万円で10〜14年位で完済できるようにしたいと思っています。
450〜500万円程の中古マンションなら無理はないでしょうか？
インターネットのローンシミュレーションでは一応大丈夫そうでした。
また中古マンション購入にあたり注意する点等があるでしょうか？
アドバイス何卒宜しくお願い致します。
●検討中の物件
鉄筋コンクリート5階建(EV無し)1階
間取り：3DK
築年月：築45年
都市計画：第一種中高住居専用
都市計画：地域市街化調整区域
管理費：6500円
修繕積立金：4500円
インフラ：公営水道、下水、都市ガス
両親は元気ですが近い将来を考え、介護資格を複数取得済みです。
以前6年程特別養護老人ホームと老人専門病院で介護担当でしたので、介護に関して全くの無知ではありません。
姉兄もいるので出来る事を分担します。
現在実家に両親と私だけですが
両親は最終的に兄に継いで欲しいと考えている事。
私の職場が車で片道45分と遠い事、実家に友達を呼べない事やプライバシーが無いなどから引っ越ししたいのです。
死ぬまで住む覚悟ですが築45年の物件は難しいでしょうか？
引っ越すと職場までは車で片道20分に短縮出来ます。
回答数： 4 ｜ 閲覧数： 2427 ｜ お礼： 25枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
１）ご自身が高齢になった時のことを想定してマンションを購入されることは意味があるかと思います。年齢が高くなると、普通の賃貸マンションは年寄りには審査が厳しいので、徐々に公団住宅や築古アパートなどしか借りれなくなる可能性があります。（そのような物件でもOKであれば、賃貸という選択肢もありますが、セキュリティの面でオートロックが無かったり、昼間に管理人や警備員がいないなどのリスクが高まる可能性があります。）
２）物件的には、広さを追及するよりも、１LDKくらいの間取りが冷暖房効率の面や価格が高くならないことを考えても良いかと思いますが、物件を選ぶ際には、ご自身が少なくとも90歳くらいまでは生きることを想定して選んだ方が無難かと思います。あなた現在46歳ですと、あと44年はありますので、築45年のマンションですと古すぎる感じがします。マンションの寿命が60年～70年と言われていることを考えても築20年前後くらいまでのマンションを選んだ方が良いかとおもいます。
３）マンションの寿命は、躯体や配管の劣化といった技術的な問題よりも、ちゃんと大規模修繕工事を１２～３年毎に行る資金が積み立てられるかどうかの方が大きな問題です。マンションは古くなると入居者が出て行って、空室増えると修繕積立金や管理費の滞納が多くなり、そのようなマンションは相続放棄する人も増えるので、最終的にはマンションの運営自体ができなくなり、ボロボロになっていくと考えられています。従って、あまり古すぎるマンションは選ばず、また、修繕積立金が貯まりやすい、比較的戸数の多いマンション（最低50戸以上、できれば100戸以上）のマンションを選んだ方が良いと言われています。
以上、何らかのご参考になれば幸いです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2021/4/11 23:38:57
皆様へ
46歳という年齢を考慮した中高マンション購入で注意すべき事に詳細なアドバイスを頂き有難うございました。
物件選びの参考になりました。
プロの視点から素人では考えの及ばない点を教えて頂いたPCGHさんをベストアンサーに選ばせて頂きました。
沢山勉強させて頂くとともに励みになりました。
本当にありがとうございます！
回答
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逆に修繕や補修メンテで色々お金がかかり、
大変な思いをしている人が周りにいます。
相場がその程度の価格帯にお住まいで、特段築年数も古くないのならば、
買うのも面白いカモね。
まあ・・・ご実家にいたほうがお金もあまりかからないし、
40代半ば過ぎということはもうご両親も高齢ですよね？
そのうち介護の心配も出てくると思います。
多分20年後には売るのが厳しい→資産価値はない
管理費、修繕費が高騰している可能性がある、逆に安すぎる場合大規模修繕に耐えうる積み立てが無い場合追加の支出を求められる→少なくとも現在の管理費、修繕費は要チェック
そこまで値が下がった時点で建て替えの話がでていない場合、将来も建て替えられる可能性が低い→例えば築古でもリノベーションして若い世代に買ってもらおうと頑張るURの住宅などはそれなりの価格になります。なので、もうそこは諦めた物件である可能性が高い
あまり環境が良くない可能性がある→団塊世代の独居などが多い
なので、気に入った賃貸に住んだ方が良いように思えます。戸建てならボロボロでもよければ修繕しないという手も取れるし土地も残りますが、築古マンションは修繕費や管理費からは逃れられないので…
特に築40年オーバーはローンで買わない方が良いです。
実家リフォームするのもアリだと思うけど
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