教えて！住まいの先生
Q 知人の紹介でワンルームマンションの不動産投資を始めようと思っており、神奈川県の新横浜駅周辺と関内の2件の部屋を5千万円で購入する予定です。 営業マンからはこの2日つのエリアは今後再開発で必ず土地の値段が上
がるから儲かると言われています。 ちなみに2つで約5000万の築浅物件で法人契約が既にされてる物件だそうです。今が27歳なので40前には売却したいと思っています。 アドバイスお願いします
質問日時：
2021/6/10 19:55:24
解決済み
解決日時：
2021/6/16 22:52:51
回答数： 6 ｜ 閲覧数： 306 ｜ お礼： 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2021/6/16 22:52:51
質問者様の場合は不動産購入の前に「不動投資の知識」をつけるべきでしょう。
例えば5000万円の物件が5150万円になったとします。
→事実上は値上がりをしておりますね。
ただし不動産売買には諸費用がかかります。
不動産会社への仲介手数料・登記費用・銀行へのローン手数料、保証料などがかかります。
つまり買った瞬間に赤字になるわけです。
ただ不動産の営業マンの方は間違っておりません。
5000万円の物件が5050万円の価値になればきちんと価値は上がっております。
ですが、諸費用分も上がっていなければ結局は赤字なのです。
では別の視点で考えましょう。
仮に5000万円をローンで組み金利2％とします。
これを35年返済計画で組むか、40年返済計画計画で組むか、これだけで毎月の収支が1万円以上変わってきます。
仮に質問者様がフルの年数をかけてローンを返済した際、借入期間が5年変わるだけで上記の場合だと300万円利息を無駄に変わります。
何がいいたいのかというとシュミレーションなんてちょっと数字を変えただけでいくらでもよく見せることができます。
おそらくシュミレーションの提示があって、表面利回り、実質利回りの提示があったと思いますが、
その提示内容を見てきちんと内訳があっているのか、計画の数字に問題ないか？など考えることができていないのであれば、冒頭に申し上げたようにまずは勉強から始めるべきでしょうね。
例えば5000万円の物件が5150万円になったとします。
→事実上は値上がりをしておりますね。
ただし不動産売買には諸費用がかかります。
不動産会社への仲介手数料・登記費用・銀行へのローン手数料、保証料などがかかります。
つまり買った瞬間に赤字になるわけです。
ただ不動産の営業マンの方は間違っておりません。
5000万円の物件が5050万円の価値になればきちんと価値は上がっております。
ですが、諸費用分も上がっていなければ結局は赤字なのです。
では別の視点で考えましょう。
仮に5000万円をローンで組み金利2％とします。
これを35年返済計画で組むか、40年返済計画計画で組むか、これだけで毎月の収支が1万円以上変わってきます。
仮に質問者様がフルの年数をかけてローンを返済した際、借入期間が5年変わるだけで上記の場合だと300万円利息を無駄に変わります。
何がいいたいのかというとシュミレーションなんてちょっと数字を変えただけでいくらでもよく見せることができます。
おそらくシュミレーションの提示があって、表面利回り、実質利回りの提示があったと思いますが、
その提示内容を見てきちんと内訳があっているのか、計画の数字に問題ないか？など考えることができていないのであれば、冒頭に申し上げたようにまずは勉強から始めるべきでしょうね。
回答
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A
回答日時：
2021/6/10 23:10:13
なぜ13年後に上がると言いきれるのでしょうか。土地の価格の上下は再開発よりももっと大きな影響を受ける要因がありますよ。
まずは、物価も給料も上がらない中なぜ今不動産が上昇しているのか原因を考えてみて下さい。次にその要因は13年後も続いているか考えてみて下さい。
売却益は当てにしてはいけません。家賃収入に魅力があるなら検討には値するでしょうが。
あと、あなたは現在持ち家ですか？
その物件買ってローンを抱えてる間は住宅購入は難しいと覚悟しておきましょう。
まずは、物価も給料も上がらない中なぜ今不動産が上昇しているのか原因を考えてみて下さい。次にその要因は13年後も続いているか考えてみて下さい。
売却益は当てにしてはいけません。家賃収入に魅力があるなら検討には値するでしょうが。
あと、あなたは現在持ち家ですか？
その物件買ってローンを抱えてる間は住宅購入は難しいと覚悟しておきましょう。
A
回答日時：
2021/6/10 21:31:15
良いですね。
日本の景気が良くなりますね。登録免許税で国庫もうるおいます。
回答者も極僅かですが恩恵を受けることができますね。
あと、生活保護にはならないでください。税金がもったいないです。
パーッと使えば景気がよくなりますね。
金利を払えば、銀行も儲かりますね。
日本の景気が良くなりますね。登録免許税で国庫もうるおいます。
回答者も極僅かですが恩恵を受けることができますね。
あと、生活保護にはならないでください。税金がもったいないです。
パーッと使えば景気がよくなりますね。
金利を払えば、銀行も儲かりますね。
A
回答日時：
2021/6/10 21:11:05
注意すべき不動産業者の言動8つ
「節税できる」
「年金対策になる」
「生命保険代わりになる」
「家賃保証がある」
「高利回りなので儲かる」
「将来値上がりが期待できる」
「クーリングオフできる」
「頭金なしで始められる」
本当に儲けたいなら表に出てない物件買いなよ
「節税できる」
「年金対策になる」
「生命保険代わりになる」
「家賃保証がある」
「高利回りなので儲かる」
「将来値上がりが期待できる」
「クーリングオフできる」
「頭金なしで始められる」
本当に儲けたいなら表に出てない物件買いなよ
A
回答日時：
2021/6/10 20:33:56
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。
１）もし、5000万円のうち半額の2500万円くらい自己資金か頭金にしなくても貯金がある状況であれば、物件の賃料によっては、リスクは低いかと思います。
２）しかし、フルローンに近い形で、サブリースや借上げ契約で空室保証を付けると、いざ売りたくなっても簡単にサブリース契約や借上げ契約が解約できず、利回りの低い物件になってしまい売れにくくなりますので、最後は買い叩かれたり、売れずにずっと負債を抱えたままのリスクがありますので、注意してください。
３）「必ず儲かる」などという言葉は、コンプライアンス上、まともな業者は使いませんので、その言葉を言われただけで、気を付けるべき相手だと思った方が良いと思います。
以上、ご参考になれば幸いです。
１）もし、5000万円のうち半額の2500万円くらい自己資金か頭金にしなくても貯金がある状況であれば、物件の賃料によっては、リスクは低いかと思います。
２）しかし、フルローンに近い形で、サブリースや借上げ契約で空室保証を付けると、いざ売りたくなっても簡単にサブリース契約や借上げ契約が解約できず、利回りの低い物件になってしまい売れにくくなりますので、最後は買い叩かれたり、売れずにずっと負債を抱えたままのリスクがありますので、注意してください。
３）「必ず儲かる」などという言葉は、コンプライアンス上、まともな業者は使いませんので、その言葉を言われただけで、気を付けるべき相手だと思った方が良いと思います。
以上、ご参考になれば幸いです。
A
回答日時：
2021/6/10 19:59:33
必ず上がって儲かるなら他人に薦めないでしょう。。
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