教えて！住まいの先生
Q 将来、分譲マンションで余生を過ごしたいと考えていますが、
一軒家購入と違い、知識がまるでありません。そこで、次の
2点についてアドバイスをいただきたいのと、他に何か注意点
があればお願いします。
①毎年のマンション所有の税金はどのようになるのでしょうか？
②中古マンションの老朽化によるマンション取り壊し後は、所有権と
いったものはどのようになるのでしょうか？
2点についてアドバイスをいただきたいのと、他に何か注意点
があればお願いします。
①毎年のマンション所有の税金はどのようになるのでしょうか？
②中古マンションの老朽化によるマンション取り壊し後は、所有権と
いったものはどのようになるのでしょうか？
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2022/2/26 15:16:11
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。
１）マンション所有でかかる毎年の税金は固定資産税・都市計画税（以下、固都税）ですが、マンションでも共有持分割合に応じた土地部分の固都税と、自分の所有する区分の家屋部分の固都税がかかります。固都税は3年に一度見直しがあるのですが、地価の上昇や建築費の高騰があると固都税が上がる場合もあるので、都心部のマンションなどはなかなか税金が下がりにくいというケースもあります。
２）マンションの場合、老朽化すると「建て替え」「取り壊して土地売却」「どちらもできず廃墟化」のいずれかの選択肢になってしまうのですが、建替えや取り壊しには区分所有者の5分の４の同意が必要になります。仮に取り壊し売却できた場合は、共有持分割合に応じて按分し、所有者に支払われます。高層マンションのように1人当りの共有持分の割合が少ないマンションですと、土地が20億円で売れても区分所有者が400人いると、1人当り500万円しか返ってこないとった計算になります。
★マンションを選ばれる際には、自分が平均寿命まで生きた場合、あと何年生きるか、その時にそのマンションは築何年になるのかをチェックし、悪くても平均寿命時に築70年になってないマンションを選ぶことが大事だと思いいます。
以上、ご参考になれば幸いです。
１）マンション所有でかかる毎年の税金は固定資産税・都市計画税（以下、固都税）ですが、マンションでも共有持分割合に応じた土地部分の固都税と、自分の所有する区分の家屋部分の固都税がかかります。固都税は3年に一度見直しがあるのですが、地価の上昇や建築費の高騰があると固都税が上がる場合もあるので、都心部のマンションなどはなかなか税金が下がりにくいというケースもあります。
２）マンションの場合、老朽化すると「建て替え」「取り壊して土地売却」「どちらもできず廃墟化」のいずれかの選択肢になってしまうのですが、建替えや取り壊しには区分所有者の5分の４の同意が必要になります。仮に取り壊し売却できた場合は、共有持分割合に応じて按分し、所有者に支払われます。高層マンションのように1人当りの共有持分の割合が少ないマンションですと、土地が20億円で売れても区分所有者が400人いると、1人当り500万円しか返ってこないとった計算になります。
★マンションを選ばれる際には、自分が平均寿命まで生きた場合、あと何年生きるか、その時にそのマンションは築何年になるのかをチェックし、悪くても平均寿命時に築70年になってないマンションを選ぶことが大事だと思いいます。
以上、ご参考になれば幸いです。
回答
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A
回答日時：
2022/2/24 01:02:16
①の税金に関しては、基本的には戸建てと同じです
土地と建物の両方に固定資産税が掛かってくるのも戸建てと同じですが、集合住宅であるマンションは土地の持分が少ないため、固定資産税の割合として土地が少なく建物が多いということになるでしょう
また木造の戸建に比べると鉄筋コンクリート造のマンションは、耐用年数が長い分税金が下がって行きにくい特徴があります
ですが、基本的には同じ値段で買った戸建てとマンションでは固定資産税も大差無いと考えて良いでしょう
一方税金では無いですが、マンションでは管理費や修繕積立金を住んでいる限り税金のように支払っていく必要があります
戸建てでも同様のコストはいるわけですが、自分で決めてコントロール出来る点が異なります
極端な話、戸建てであればお金が無ければボロボロでも修繕せずに我慢して住み続ければ良いわけですが
マンションでは自分の都合とは関係なく毎月徴収されることになります
ローンの支払いが済んだ後でも、支払いが続くイメージですね
②の所有権に関しても戸建てと考え方は同じです
取り壊しても建て替えても、売却しない限り所有権はあります
取り壊して更地になった場合、小さな割合の土地の所有権は残りますが
目的なく更地にする事はあり得ません
住人の総意が得られれば、建て替えの可能性もありますが
現実的には建て替えると明らかに経済的に得できるような事例じゃ無ければ、実現しません
終の棲家としてマンション購入を考えるのであれば
マンションよりも自分の寿命のほうが早く来るような物件を選んだ方が良いでしょう
もし自分の寿命の方が長い場合、条件の良い物件の場合、建て替えの可能性もありますが、その場合高齢での引っ越しと仮住まいをしなければなりません
また建て替えにならないような物件の場合、住人が順次出て行き、新たな入居者も現れずゴースト化して行くでしょう
土地と建物の両方に固定資産税が掛かってくるのも戸建てと同じですが、集合住宅であるマンションは土地の持分が少ないため、固定資産税の割合として土地が少なく建物が多いということになるでしょう
また木造の戸建に比べると鉄筋コンクリート造のマンションは、耐用年数が長い分税金が下がって行きにくい特徴があります
ですが、基本的には同じ値段で買った戸建てとマンションでは固定資産税も大差無いと考えて良いでしょう
一方税金では無いですが、マンションでは管理費や修繕積立金を住んでいる限り税金のように支払っていく必要があります
戸建てでも同様のコストはいるわけですが、自分で決めてコントロール出来る点が異なります
極端な話、戸建てであればお金が無ければボロボロでも修繕せずに我慢して住み続ければ良いわけですが
マンションでは自分の都合とは関係なく毎月徴収されることになります
ローンの支払いが済んだ後でも、支払いが続くイメージですね
②の所有権に関しても戸建てと考え方は同じです
取り壊しても建て替えても、売却しない限り所有権はあります
取り壊して更地になった場合、小さな割合の土地の所有権は残りますが
目的なく更地にする事はあり得ません
住人の総意が得られれば、建て替えの可能性もありますが
現実的には建て替えると明らかに経済的に得できるような事例じゃ無ければ、実現しません
終の棲家としてマンション購入を考えるのであれば
マンションよりも自分の寿命のほうが早く来るような物件を選んだ方が良いでしょう
もし自分の寿命の方が長い場合、条件の良い物件の場合、建て替えの可能性もありますが、その場合高齢での引っ越しと仮住まいをしなければなりません
また建て替えにならないような物件の場合、住人が順次出て行き、新たな入居者も現れずゴースト化して行くでしょう
A
回答日時：
2022/2/23 08:52:24
①固定資産税です。土地と建物にかかってきます。
②取り壊すのは難しいかと思います。全員の合意が得られて可能となります。その際には、固定資産税の対象となる持ち分が、今でもですけど、自分の土地です。更地にするも、建て替えるの金がかかりますもんねぇ。
②取り壊すのは難しいかと思います。全員の合意が得られて可能となります。その際には、固定資産税の対象となる持ち分が、今でもですけど、自分の土地です。更地にするも、建て替えるの金がかかりますもんねぇ。
A
回答日時：
2022/2/23 06:52:26
①
分譲マンションは毎月管理費と修繕積立金の徴収（20,000～40,000円程度）があります。
また、毎年固定資産税の納税があります。
②
そもそも今の法律では極限られた分譲マンション以外、取り壊しも建て替えもできません。
分譲マンションは毎月管理費と修繕積立金の徴収（20,000～40,000円程度）があります。
また、毎年固定資産税の納税があります。
②
そもそも今の法律では極限られた分譲マンション以外、取り壊しも建て替えもできません。
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