教えて!住まいの先生

Q 二世帯住宅についての質問です。

■70代の老夫婦
中古で購入した土地付き一戸建て住まいA(築40年以上、湿気で傷んでおり、あと10年は住めないと思われる)

建替えか、特に傷みの酷い浴室リフォーム(300万円)の話あり。

■築25年の公営住宅B(67平米2LDK家賃14万円、10年ごとの更新)に近居している40代後半の長女夫婦(小2の孫1人)

この状態で、新たな選択肢として、以下のような二世帯住宅Cへの建て替え話が持ち上がりました。

建ぺい率等の規制上、最大の広さでも、
1階の建築面積 20坪(老夫婦が住む)
2階の建築面積15坪(長女夫婦+孫の3人が住む)

玄関、キッチンは別
浴室は共通(1階に設ける)

土地単体での評価額は4000万円
二世帯住宅への建替え費用は小規模メーカー製で2500万円
大手メーカー製なら3500万円
固定金利で25年ローン

頭金300万円は老夫婦が援助
残りのローンの部分は長女夫婦が負担
長女年収350万、長女の夫の年収700万円
孫は中学受験の予定あり
塾代もろもろで小学生の頃だけで約300万円必要

■質問1
建築面積15坪に、長女一家3人が住める間取りは現実的でしょうか?孫には個室を与える意向です。

■質問2
老夫婦が亡くなった後、二世帯住宅住宅の使い方イメージはどのようなものが考えられるでしょうか?長女一家が1階に居を移し、2階は?

■質問3
この提案は、長女の立場と、主にローンを背負うであろう長女夫にとって、それぞれどのようなメリットデメリットがあると想像されますか?

建築関連、金融関連の識者のみなさま、ご回答をよろしくお願いします。
補足

老夫婦はやや歳の差ありまして、77歳夫と、71歳妻になります。長女は47歳、長女夫は45歳です。

質問日時: 2022/6/13 20:07:40 解決済み 解決日時: 2022/6/18 08:38:09
回答数: 8 閲覧数: 1198 お礼: 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2022/6/18 08:38:09
二世帯住宅は、オススメ出来ないです。
完全同居しても大丈夫な二世帯が、プライベートを重視して建てるモノになります。
また、無駄に必要になる部分が増えます。
床面積は狭くても、施工面積は倍近くなります。
そのために割高がとても多いです。

お話からは、今回は水回りのリフォームだけで良いのでは?と思いました。とはいえ、そろそろ躯体も怪しそうではありますが。
冷たい言い方になりますが、77歳のお父様が完全介護が必要になるのと、家の寿命が同じくらいに思います。
そうなると二世帯住宅である必要がなくなります。


■回答1
15坪=30畳で2DKと、+バルコニー(幅1mまで)になります。
リビングダイニングを選択すると、全ての部屋がかなり狭くなります。
また、収納はロフトを活用するのが良いのでは?
3人居住の最低限は40㎡=約12.1坪(4人は50㎡=約15.1坪)です。
ほぼマンション規格ですので、かなり狭い、というのが実情です。


DKを開放窓にして、床面積に含まれないように、その周りをL字に縁側的なバルコニー+玄関(外階段)という造りで、実質総二階にするのが良いのではないでしょうか。
(雨の日の風呂が最悪ですが。二階シャワー付トイレなども検討しては。)

余談ですが、3面壁にすると屋内、2面壁は軒下(ただし幅1mまたは2mまで)という考えが多いです。
(屋内と同様の使い方は、開放してあっても、屋内ですよね、という考え)
角の玄関ポーチが柱1本のモノが多いのは、壁にすると室内になる見方もあるからです。

また、1階の風呂場ですが、1620以上の快適な風呂場をオススメします。
老夫婦が入るのであれば、1階は高齢者等配慮対策等級を意識した造りになるかと思います。
風呂場が共有部分になりますので、浴室、脱衣室の入口が80cm以上、浴室内の手すり(実際の使用時は、タオル掛兼用で構いません)ステップありの浴槽、までを考えると1616では少し狭小感が出ます。
そして、その造りは健常であっても快適になります。

専用部、つまり風呂以外は、通路幅80以上など、バリアフリーを意識した程度で良いと思います。
二階に比して間取りには余裕がある(1LDK)ので、介助用車椅子での生活を見越した幅をとっても、違和感なく間取りが取れると思います。
広々とした造りになります。


■回答2
使い方は自由ですが、子供部屋になると思います。1階には部屋が無いので。
ただし、二世帯住宅の快適性を高めるほど、孤立しやすくなります。

■回答3
ローンの返済面だけがメリットです。
最重要項目である家の質が、二世帯住宅である事がデメリットです。

いずれ持ち家を選択されるのであれば、ローンには年齢制限がありますから、早い段階でローンを組んだ方が楽です。
参考までに、利息0.00%で、1000万のローンを試算してみて下さい。
https://keisan.casio.jp/exec/system/1256183644
35年420ヶ月で23,809、20年240ヶ月で41,666になります。
元金均等返済であれば、これが元金返済部分になります。
また、家賃の払いもなくなるので、二重にお得ではあります。

しかし、前述したように、二世帯住宅はとても高価ですし、無駄な造りも多いです。
キッチンは2倍ですし、二階のロフトもバルコニーも本来は不要です。

家族仲も、近郊であれば、大変に良いのではないでしょうか。
隣家ですらない二世帯住宅は、気になる事ばかり出てきます。
夫からの義両親への諦めは、完全介護であれば、納得がいくモノでしょう。
それが無い段階で、ほぼほぼ同居では、私には、幸せになれる気がさほどしません。


家は、住む方の全員が幸せになってこそです。
確かに、住む家がボロくなってきたし、リフォームも建替も同時期であれば建替したいという話は理解できます。
ですが、失礼ですが、湿気対策をしなかったのはご両親の責任です。

義両親のために旦那様がローンを組んで二世帯住宅を建てるのであれば、「旦那様が発案」でなければ、私は反対です。
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質問した人からのコメント

回答日時: 2022/6/18 08:38:09

もし本当に建てるならという想定で家の仕様を検討いただき、実際に幸福になるのかというところまで見越して網羅して解説していただいたので、ベストアンサーとさせていただきます。

他の方も、いろいろなパターンで考えていただき、ありがとうございました!

老夫婦と長女一家はしょっちゅう行き来があって仲は良好ですが、それは徒歩10分強という距離を置いているから(同居ではないから)というのが大きいですね。

回答

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A 回答日時: 2022/6/15 00:37:06
地方都市に土地をお持ちならそれを売って中古住宅又は中古マンションを購入するという手もあります。

この土地は長女に、中古物件と現金は次女へと遺言書に書いて、長女さんが家を建てたくなったら好きなように建替えられるという状況でしたら長女夫さんもローンの背負い甲斐があると思いますよ。
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A 回答日時: 2022/6/14 09:45:08
長女側、特に長女夫にはあまりメリットなはいのではないでしょうか。
狭いところで、家族3人、それも義両親と一緒でローンは負担。長女さんにとっては、育児の手助けは期待できるかもしれませんが。
最終的には介護の可能性もありますよね。

あとはお子さんは長女さんだけなのでしょうか。相続のときに揉めませんか?リフォームだけか、土地の評価額が高いので、売却して老夫婦2人、立地のいいマンションなどもありかなと思います。
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A 回答日時: 2022/6/14 09:07:30
土地を残したいというお考え、義息子さんに伝えてますか。
長女さんはどう言っておられますか。私が娘さんだったら正直考えたくないので「う〜〜ん…伝えておくけど」です。

車が何台置けるか、車の必要性が不明ですが、正直二世帯を建てるには向かない気がします。
土地が高い地域で二世帯は3階建が多いです。

■質問1
無理ですね。50㎡だとカップル向けのマンション程度の広さしか取れないです。
浴室共有でも完全分離にするには延べ床60坪は欲しいです。

■質問2
完全分離ではないので賃貸に出すのは無理だと考えます。
浴室共有のイメージですが、洗面所はどうされますか。浴室ナシの賃貸もありますが単身向けだし、立地が良くても借り手が見つからない可能性があります。
内装を全部やり直せるように作っておいて、スタジオ、何かの教室として貸し出す、事務所として使う、という道もあると思いますが立地や駐車場がネックになるでしょうね。

■質問3
良い場所の土地が購入できる
以外のメリットはないと思います。

今の家を三人家族向けの家に建て替えるのがベストかなあと思います。
娘さんご夫婦がそれを希望されるなら、新築計画に参加してもらってある程度意見を取り入れる。
後からリフォームしやすいように建てて、質問者様ご夫婦が住む。
娘さんご夫婦が依頼したいHMなどあるなら二人用の小さい家に建て替えて、それは潰してもらう。
完全分離でHMに建ててもらいましたが、35坪なら今だと4500万ぐらい見ておかないと無理な気がします。

今の70代なので、まだまだお元気に過ごせると思いますよ。
ご自分たち最優先で考えてください。
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A 回答日時: 2022/6/14 06:57:40
少し狭いけど大丈夫でしょう

老夫婦がなくなったらソン時はソン時です

新築が正解でしょう
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A 回答日時: 2022/6/14 00:42:53
私見です。

トータルでみて完全同居で良いのでは?親世代の援助が300万円なら無いのと等しい。せめてそれ+5万円/月は入れるべき。

1階はLDK+6畳和室。このままですと早ければ10年後、誰得??ってなると思います。
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A 回答日時: 2022/6/13 21:22:18
70代とのことですが
前半が後半かでも
だいぶ違うと思います。

後半だとすると、
失礼ながら新築して、
後どれくらい住めるのか、、

15坪に3人は狭いですね。

完全分離の二世帯なら
将来的に
どちらかを賃貸にも出来ますが
お風呂共同では、それも無理ですね。

70代になってからの
建て替えは、かなり大変です。

引っ越しも二度になりますし
50代の友人でも
キツかったと言ってます。

ちなみに我が家は、シニアになってから
戸建てを売ってマンションに
移りました。
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A 回答日時: 2022/6/13 20:51:29
回答0
ローンを25年にする意図は?
年齢的に35年組めるのだとするとメリットが浮かばない。

回答1
暮らすことは可能でしょうけど少々窮屈なような。
約50平米なわけですから。

回答2
2階は…
延床35坪で玄関キッチン別というのが少々無理がありますよね。
賃貸としての価値があるエリアなのだとすれば2階は将来貸すという前提で浴室なども分けて狭いのも我慢する とかしないと使わなくなったフロアに価値を見出すのは難しいと思いますね。

回答3
メリット
・土地代をかけずに建物を入手できる。
・親夫婦もそう長くないし近い将来で自分のものになる

デメリット
間取りに無理がある(基本的には回答1・2と同じ)
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