教えて!住まいの先生
Q 不動産投資について質問です。
投資用物件は今回が購入初めてで、今後も購入していきたくて、区分のワンルームマンション(数百万)の物件を購入してから、中古アパート築浅物件の購入を経て、新築アパートを購入する計画を立てている者です。
ただ、今回見つけた物件が築古のシェアハウス物件で、気になったので調べています。
そこで、このシェアハウス物件の購入にあたり、ご相談したいことがあります。
横浜市鶴見区生麦のアパート
築古54年、10戸、女性専用シェアハウスで、月48万の収入で、利回りはとてもいい。
ただ、積算価格で1122万で売値が2900万なので、売値と積算価格が違いすぎて出口戦略がうまく描けずに困っています。
土地代として購入価格より高くなる見込みがあれば、築古でもいざとなれば出口を描けるのですが、このような積算価格が売値より低い金額の場合、どのように考えたら良いのか、教えていただけると助かります。
築古で融資がつきづらい点など今確認中ですが、立地としては自分で調べた感じでは良さそうな気がします。
その辺りも経験者の方の視点でご指導いただけると嬉しいです。
よろしくお願いいたします。
ただ、今回見つけた物件が築古のシェアハウス物件で、気になったので調べています。
そこで、このシェアハウス物件の購入にあたり、ご相談したいことがあります。
横浜市鶴見区生麦のアパート
築古54年、10戸、女性専用シェアハウスで、月48万の収入で、利回りはとてもいい。
ただ、積算価格で1122万で売値が2900万なので、売値と積算価格が違いすぎて出口戦略がうまく描けずに困っています。
土地代として購入価格より高くなる見込みがあれば、築古でもいざとなれば出口を描けるのですが、このような積算価格が売値より低い金額の場合、どのように考えたら良いのか、教えていただけると助かります。
築古で融資がつきづらい点など今確認中ですが、立地としては自分で調べた感じでは良さそうな気がします。
その辺りも経験者の方の視点でご指導いただけると嬉しいです。
よろしくお願いいたします。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時:
2022/8/26 10:25:23
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。
1)積算評価が売値より低いのは、都会の物件なら普通のことですが、生麦の築54年のシェアハウスの賃料設定が48万円÷10=平均4万8千円というところがしっくりこないというのが正直なところです。
2)築年数は経っているが、かなりリフォームにお金をかけて、見た目はもっと築浅に見えるようになっているなら、物件をみたら納得できるかもしれませんが、「48万円というのは満室時の想定賃料で『絵にかいた餅』ではないか?」と疑ってしまいます。シェアハウスなどは物件の外から本当に満室かどうかのチェックがしにくいので・・・。
★あと気になった点は、既に質問者さんが確認されたかと思いますが、築古アパートなどでよくあるのですが、かなりの狭小立地で接道状況が悪く、再建築不可物件も多いので、建物が老朽化すると更に出口が難しくなる物件もありますので、注意してください。
以上、何らかのご参考になれば幸いです。
1)積算評価が売値より低いのは、都会の物件なら普通のことですが、生麦の築54年のシェアハウスの賃料設定が48万円÷10=平均4万8千円というところがしっくりこないというのが正直なところです。
2)築年数は経っているが、かなりリフォームにお金をかけて、見た目はもっと築浅に見えるようになっているなら、物件をみたら納得できるかもしれませんが、「48万円というのは満室時の想定賃料で『絵にかいた餅』ではないか?」と疑ってしまいます。シェアハウスなどは物件の外から本当に満室かどうかのチェックがしにくいので・・・。
★あと気になった点は、既に質問者さんが確認されたかと思いますが、築古アパートなどでよくあるのですが、かなりの狭小立地で接道状況が悪く、再建築不可物件も多いので、建物が老朽化すると更に出口が難しくなる物件もありますので、注意してください。
以上、何らかのご参考になれば幸いです。
質問した人からのコメント
回答日時: 2022/8/26 10:25:23
出口戦略についてアドバイスいただけたので、ベストアンサーにさせていただきました。
ありがとうございました。
回答
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A
回答日時:
2022/8/21 06:52:58
今から50年以上前に建てられた集合住宅!
修理程度で使えるかな?という気がします。
配管や構造自体にガタが来てると、数十万の修理費では追いつきませんよ。数百万単位になります。古い建物をナメちゃいけない。
となると壊して建て替えたほうがマシということも。
現在の建物は築50年でも持ちそうですが、50年前の集合住宅はそのまま使うにはリスクが高すぎます。
購入費用+解体費用を土地購入費と考えて収支が合います?
修理程度で使えるかな?という気がします。
配管や構造自体にガタが来てると、数十万の修理費では追いつきませんよ。数百万単位になります。古い建物をナメちゃいけない。
となると壊して建て替えたほうがマシということも。
現在の建物は築50年でも持ちそうですが、50年前の集合住宅はそのまま使うにはリスクが高すぎます。
購入費用+解体費用を土地購入費と考えて収支が合います?
A
回答日時:
2022/8/21 01:16:57
魅力ある物件でしょうか? 凄く古い。セキュリティはどんなのでしょうか? 私ならばしませんね。
A
回答日時:
2022/8/20 23:06:09
回答
区分もシェアハウスもゴミ物件の様に思われます。
区分:横浜近辺として数百万とすれば川崎辺りのバブル期の古い物件かと。
修繕積立金↑と家賃の下落↓と空室期間の延長→で火の車になるかもです。
損失は少ないですが単なる浪費になります。
シェアハウス:半世紀過ぎてますが実物を内見されましたか?
女性専用ならば最低限のセキュリティがないとまず埋まりませんよ。
後、家賃が高くないですか?
生麦辺りならちょっと出せば駅から10分以内のワンルーム借りれるから割高じゃないかと。。
入居が既に付いているので有れば相当ないい物件かもですが。。
結論
空室出さないのが投資の必須条件なので利回りだけで考えずリスクがないか常に考えて業者のカモにならないようお気をつけ下さい。
区分もシェアハウスもゴミ物件の様に思われます。
区分:横浜近辺として数百万とすれば川崎辺りのバブル期の古い物件かと。
修繕積立金↑と家賃の下落↓と空室期間の延長→で火の車になるかもです。
損失は少ないですが単なる浪費になります。
シェアハウス:半世紀過ぎてますが実物を内見されましたか?
女性専用ならば最低限のセキュリティがないとまず埋まりませんよ。
後、家賃が高くないですか?
生麦辺りならちょっと出せば駅から10分以内のワンルーム借りれるから割高じゃないかと。。
入居が既に付いているので有れば相当ないい物件かもですが。。
結論
空室出さないのが投資の必須条件なので利回りだけで考えずリスクがないか常に考えて業者のカモにならないようお気をつけ下さい。
A
回答日時:
2022/8/20 18:25:37
おっす!
出口戦略?何すかそれ?築古投資目指すなら粉になるまで握りしめるつもりで買うんやで。戸建て魔改造した物件かな?自分で積載価格以下の戸建て買って魔改造すればええやん。俺ならこんなボッタクリ価格の物件紹介してきた営業うなりとばすよ。賃料設定が詐欺まがいだし貴方完全に業者に舐められてますよ。一度今の不動産関係の人脈リセットするべきだね。
不動産業者は嘘つき、不動産業者は嘘つきって毎日自分に語りかけな、そこがスタートラインだよ。
銭ゲバ築古大家より
出口戦略?何すかそれ?築古投資目指すなら粉になるまで握りしめるつもりで買うんやで。戸建て魔改造した物件かな?自分で積載価格以下の戸建て買って魔改造すればええやん。俺ならこんなボッタクリ価格の物件紹介してきた営業うなりとばすよ。賃料設定が詐欺まがいだし貴方完全に業者に舐められてますよ。一度今の不動産関係の人脈リセットするべきだね。
不動産業者は嘘つき、不動産業者は嘘つきって毎日自分に語りかけな、そこがスタートラインだよ。
銭ゲバ築古大家より
A
回答日時:
2022/8/20 15:31:45
検討も、情報を見ることもしない糞物件。
A
回答日時:
2022/8/20 15:28:09
土地の実勢価格にもよりますが、築54年で利回り20%弱は全く魅力的に感じませんね。その倍でも私は買いません。
内見できるか分かりませんが、フルリノベして利回りが30%近いのなら検討できるレベルでしょう。
内見できるか分かりませんが、フルリノベして利回りが30%近いのなら検討できるレベルでしょう。
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