教えて！住まいの先生
Q 中古マンション売買に詳しい方お願いします 私のマンションの場所は、市内で人気の エリアにあります。築20年物件ですが 人気エリアの為、新築購入時に比較して (周辺の中古物件の成約事例の平均が
120%程度ですが)値上がりしてます。
マンションを売る為、仲介業者をＡ社に
専任媒介で決めました。複数の業者に
見積もりした為、片手でも良いから広告や
チラシなどさせてくれ、
とも多数の業者から言われてます。
わたしの物件に業者が沢山狙ってるのは
Ａ社も知っており、わたしが選ぶ仲介業者に
限定して、特別に広告やチラシを(レインズに
掲載される前、専任媒介契約した「当日に」)
配布する事に決めました。(それが契約条件)
つまり、Ａ社は最初1週間くらい？？両手を
取るためにチラシまきや、既存顧客への紹介
されます。
厳密には、専任媒介契約の契約日付け空欄で
Ａ社に渡して、一般契約を一時的に契約した
イメージです。
わたしが指定した業者は、チラシやネット
掲載の内容を準備を進めて、わたしがＡ社に
専任媒介契約サインをしたら、(Ａ社を除く)
特別に選んだ業者のみ、一斉にレインズ
掲載前から宣伝を始められるわけです。
で、質問の本題です。
前提は、人気エリアのため、少し高めに
売りに出します。不動産業者全てに
少し高いと言われるレベル。
業者のチャレンジ査定は、平均6800万円
当方の売り出しは7150万円
売りに出して、市場の反応なければ
1ー2週間で6980万円に値下げ変更予定。
その後、6500万とか、6400万くらいまで
大幅に値下げするのは、媒介契約変更
(業者を変更)する時期しようと考えてます。
現時点で、Ａ社以外の仲介業者まで、
部屋の写真を撮りたいと言ってきましたが、
部屋の写真は、現時点はＡ社限定にすべき
でしょうか？？
部屋の写真がそこまで有効なのか
よくわかりません。片付けとか色々大変なので。
できるだけ高く売れるコツもご存知なら
アドバイス願います。
Ａ社の工夫は、スーモでオプション付けて、
目立つようにはしてくれます。
チラシは、特別チラシも作成されます。
マンションを売る為、仲介業者をＡ社に
専任媒介で決めました。複数の業者に
見積もりした為、片手でも良いから広告や
チラシなどさせてくれ、
とも多数の業者から言われてます。
わたしの物件に業者が沢山狙ってるのは
Ａ社も知っており、わたしが選ぶ仲介業者に
限定して、特別に広告やチラシを(レインズに
掲載される前、専任媒介契約した「当日に」)
配布する事に決めました。(それが契約条件)
つまり、Ａ社は最初1週間くらい？？両手を
取るためにチラシまきや、既存顧客への紹介
されます。
厳密には、専任媒介契約の契約日付け空欄で
Ａ社に渡して、一般契約を一時的に契約した
イメージです。
わたしが指定した業者は、チラシやネット
掲載の内容を準備を進めて、わたしがＡ社に
専任媒介契約サインをしたら、(Ａ社を除く)
特別に選んだ業者のみ、一斉にレインズ
掲載前から宣伝を始められるわけです。
で、質問の本題です。
前提は、人気エリアのため、少し高めに
売りに出します。不動産業者全てに
少し高いと言われるレベル。
業者のチャレンジ査定は、平均6800万円
当方の売り出しは7150万円
売りに出して、市場の反応なければ
1ー2週間で6980万円に値下げ変更予定。
その後、6500万とか、6400万くらいまで
大幅に値下げするのは、媒介契約変更
(業者を変更)する時期しようと考えてます。
現時点で、Ａ社以外の仲介業者まで、
部屋の写真を撮りたいと言ってきましたが、
部屋の写真は、現時点はＡ社限定にすべき
でしょうか？？
部屋の写真がそこまで有効なのか
よくわかりません。片付けとか色々大変なので。
できるだけ高く売れるコツもご存知なら
アドバイス願います。
Ａ社の工夫は、スーモでオプション付けて、
目立つようにはしてくれます。
チラシは、特別チラシも作成されます。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2022/10/5 21:29:27
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。
以下、長文で恐縮ですが、ご参考になれば幸いです。
１）ご質問のポイントは、
「A社以外に写真を撮らせるべきか？」
「出来るだけ高く売るコツは？」
の2点ですよね。
２）写真掲載については、会社によってかなりセンスが上下します。プロのカメラマンと契約していて、物件が良く見えるように出来る会社もあれば、営業マンがスマホで撮った素人レベルまで様々です。例えば、東京ですと、KENコーポレーション、ミブコーポレーション、野村不動産ソリューションズなどは、写真のクオリティが高い会社かと思います。室内写真については、私が物件を売る時には必ず片付け（1つの部屋に余計なものを押し込んでその部屋は写真を撮らない）をして、見映えを良くして載せてもらうようにしていいます。室内写真があるのとないのとで、問合せの多さが違います。
ただ、片付けが困難な場合は、生活感がありすぎる写真や室内の汚れが目立つ写真だと逆効果になりますので、注意が必要ですね。
３）高く売るコツは、如何に部屋の生活感を無くすか、高級なイメージを植え付けるかですが、私が20年近く前に一番最初の自宅マンションを売った時に駐車場にポルシェの限定車を止めて写真をとったり、Yahooオークションで買ったMinottiのソファ（定価の20％程度だった）を置いてみたり、近くの地主さんに高値で売ることに成功したことがありました。相場からすると15％程度高い成約価格だったのですが、中古不動産は一物一価なのだと思いました。まあ、その後、不動産経営を始めると1億円で買い取られたマンションが3か月後に少しリフォームされて1億3千万円で売られるようなことを頻繁に目にしてきましたので、立地が良い物件は高く売れる物件に仕上げる努力をすれば、高く売れることを知りました。一言でいうと印象が全てです。あなたが自分の商品を良く見せる努力ができるかどうかですが、住んだままで売る人は簡単なリフォーム（壁紙交換、水回りクリーニング）も難しいかもしれませんので、出来る範囲で何をするかお考えになってみては如何でしょうか？普通に300万、500万円は変わりますので。
以上、ご参考になれば幸いです。
以下、長文で恐縮ですが、ご参考になれば幸いです。
１）ご質問のポイントは、
「A社以外に写真を撮らせるべきか？」
「出来るだけ高く売るコツは？」
の2点ですよね。
２）写真掲載については、会社によってかなりセンスが上下します。プロのカメラマンと契約していて、物件が良く見えるように出来る会社もあれば、営業マンがスマホで撮った素人レベルまで様々です。例えば、東京ですと、KENコーポレーション、ミブコーポレーション、野村不動産ソリューションズなどは、写真のクオリティが高い会社かと思います。室内写真については、私が物件を売る時には必ず片付け（1つの部屋に余計なものを押し込んでその部屋は写真を撮らない）をして、見映えを良くして載せてもらうようにしていいます。室内写真があるのとないのとで、問合せの多さが違います。
ただ、片付けが困難な場合は、生活感がありすぎる写真や室内の汚れが目立つ写真だと逆効果になりますので、注意が必要ですね。
３）高く売るコツは、如何に部屋の生活感を無くすか、高級なイメージを植え付けるかですが、私が20年近く前に一番最初の自宅マンションを売った時に駐車場にポルシェの限定車を止めて写真をとったり、Yahooオークションで買ったMinottiのソファ（定価の20％程度だった）を置いてみたり、近くの地主さんに高値で売ることに成功したことがありました。相場からすると15％程度高い成約価格だったのですが、中古不動産は一物一価なのだと思いました。まあ、その後、不動産経営を始めると1億円で買い取られたマンションが3か月後に少しリフォームされて1億3千万円で売られるようなことを頻繁に目にしてきましたので、立地が良い物件は高く売れる物件に仕上げる努力をすれば、高く売れることを知りました。一言でいうと印象が全てです。あなたが自分の商品を良く見せる努力ができるかどうかですが、住んだままで売る人は簡単なリフォーム（壁紙交換、水回りクリーニング）も難しいかもしれませんので、出来る範囲で何をするかお考えになってみては如何でしょうか？普通に300万、500万円は変わりますので。
以上、ご参考になれば幸いです。
回答
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A
回答日時：
2022/10/1 13:38:40
本来なら「信頼できる」仲介業者の担当者と打ち合わせしていきながら進めるのが､いちばん安全なんだよね。
販売スタート価額が少々高めだろうが､レインズ登録して､囲い込みをすることなく､他社の問い合わせにも真摯に対応してくれるようなね。
チラシなんかは､レインズに情報公開して数十社・数百社で購入希望者を探すことに比べたら屁みたいなレベルです。
ですから､レインズに登録したまではいいが､何度も「担当者が席を外してます」なんて他社に客付させないような不誠実な担当者に引っかからないようにするのがポイントです。
実際の「囲い込み」を見破るのは難しいですから、ご注意を。
販売スタート価額が少々高めだろうが､レインズ登録して､囲い込みをすることなく､他社の問い合わせにも真摯に対応してくれるようなね。
チラシなんかは､レインズに情報公開して数十社・数百社で購入希望者を探すことに比べたら屁みたいなレベルです。
ですから､レインズに登録したまではいいが､何度も「担当者が席を外してます」なんて他社に客付させないような不誠実な担当者に引っかからないようにするのがポイントです。
実際の「囲い込み」を見破るのは難しいですから、ご注意を。
A
回答日時：
2022/10/1 10:24:49
①専任媒介契約はしてしまったのでしょうか？ 本当に人気エリアなら、複数の仲介業者に両手狙いを競わせる一般媒介契約でもいいと思いますけど。
・平均6,800万円なら、7,150万円は高いので、下がるのを待つ買主が多くなると推測。6,980万円で出して、値引きで6,800万円で決着が一般的なストーリー。高く売りたいのは分かりますが。
後から売り出し価格を値下げすると、「人気がなかったのか？」と思われ、一歩引いてしまう買主もいますよね。
・「片付けとか色々大変なので」なんて言って手間を惜しむようでは売れません。如何に部屋をよく見せるかは重要。写真が無いと、買主がわざわざ見に行く手前で止まります。
・平均6,800万円なら、7,150万円は高いので、下がるのを待つ買主が多くなると推測。6,980万円で出して、値引きで6,800万円で決着が一般的なストーリー。高く売りたいのは分かりますが。
後から売り出し価格を値下げすると、「人気がなかったのか？」と思われ、一歩引いてしまう買主もいますよね。
・「片付けとか色々大変なので」なんて言って手間を惜しむようでは売れません。如何に部屋をよく見せるかは重要。写真が無いと、買主がわざわざ見に行く手前で止まります。
A
回答日時：
2022/10/1 10:15:15
ほとんどの買主がネット検索からの問い合わせだし、
既存客への物件紹介もメールで行うので写真は重要です。
高く売るコツは空き部屋にしてクリーニングすることです。
家具類があると、素人の購入希望者はイメージできないし、
現住だと、よほど購入意思がある人意外は見学控えるので、
売れる機会を逃します。
既存客への物件紹介もメールで行うので写真は重要です。
高く売るコツは空き部屋にしてクリーニングすることです。
家具類があると、素人の購入希望者はイメージできないし、
現住だと、よほど購入意思がある人意外は見学控えるので、
売れる機会を逃します。
A
回答日時：
2022/10/1 10:11:18
くだらないな
人気って連呼しているけど売れてないんやろ
どこに任せたかなんか関係なく
結局、客付け業者が紹介してくれて決まる物
ネット広告やチラシなんかはおバカな売主に宣伝しているよってアピールするのとその物件に限らず他の物件に振れるお客さんを呼び込むため
広告みてその物件にそのまま決める人なんかほぼいなんだぞ
何をやろうが結局は高ければ売れない
人気って連呼しているけど売れてないんやろ
どこに任せたかなんか関係なく
結局、客付け業者が紹介してくれて決まる物
ネット広告やチラシなんかはおバカな売主に宣伝しているよってアピールするのとその物件に限らず他の物件に振れるお客さんを呼び込むため
広告みてその物件にそのまま決める人なんかほぼいなんだぞ
何をやろうが結局は高ければ売れない
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