教えて！住まいの先生
Q 【新築ワンルーム投資詐欺について】 父がワンルームマンション投資の詐欺被害にあっていたことを最近知りました。信用していた友人に騙され6件購入してしまったとのことです。
また、購入したのは30年ほど前だそうです。色々調べたら、「表面利回りが低いワンルームマンションを買ってしまったら、できるだけ売るのが正解」だということがわかりました。
【前提として】
①父はワンルームマンションのローン(6件)をあと5年ほどで払い終えます。
②幸にも入居者はずっといるようですが、サブリース料でどれほど引かれているかわかりません。父の勤め先に契約書類があるようなので、明日確認しようと思います。
③父は60歳です。医師のため、定年退職はありません。
④もし売るとなれば、一般媒介契約で3〜5社ほど伺って相場価格を知ってから売るべきだと考えています。
⑤購入した6件は全て新築ワンルームマンションです。
【質問】
①投資用ワンルームマンションはローンを払い終えてから運用するとしても赤字になることが多いのでしょうか？
②もし売るとなれは、サブリース料は少しでも早く解約しなければ売ることはできないのでしょうか？
※「騙されたのが悪い」「馬鹿かよ」「自業自得だよ」のようなコメントはお控えいただけると幸いです。
補足
【前提として】
①父はワンルームマンションのローン(6件)をあと5年ほどで払い終えます。
②幸にも入居者はずっといるようですが、サブリース料でどれほど引かれているかわかりません。父の勤め先に契約書類があるようなので、明日確認しようと思います。
③父は60歳です。医師のため、定年退職はありません。
④もし売るとなれば、一般媒介契約で3〜5社ほど伺って相場価格を知ってから売るべきだと考えています。
⑤購入した6件は全て新築ワンルームマンションです。
【質問】
①投資用ワンルームマンションはローンを払い終えてから運用するとしても赤字になることが多いのでしょうか？
②もし売るとなれは、サブリース料は少しでも早く解約しなければ売ることはできないのでしょうか？
※「騙されたのが悪い」「馬鹿かよ」「自業自得だよ」のようなコメントはお控えいただけると幸いです。
×「できるだけ売るのが正解」
○「できるだけ早く売るのが正解」
質問日時：
2022/10/11 02:37:11
解決済み
解決日時：
2022/10/18 12:52:17
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 1104 ｜ お礼： 500枚
共感した： 1 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2022/10/18 12:52:17
契約書類もですが、現在の物件ごとの収支（固定資産税、減価償却費など含めて）を確認しましょう。入居者が途絶えていないでサブリースの家賃が大幅に下げられていないなら、ローンが払い終わるまで持っていた方が得策かもしれません。できるだけ早く売った方がいいのは購入後数年で収支がマイナスになって赤字幅が年々膨らみ、ローンの支払いに窮する場合です。
①投資用ワンルームマンションはローンを払い終えてから運用するとしても赤字になることが多いのでしょうか？
→ 今後は負債がなく収入が増えるので所得税は増えますが老後の蓄え（年金がわり）になります。トータルで赤字かどうかは売却価格次第だと思います。
②もし売るとなれは、サブリース料は少しでも早く解約しなければ売ることはできないのでしょうか？
→ 入居者がいるなら慌てなくていいと思いますが、売る時にサブリースを解除しておけばよいです。
5年後にはサブリースも終了するのではないでしょうか。
私ならそのまま待つ選択をすると思います。
①投資用ワンルームマンションはローンを払い終えてから運用するとしても赤字になることが多いのでしょうか？
→ 今後は負債がなく収入が増えるので所得税は増えますが老後の蓄え（年金がわり）になります。トータルで赤字かどうかは売却価格次第だと思います。
②もし売るとなれは、サブリース料は少しでも早く解約しなければ売ることはできないのでしょうか？
→ 入居者がいるなら慌てなくていいと思いますが、売る時にサブリースを解除しておけばよいです。
5年後にはサブリースも終了するのではないでしょうか。
私ならそのまま待つ選択をすると思います。
回答
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A
回答日時：
2022/10/17 14:20:53
これどこが詐欺ですか？ マンションは手に入ったんでしょう。想定していたように儲からなかったと言うだけのことではないかな。なら詐欺には該当しません。
それに入居者がいて、利ザヤでプラスなら何も言うことはない。
売るかどうかは父親が考えればいいだけのこと。あなたが口を出すことではない。
それに入居者がいて、利ザヤでプラスなら何も言うことはない。
売るかどうかは父親が考えればいいだけのこと。あなたが口を出すことではない。
A
回答日時：
2022/10/14 19:17:45
お金に困っていないならローンが後５年なら売らない方が良いんじゃ無いですか。
残債もわずかだし、金利は安いし、金利の部分はほとんどないと思います。
今までの赤字は、失敗だったと思ってあきらめて、ローンを払い終われば、よほどのことがないかぎり赤字にはならないし、老後はそこそこ家賃収入が入ってきます。
サブリースについては手数料どれだけ引かれているか確認して、ぼったくりだったら解約して、まともな会社に変更するか、
６件も持っているなら、空き室リスクも平均化されますからサブリース契約やめても良いと思います（普通の賃貸にする）
ワンルームマンションは儲からないからすぐに売った方が良いというのは、購入直後の話で、お父さんのように３０年間ローンを払い続けて、これまでの赤字が確定している人の話じゃないと思います。
不動産経営はめんどくさいから、早目に精算してすっきりしたいなら別ですが、せっかく長年赤字を垂れ流してきて、これから黒字になるときに売り払うのももったいない気がします。
残債もわずかだし、金利は安いし、金利の部分はほとんどないと思います。
今までの赤字は、失敗だったと思ってあきらめて、ローンを払い終われば、よほどのことがないかぎり赤字にはならないし、老後はそこそこ家賃収入が入ってきます。
サブリースについては手数料どれだけ引かれているか確認して、ぼったくりだったら解約して、まともな会社に変更するか、
６件も持っているなら、空き室リスクも平均化されますからサブリース契約やめても良いと思います（普通の賃貸にする）
ワンルームマンションは儲からないからすぐに売った方が良いというのは、購入直後の話で、お父さんのように３０年間ローンを払い続けて、これまでの赤字が確定している人の話じゃないと思います。
不動産経営はめんどくさいから、早目に精算してすっきりしたいなら別ですが、せっかく長年赤字を垂れ流してきて、これから黒字になるときに売り払うのももったいない気がします。
A
回答日時：
2022/10/11 08:57:22
①運用次第です。
収入（家賃・共益費）−支出（修繕費・管理費・修繕積立金・個都税など）でプラスかマイナスかですね。
②そのままサブリース付き（オーナーチェンジ）での売却となるでしょう。
なかなか解約はできませんからね。
売れるかどうかは､利回りや状態次第ですね。
収入（家賃・共益費）−支出（修繕費・管理費・修繕積立金・個都税など）でプラスかマイナスかですね。
②そのままサブリース付き（オーナーチェンジ）での売却となるでしょう。
なかなか解約はできませんからね。
売れるかどうかは､利回りや状態次第ですね。
A
回答日時：
2022/10/11 06:53:29
①TVの特集で見たものは、４室を任意売却しましたが、
それでも残債は700万円残り、金融機関に今後も返済す
る事になりました。
②オーナーチェンジ物件として、そのまま売る事も出来ます。
ただし買う人は投資物件として買うので、安くしないと売れ
ません。
それでも残債は700万円残り、金融機関に今後も返済す
る事になりました。
②オーナーチェンジ物件として、そのまま売る事も出来ます。
ただし買う人は投資物件として買うので、安くしないと売れ
ません。
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