教えて！住まいの先生
Q 家の購入を検討しています。 お金もあまりないので中古になりますが、まずマンションか戸建てかの２択では戸建てを選択しました。
マンションだと管理費、修繕積立金、駐車場代で安くても毎月３万円として、年間３６万円、１０年だと３６０万円になり、仮に２０年も住んだら７２０万円と割高になるので、駐車場付きの中古戸建てを考えています。
駐車場付きで安い物件だと、３階建てで１階部分が駐車場の狭小住宅しか選択肢がないのですが、中古住宅情報の中には一部ＲＣ造の４階建てがあり不動産屋もやたらと勧めてきます。
で、不動産屋に話を聞くと、４階部分は増築未登記で容積率も建ぺい率もオーバーしているとのことです。
違法建築なのに大丈夫なんですか？と不動産屋に質問しましたが、「大丈夫ですよ。一度建った家を取り壊せなんて聞いたことがありません」「ローンも審査は通ります」とのことです。
どうも１階がＲＣ造で、その上に木造住宅３階建て（でも最上階は増築未登記）のようです。
そこで不動産に詳しい方に教えていただきたいのですが
１．市の建築確認後に登記が出来ないような増築を行った木造４階部分の耐震性は大丈夫なんでしょうか？
２．中古ということは前オーナーがいるので、住宅ローンを組めたとは思うのですが、増築未登記部分がある住宅は今後もローン審査はＯＫが出るのでしょうか？
３．今後、何らかの事情で家を手放した際（ローンは完済しているとして）、次の買い主に対して、増築未登記の家を売却することは出来るものでしょうか？
また、増築部分の耐震性が弱かった場合は売主として責任を取らされるのでしょうか？
４．その他の増築未登記があり、建ぺい率や容積率オーバーの中古戸建てを買うときの注意点があれば教えてください。
駐車場付きで安い物件だと、３階建てで１階部分が駐車場の狭小住宅しか選択肢がないのですが、中古住宅情報の中には一部ＲＣ造の４階建てがあり不動産屋もやたらと勧めてきます。
で、不動産屋に話を聞くと、４階部分は増築未登記で容積率も建ぺい率もオーバーしているとのことです。
違法建築なのに大丈夫なんですか？と不動産屋に質問しましたが、「大丈夫ですよ。一度建った家を取り壊せなんて聞いたことがありません」「ローンも審査は通ります」とのことです。
どうも１階がＲＣ造で、その上に木造住宅３階建て（でも最上階は増築未登記）のようです。
そこで不動産に詳しい方に教えていただきたいのですが
１．市の建築確認後に登記が出来ないような増築を行った木造４階部分の耐震性は大丈夫なんでしょうか？
２．中古ということは前オーナーがいるので、住宅ローンを組めたとは思うのですが、増築未登記部分がある住宅は今後もローン審査はＯＫが出るのでしょうか？
３．今後、何らかの事情で家を手放した際（ローンは完済しているとして）、次の買い主に対して、増築未登記の家を売却することは出来るものでしょうか？
また、増築部分の耐震性が弱かった場合は売主として責任を取らされるのでしょうか？
４．その他の増築未登記があり、建ぺい率や容積率オーバーの中古戸建てを買うときの注意点があれば教えてください。
質問日時：
2022/12/21 14:45:39
解決済み
解決日時：
2023/9/26 02:25:18
回答数： 6 ｜ 閲覧数： 316 ｜ お礼： 250枚
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回答
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A
回答日時：
2022/12/24 06:41:48
その中古住宅がどのくらいの価格か分からないのですが…
規格住宅はどうでしょうか。
ZEH仕様で売電収入も入ります。
https://ietochihonpo.jp/products/lineup/ieterrace#solar
今年、こちらの規格住宅で建てました。省エネ住宅なので1000万非課税で住宅資金として親から生前贈与してもらえました。
土地代+本体価格+1200万円ぐらいで買えます。
規格住宅はどうでしょうか。
ZEH仕様で売電収入も入ります。
https://ietochihonpo.jp/products/lineup/ieterrace#solar
今年、こちらの規格住宅で建てました。省エネ住宅なので1000万非課税で住宅資金として親から生前贈与してもらえました。
土地代+本体価格+1200万円ぐらいで買えます。
A
回答日時：
2022/12/21 21:09:20
４．その他の増築未登記があり、建ぺい率や容積率オーバーの中古戸建てを買うときの注意点があれば教えてください。
注意点をお伝えいたします。
そう言った物件は、どんな条件であっても絶対に買わない事です。
注意点をお伝えいたします。
そう言った物件は、どんな条件であっても絶対に買わない事です。
A
回答日時：
2022/12/21 21:01:00
A
回答日時：
2022/12/21 16:05:48
１、わかりません
２、銀行では違法建築物件の住宅ローンはNGになります。
街金などでは扱うかもしれません。
３、違法建築でも売買は可能ですし、住むこともできます。
住宅ローンが組めないので現金で買える人しか買えず、
価格は非常に低くなりますから”お得”と考える人もいます。
４、違法建築は住宅ローンNGなので、
買う人が少なく価格が低いし、
同じ大きさで建て替え出来ないのが欠点です。
２、銀行では違法建築物件の住宅ローンはNGになります。
街金などでは扱うかもしれません。
３、違法建築でも売買は可能ですし、住むこともできます。
住宅ローンが組めないので現金で買える人しか買えず、
価格は非常に低くなりますから”お得”と考える人もいます。
４、違法建築は住宅ローンNGなので、
買う人が少なく価格が低いし、
同じ大きさで建て替え出来ないのが欠点です。
A
回答日時：
2022/12/21 15:02:13
素人の私がいうのも変ですが、大きな買い物なので、よくわからないものを買うのはやめたほうがよくないですか？
不動産屋がやたら勧めてくるって、売れないから？
2.の住宅ローンについては、そもそも前のオーナーが現金で購入したケースもあるでしょうし、3階まで建てた後、自己資金で4階増築した可能性もありませんか？
登記情報にはどのように書いてあるのかしら。
不動産屋がやたら勧めてくるって、売れないから？
2.の住宅ローンについては、そもそも前のオーナーが現金で購入したケースもあるでしょうし、3階まで建てた後、自己資金で4階増築した可能性もありませんか？
登記情報にはどのように書いてあるのかしら。
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