教えて！住まいの先生

居住用ではなくて、賃貸にしようと思っていましたが、室内の痛みが酷く、修理に300万必要と言われたのですが4年前は修理予算がなくて

仕方なく、本業である古本販売の倉庫にしていました。

2022年末までで3年5か月分、倉庫として減価償却いたしました。

「償却の基礎となる金額」が「600万」で3年5か月で「500万円」を償却し、「未償却残高が100万円」となりました。

この間、賃貸にも自分の居住用にもしませんでした。

この物件に不動産屋さんから売却の提案を受け「土地として2500万円（古家つき）」という多少の利益の出る見込み価格を提示されました。

質問ですが、仮に2500万円で売却できた時の税金はどれくらいになるのでしょうか？

購入から5年未満での売却であること、償却がすすんだこと、など税金が高くなる要素があるので、しっかり把握したいです。

購入後にはシロアリ対策に100万円使いました。これも維持費として計上したいです。

売却時にかかる不動産屋さんへの経費を（2500万×3%）＋6万＝81万とします。

（売値－売り経費）－（買値＋維持費－減価償却費）＝譲渡所得 という式だと思うので、数字を当てはめますと

（売値2500万－売り経費81万）－（買値2000万＋100万－500万）＝819万 譲渡所得が819万円。

819万×5年以下での売却なので40%=327万6000円。

「327万6000円」が譲渡所得での税金と出ましたが、この計算で概ね正しいでしょうか・・・・？

またこの場合、327万6000円は分離課税として扱い、本業の古本販売にかかる所得税には、327万6000円は含めなくて良いのですね・・・？