教えて!住まいの先生
Q 約4年前に2000万円で購入した、土地付き中古一戸建ての売却について
居住用ではなくて、賃貸にしようと思っていましたが、室内の痛みが酷く、修理に300万必要と言われたのですが4年前は修理予算がなくて
仕方なく、本業である古本販売の倉庫にしていました。
2022年末までで3年5か月分、倉庫として減価償却いたしました。
「償却の基礎となる金額」が「600万」で3年5か月で「500万円」を償却し、「未償却残高が100万円」となりました。
この間、賃貸にも自分の居住用にもしませんでした。
この物件に不動産屋さんから売却の提案を受け「土地として2500万円(古家つき)」という多少の利益の出る見込み価格を提示されました。
質問ですが、仮に2500万円で売却できた時の税金はどれくらいになるのでしょうか?
購入から5年未満での売却であること、償却がすすんだこと、など税金が高くなる要素があるので、しっかり把握したいです。
購入後にはシロアリ対策に100万円使いました。これも維持費として計上したいです。
売却時にかかる不動産屋さんへの経費を(2500万×3%)+6万=81万とします。
(売値-売り経費)-(買値+維持費-減価償却費)=譲渡所得 という式だと思うので、数字を当てはめますと
(売値2500万-売り経費81万)-(買値2000万+100万-500万)=819万 譲渡所得が819万円。
819万×5年以下での売却なので40%=327万6000円。
「327万6000円」が譲渡所得での税金と出ましたが、この計算で概ね正しいでしょうか・・・・?
またこの場合、327万6000円は分離課税として扱い、本業の古本販売にかかる所得税には、327万6000円は含めなくて良いのですね・・・?
補足
仕方なく、本業である古本販売の倉庫にしていました。
2022年末までで3年5か月分、倉庫として減価償却いたしました。
「償却の基礎となる金額」が「600万」で3年5か月で「500万円」を償却し、「未償却残高が100万円」となりました。
この間、賃貸にも自分の居住用にもしませんでした。
この物件に不動産屋さんから売却の提案を受け「土地として2500万円(古家つき)」という多少の利益の出る見込み価格を提示されました。
質問ですが、仮に2500万円で売却できた時の税金はどれくらいになるのでしょうか?
購入から5年未満での売却であること、償却がすすんだこと、など税金が高くなる要素があるので、しっかり把握したいです。
購入後にはシロアリ対策に100万円使いました。これも維持費として計上したいです。
売却時にかかる不動産屋さんへの経費を(2500万×3%)+6万=81万とします。
(売値-売り経費)-(買値+維持費-減価償却費)=譲渡所得 という式だと思うので、数字を当てはめますと
(売値2500万-売り経費81万)-(買値2000万+100万-500万)=819万 譲渡所得が819万円。
819万×5年以下での売却なので40%=327万6000円。
「327万6000円」が譲渡所得での税金と出ましたが、この計算で概ね正しいでしょうか・・・・?
またこの場合、327万6000円は分離課税として扱い、本業の古本販売にかかる所得税には、327万6000円は含めなくて良いのですね・・・?
補足ですが、気になる情報を見つけました。
次のリンクに「取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。建物の取得費は、購入代金又は建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。(事業所得などの必要経費に算入されたものは含まれません)。」とあります。
https://www.mitsuba-h.com/jukatsu_column/20210222/
私は減価償却費を「倉庫代」として毎年の確定申告で損益計算書の経費欄の⑱減価償却費に計上していました。
とすると<売値-売り手数料>-<買値+維持費-減価償却費>=譲渡所得という式の 「-減価償却」が、無くなる、ということでしょうか?
この補足の通りでしたら、私にとっては非常に嬉しいのですが・・・いかがでしょうか・・・。
質問日時:
2023/2/26 05:09:18
解決済み
解決日時:
2023/3/4 19:16:03
回答数: 1 | 閲覧数: 200 | お礼: 500枚
共感した: 0 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時:
2023/3/4 19:16:03
最初の貴方の計算で、大体あっていますね。
法人でない場合は、短期譲渡所得で39.63%の税金となります。
売却時の契約書の印紙代も経費となります。
法人でない場合は、短期譲渡所得で39.63%の税金となります。
売却時の契約書の印紙代も経費となります。
質問した人からのコメント
回答日時: 2023/3/4 19:16:03
ありがとうございました。
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