教えて！住まいの先生
Q 離婚して家を出て1年経ちました。 住んでいた家は私名義で、私が住宅ローンを組んでいます。 私が家を出た後、住宅ローンの返済は元妻が行っています。
元妻から「住宅の名義変更をしてほしい」と連絡がありました。
名義変更は受けるつもりですが、当然の条件として住宅ローンの残債については全額を元妻が肩代わりするという契約をしたいと考えています。
可能であれば元妻が借り換えをするなりできれば良いのですが、元妻の年収と残債の額からいって借り換えは難しい状況です。
個人間でどのような契約書を締結すれば良いでしょうか？
住宅の名義変更後、元妻が支払いが出来なくなり、元妻が住居を売却した際、オーバーローンとなった場合を心配しています。
名義変更は受けるつもりですが、当然の条件として住宅ローンの残債については全額を元妻が肩代わりするという契約をしたいと考えています。
可能であれば元妻が借り換えをするなりできれば良いのですが、元妻の年収と残債の額からいって借り換えは難しい状況です。
個人間でどのような契約書を締結すれば良いでしょうか？
住宅の名義変更後、元妻が支払いが出来なくなり、元妻が住居を売却した際、オーバーローンとなった場合を心配しています。
質問日時：
2023/11/9 22:30:48
解決済み
解決日時：
2023/11/11 18:13:02
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 228 ｜ お礼： 25枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2023/11/11 18:13:02
まず､所有権移転登記の原因としては、財産分与になるかと思いますが､貴殿と抵当権者である金融機関との間の契約においては、事前に金融機関の承諾なくして所有権移転した場合､ローンの期限の利益を喪失して一括弁済の義務が生じる契約になっていると思われます。
ですから､所有権移転登記は､当事者で行えるのですが､金融機関に知られると､これまでのとおりに貴殿名義で分割弁済していくことができなくなる可能性があります。
また、貴殿名義でこれからもローンの弁済をするとなれば､それは貴殿名義の口座からの引き落としになり、そこに元妻が入金する方法になるかと思われますが､法律的には、そのような契約を履行引受といいます。
その場合､債権者である金融機関と元妻との間においては何らの契約関係もなく､金融機関は元妻に請求できず（金融機関自体その認識がないのですから当然ではあります）､貴殿と元妻との間だけの契約となり、元妻が履行を怠れば､貴殿は元妻に請求はできますが、元妻が支払いができなくなったのであれば､現実には困難でしょう。
つまり、いくら契約書を交わしても､貴殿が不安に思われている心配を解消できるものではないということです。
ですから､財産分与にするにしても所有権移転の仮登記にしておき、所有権は貴殿に残しておいて､元妻が完済した時に財産分与により所有権移転本登記にすること､もし元妻がローン弁済の履行を怠った時は、仮登記を抹消して､貴殿が売却できる余地を残しておく（もちろん元妻のローン弁済分は､売却時に精算することとして）のがよく､それらを含めての財産分与､元妻のローン履行引受契約であれば､契約書を交わしておく意味があると思われます。
作成が難しければ､弁護士や登記が関係することになりますので司法書士にご相談ください。
ですから､所有権移転登記は､当事者で行えるのですが､金融機関に知られると､これまでのとおりに貴殿名義で分割弁済していくことができなくなる可能性があります。
また、貴殿名義でこれからもローンの弁済をするとなれば､それは貴殿名義の口座からの引き落としになり、そこに元妻が入金する方法になるかと思われますが､法律的には、そのような契約を履行引受といいます。
その場合､債権者である金融機関と元妻との間においては何らの契約関係もなく､金融機関は元妻に請求できず（金融機関自体その認識がないのですから当然ではあります）､貴殿と元妻との間だけの契約となり、元妻が履行を怠れば､貴殿は元妻に請求はできますが、元妻が支払いができなくなったのであれば､現実には困難でしょう。
つまり、いくら契約書を交わしても､貴殿が不安に思われている心配を解消できるものではないということです。
ですから､財産分与にするにしても所有権移転の仮登記にしておき、所有権は貴殿に残しておいて､元妻が完済した時に財産分与により所有権移転本登記にすること､もし元妻がローン弁済の履行を怠った時は、仮登記を抹消して､貴殿が売却できる余地を残しておく（もちろん元妻のローン弁済分は､売却時に精算することとして）のがよく､それらを含めての財産分与､元妻のローン履行引受契約であれば､契約書を交わしておく意味があると思われます。
作成が難しければ､弁護士や登記が関係することになりますので司法書士にご相談ください。
質問した人からのコメント
回答日時： 2023/11/11 18:13:02
皆様ありがとうございました！
大変参考になりました。
回答
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A
回答日時：
2023/11/10 09:54:38
＞元妻の年収と残債の額からいって借り換えは難しい状況です。
であれば無理です。
個人間の問題ではありません。
銀行はあなたに融資して、抵当権を設定しています。
抵当権が設定されているのに、勝手に名義を変えたら大変なことになりますよ。
完済後に名義変更をしてください。
その際、必ず贈与税の問題が出ますから、いつから誰が返済していたかの証跡が必要です。
であれば無理です。
個人間の問題ではありません。
銀行はあなたに融資して、抵当権を設定しています。
抵当権が設定されているのに、勝手に名義を変えたら大変なことになりますよ。
完済後に名義変更をしてください。
その際、必ず贈与税の問題が出ますから、いつから誰が返済していたかの証跡が必要です。
A
回答日時：
2023/11/10 09:17:59
元妻が借り換えできないのであれば、無理でしょうね。銀行が許可しません。
A
回答日時：
2023/11/10 04:48:14
まずは金融機関へ相談、金融機関が抵当権を外す権利がありますのでそれをしないと名義変更出来ません。
A
回答日時：
2023/11/9 23:10:03
そもそも不可能です。
住宅を個人間売買するとしても、銀行が融資することはありません。
銀行の住宅ローンは、不動産会社などを通さない売買は対象外です。
個人間売買をOKにしてしまえば、極端な話、10円の価値しかない家を、100万円で売ることが出来てしまいますので。
また、住宅ローンの残債を肩代わりする、なんて契約も出来ません。
そもそも貴方は債務者です。
債務者は、債権者である銀行の許可なく、勝手な契約は出来ませんし、仮に契約したとしてもそれは無効です。
あなた方夫婦が何をするにも、住宅ローンを組んでいる銀行の承諾なしには何も出来ることはありません。
ただ、高確率で銀行の承諾は得られませんので、相談しても断られる前提でいた方がいいと思います。
住宅を個人間売買するとしても、銀行が融資することはありません。
銀行の住宅ローンは、不動産会社などを通さない売買は対象外です。
個人間売買をOKにしてしまえば、極端な話、10円の価値しかない家を、100万円で売ることが出来てしまいますので。
また、住宅ローンの残債を肩代わりする、なんて契約も出来ません。
そもそも貴方は債務者です。
債務者は、債権者である銀行の許可なく、勝手な契約は出来ませんし、仮に契約したとしてもそれは無効です。
あなた方夫婦が何をするにも、住宅ローンを組んでいる銀行の承諾なしには何も出来ることはありません。
ただ、高確率で銀行の承諾は得られませんので、相談しても断られる前提でいた方がいいと思います。
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