教えて！住まいの先生
Q 4500万の家を検討しています。 夫(33)年収493万。月々手取り32万。 妻、小学生息子、幼稚園息子がいます。
妻は看護師ですが夜勤勤務を続けた際狭心症になり、一度リタイアしています。息子達が高学年になったら日勤だけの仕事をする予定ですが、体調を見ながらなので妻の今後の収入は未定。
私のボーナス、退職金はありません。
この度良いなと思う物件がありましたが4500万しました。地価は落ちそうにないところです。
頭金800万ちょっと。それ以外の預貯金400万。
今なら月々10万。固定資産税も考えて月11万なら払えそうとも思いますが、問題は義務教育終わってからでしょうか？中学生からもし塾に行くなら家計が回らなくなるでしょうか？
妻の家は資産家ですが、私なんかと結婚したことで激怒され親からの援助は望めません。
ただ、最低な話かもしれませんが、遺産はかなり貰えるようなので妻の体を気遣い、妻はご両親から働かなくてもあなたの老後は心配ないからまずは体に気をつけなさいと言われています。具体的にはわかってるだけで都心の良好な土地を2件受け継ぐこと、1000万は既に妻名義で残されてるとのことです。
ただ、妻は以前祖父の遺産を断ってます。理由は介護をしていたのは両親だから私は貰えない。親が使ってくれとのことでした。今回も断る可能性がなくはないですがなるべく受け取ってほしいと思うのが本心です。
そんな事から不確定の老後資金はあります。
もっと安い日当たり悪い、狭い家に住むか、このまま4人で賃貸に住むべきなのかわからなくなってしまいました。
何かご意見を頂けると助かります。
私のボーナス、退職金はありません。
この度良いなと思う物件がありましたが4500万しました。地価は落ちそうにないところです。
頭金800万ちょっと。それ以外の預貯金400万。
今なら月々10万。固定資産税も考えて月11万なら払えそうとも思いますが、問題は義務教育終わってからでしょうか？中学生からもし塾に行くなら家計が回らなくなるでしょうか？
妻の家は資産家ですが、私なんかと結婚したことで激怒され親からの援助は望めません。
ただ、最低な話かもしれませんが、遺産はかなり貰えるようなので妻の体を気遣い、妻はご両親から働かなくてもあなたの老後は心配ないからまずは体に気をつけなさいと言われています。具体的にはわかってるだけで都心の良好な土地を2件受け継ぐこと、1000万は既に妻名義で残されてるとのことです。
ただ、妻は以前祖父の遺産を断ってます。理由は介護をしていたのは両親だから私は貰えない。親が使ってくれとのことでした。今回も断る可能性がなくはないですがなるべく受け取ってほしいと思うのが本心です。
そんな事から不確定の老後資金はあります。
もっと安い日当たり悪い、狭い家に住むか、このまま4人で賃貸に住むべきなのかわからなくなってしまいました。
何かご意見を頂けると助かります。
回答
A
回答日時：
2023/11/16 14:01:13
妻が受け取った遺産は妻のもので、夫や家族のものではありません。遺産をアテにするのはやめましょう。
義両親が奥さんの老後資金にと明言しているのに、それを住宅ローンに充てるのはダメでしょう。
配偶者の受け取った遺産をめぐってトラブルになり離婚する夫婦もいます。
年収500万円弱では、4500万円の家は高すぎます。年収900万円はないと。
住宅ローンは年収の5倍が適正と言われています。年収500万円なら2,500万円が適正です。3,000万円以上の住宅ローンだと赤字になります。
ただ子供が2人いるとさらに状況は厳しいでしょう。
質問者さんの状況に近いシミュレーション結果があります。
https://fp-lifeoflife.com/nensyuroan
こちらのサイトでは、年収500万円で子供2人だと、2,000万円ならなんとかなるとのことですが、退職金1,000万円を想定してのシミュレーションなので、実際には2,000万円でも厳しいと思います。
奥さんの老後資金だけ親御さんに甘えさせて貰えば、2,000万円でもなんとかなるのではないかと思います。
そんな状況なので、4500万円は絶対にやめた方が良いです。
義両親が奥さんの老後資金にと明言しているのに、それを住宅ローンに充てるのはダメでしょう。
配偶者の受け取った遺産をめぐってトラブルになり離婚する夫婦もいます。
年収500万円弱では、4500万円の家は高すぎます。年収900万円はないと。
住宅ローンは年収の5倍が適正と言われています。年収500万円なら2,500万円が適正です。3,000万円以上の住宅ローンだと赤字になります。
ただ子供が2人いるとさらに状況は厳しいでしょう。
質問者さんの状況に近いシミュレーション結果があります。
https://fp-lifeoflife.com/nensyuroan
こちらのサイトでは、年収500万円で子供2人だと、2,000万円ならなんとかなるとのことですが、退職金1,000万円を想定してのシミュレーションなので、実際には2,000万円でも厳しいと思います。
奥さんの老後資金だけ親御さんに甘えさせて貰えば、2,000万円でもなんとかなるのではないかと思います。
そんな状況なので、4500万円は絶対にやめた方が良いです。
A
回答日時：
2023/11/16 13:52:18
4500万円はちょっと高すぎるかと。
家の返済だけに振り回される人生になると思います。
部屋を狭くするとか、地価の安いところにするとか、何らかの方法で4000万は切るくらいの支払いにした方がいいでしょうね。
子どもさんと家族の思い出作りをしたり、将来のために貯蓄をしたりすることも大事です。
遺産は貰えたらラッキーくらいにしておいて、当てにしない方がいいと思います。遺産については奥さんのお金になります。
家の返済だけに振り回される人生になると思います。
部屋を狭くするとか、地価の安いところにするとか、何らかの方法で4000万は切るくらいの支払いにした方がいいでしょうね。
子どもさんと家族の思い出作りをしたり、将来のために貯蓄をしたりすることも大事です。
遺産は貰えたらラッキーくらいにしておいて、当てにしない方がいいと思います。遺産については奥さんのお金になります。
A
回答日時：
2023/11/16 13:31:01
もっと安い日当たり悪い、狭い家に住むか、このまま4人で賃貸に住むべきなのかわからなくなってしまいました。
↑
買おうとする物件は今より狭く日当たりが悪いのですか？
条件下げてまで買う必要はないかと思います。
逆ならば以下の通りです。
その物件と同程度の広さの賃貸の相場っていくらですか？
資産価値があるのは家賃の20年分位までです。
というのは仮に買って貸した場合の収益がそれだと５％だからです。
それ以下だとローンや修繕で投資になりません。
今回は投資ではありませんが目安になります、25年位まではありかな？
それがクリアなら買った方が良いですよ。
おっしゃるように税入れて月の負担は11万以下でしょう。
返すのが困難になった場合資産価値がある物件は精算すれば手元のお金が残ります。逆に資産価値がなけれなそれまでローン払ったのに生産してもローンが残る、オーバーローンとなります。
ま、そうなっても住んでた月数で割った額が家賃だと思える額なら良いですけど。
↑
買おうとする物件は今より狭く日当たりが悪いのですか？
条件下げてまで買う必要はないかと思います。
逆ならば以下の通りです。
その物件と同程度の広さの賃貸の相場っていくらですか？
資産価値があるのは家賃の20年分位までです。
というのは仮に買って貸した場合の収益がそれだと５％だからです。
それ以下だとローンや修繕で投資になりません。
今回は投資ではありませんが目安になります、25年位まではありかな？
それがクリアなら買った方が良いですよ。
おっしゃるように税入れて月の負担は11万以下でしょう。
返すのが困難になった場合資産価値がある物件は精算すれば手元のお金が残ります。逆に資産価値がなけれなそれまでローン払ったのに生産してもローンが残る、オーバーローンとなります。
ま、そうなっても住んでた月数で割った額が家賃だと思える額なら良いですけど。
A
回答日時：
2023/11/16 12:52:48
私のボーナス、退職金はありません。＞
厳しいのは貴方も理解出来ると思いますが
色々不確定要素は有っても
貴方方夫婦の将来的な年収見込みですかね。
少なくとも奥さんは計画的に収入を
見込め無くても
貴方は真面目に勤務すれば
ある程度は年収見込みを計算可能です。
個人的に今の物件を購入するなら
貴方が２０年後ぐらいには
今の会社で年収が２倍になる見込みが有るか？ですね。
２００万程度のアップ見込みなら
上手く遺産と奥さんの収入を当てにしないと厳しいでしょうね。
それでも購入したいなら
旅行など家族のレジャーはかなり控え目に
今後車などそれなりのローンは分相応以下で我慢
子供は大学進学は奨学金も覚悟する
ですかね。
厳しいのは貴方も理解出来ると思いますが
色々不確定要素は有っても
貴方方夫婦の将来的な年収見込みですかね。
少なくとも奥さんは計画的に収入を
見込め無くても
貴方は真面目に勤務すれば
ある程度は年収見込みを計算可能です。
個人的に今の物件を購入するなら
貴方が２０年後ぐらいには
今の会社で年収が２倍になる見込みが有るか？ですね。
２００万程度のアップ見込みなら
上手く遺産と奥さんの収入を当てにしないと厳しいでしょうね。
それでも購入したいなら
旅行など家族のレジャーはかなり控え目に
今後車などそれなりのローンは分相応以下で我慢
子供は大学進学は奨学金も覚悟する
ですかね。
A
回答日時：
2023/11/16 11:14:58
このテの質問は知恵袋に多く、だいたいわたしはOK方向で回答しているのですが、今回の場合はかなり危ないと思います。
まず遺産については返済には関係ありません。
奥様への遺産なのでそれを質問者さまの返済に使うと多額の贈与税が発生します。
もちろん遺産を生活費に充てれば結果論同じことでこの場合は贈与にはなりませんけどね。
さて、月の手取り32万ということですが、4500万円の住宅ローンの返済額は35年で月約12万円です。（変動0.7パーセント、頭金・ボーナスなし）
すると残りは20万円です。
夫婦２人ならラクに生活できますが、それでも貯金は厳しいです。
家の寿命は40年くらいと言われているので、質問者さまが73歳で建て替えということになるかもしれませんがそれも効率わるいので、まあ定年あたりで建て替えでしょう。
土地はあるので建物だけですが、その年齢ではもう長期ローンは組めないので、一括で家を建てられるだけの貯蓄をしておかなければなりません。
またその月を自転車操業のように暮らすと、毎年の固定資産税や10年に１回の外壁塗装（約100万円）、給湯器やエアコンの交換などのメンテナンス費が出てきません。
そこを考えると、夫婦２人だけでもちょっと厳しいです。
ましてお子様がいらっしゃるわけですからちょっと難しいです。
でも家はあきらめましょうと言ってるのではなく、家が高すぎるのです。
さっきの返済条件で3000万円なら月８万円、2000万円なら月5万ちょっとです。
（埼玉県や千葉県でも2000万円で庭付き4LDKの建売は今もあります）
これくらいならやっていけるでしょう。
4500万円は年収1000万円くらいの人が買うレンジで、それでもラクラクではありません。
とにかく机上の計算で「ギリいけそう！」はほぼ破綻します。
「ギリいけそう」っていうのは銀行が融資する限度額でもありますが、質問者さまの年収で4500万円は融資すら厳しいと思います。（3000万円なら楽勝です）
わたしの知人で、とてもいい人ですが、破綻したご家庭があります。
家は競売にかけられ離婚されてしまい本当に悲惨です。
そうなってほしくありません。
家をあきらめたところで賃貸の家賃は払い続けるので、家を3000万円くらいのもので考え直してみられることを強くお勧めします。
まず遺産については返済には関係ありません。
奥様への遺産なのでそれを質問者さまの返済に使うと多額の贈与税が発生します。
もちろん遺産を生活費に充てれば結果論同じことでこの場合は贈与にはなりませんけどね。
さて、月の手取り32万ということですが、4500万円の住宅ローンの返済額は35年で月約12万円です。（変動0.7パーセント、頭金・ボーナスなし）
すると残りは20万円です。
夫婦２人ならラクに生活できますが、それでも貯金は厳しいです。
家の寿命は40年くらいと言われているので、質問者さまが73歳で建て替えということになるかもしれませんがそれも効率わるいので、まあ定年あたりで建て替えでしょう。
土地はあるので建物だけですが、その年齢ではもう長期ローンは組めないので、一括で家を建てられるだけの貯蓄をしておかなければなりません。
またその月を自転車操業のように暮らすと、毎年の固定資産税や10年に１回の外壁塗装（約100万円）、給湯器やエアコンの交換などのメンテナンス費が出てきません。
そこを考えると、夫婦２人だけでもちょっと厳しいです。
ましてお子様がいらっしゃるわけですからちょっと難しいです。
でも家はあきらめましょうと言ってるのではなく、家が高すぎるのです。
さっきの返済条件で3000万円なら月８万円、2000万円なら月5万ちょっとです。
（埼玉県や千葉県でも2000万円で庭付き4LDKの建売は今もあります）
これくらいならやっていけるでしょう。
4500万円は年収1000万円くらいの人が買うレンジで、それでもラクラクではありません。
とにかく机上の計算で「ギリいけそう！」はほぼ破綻します。
「ギリいけそう」っていうのは銀行が融資する限度額でもありますが、質問者さまの年収で4500万円は融資すら厳しいと思います。（3000万円なら楽勝です）
わたしの知人で、とてもいい人ですが、破綻したご家庭があります。
家は競売にかけられ離婚されてしまい本当に悲惨です。
そうなってほしくありません。
家をあきらめたところで賃貸の家賃は払い続けるので、家を3000万円くらいのもので考え直してみられることを強くお勧めします。
A
回答日時：
2023/11/16 10:31:27
奥さんの遺産充てにするなら
奥さんの意見尊重ですね。
現状で4500は厳しいと思うけど。
ローンに固定資産税プラスって言うのには
さらに修繕と、家が立派になった分の光熱費増加を見込んでないです。
たぶん1万よりもっとプラスになりますよ。
奥さんの意見尊重ですね。
現状で4500は厳しいと思うけど。
ローンに固定資産税プラスって言うのには
さらに修繕と、家が立派になった分の光熱費増加を見込んでないです。
たぶん1万よりもっとプラスになりますよ。
A
回答日時：
2023/11/16 10:22:59
物件価格4,500万。
諸費用5%として225万。
合計4725万。
頭金800万で残り3,925万。
年収比率8倍弱。
固定1.96%35年で返済比率31.6%。
まぁ借り過ぎですね。
お子様2人いて借り入れるような額ではないかと。
奥様の収入、遺産相続は捕らぬ狸の皮算用。
そもそも遺産は特有財産なので、勝手に当てにするのはお門違い。
諸費用5%として225万。
合計4725万。
頭金800万で残り3,925万。
年収比率8倍弱。
固定1.96%35年で返済比率31.6%。
まぁ借り過ぎですね。
お子様2人いて借り入れるような額ではないかと。
奥様の収入、遺産相続は捕らぬ狸の皮算用。
そもそも遺産は特有財産なので、勝手に当てにするのはお門違い。
A
回答日時：
2023/11/16 10:06:33
遺産はさておき現在の年収では4500万は厳しいと思う。
頭金を入れて連帯保証人が付けば。
現状では2000万ぐらいだと思われる。
遺産や相続は不確定なので、あまり融資の際に考慮されません。
頭金を入れて連帯保証人が付けば。
現状では2000万ぐらいだと思われる。
遺産や相続は不確定なので、あまり融資の際に考慮されません。
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