教えて！住まいの先生
Q 一軒家の購入に関して教えてください。
予算的に中古物件の購入を検討しています。耐震性の問題から、1980年以前の物件は避けるつもりですが、1980年以降築の物件でも、どうやって良し悪しの判断をしたらいいかわかりません。自分で勉強すべきこともありますが、お金を払って、この物件は～だとアドバイスしてくれる不動産屋さん以外の人って、一級建築士とかにたのめばいいですか？
全く何も知らないので、詳しい方がいたら教えてください。
なんもしらないんですか？勉強しなさいよ、とかそういう系はお断りします。
全く何も知らないので、詳しい方がいたら教えてください。
なんもしらないんですか？勉強しなさいよ、とかそういう系はお断りします。
質問日時：
2023/11/23 21:45:02
解決済み
解決日時：
2023/11/26 11:24:13
回答数： 3 ｜ 閲覧数： 68 ｜ お礼： 0枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2023/11/26 11:24:13
まぁぶっちゃけ回答すれば、勉強しても分らないと思います
正直、中古物件だと私たちプロですら、中古物件仕入れたりする際にも
建てられた当時の建築図面なんて検証しませんからね
ある程度の年代と「メーカーブランドもの？普通の工務店が建てた一般的なモノ？」そして屋根は瓦？壁はどういう構造？レベルの判断で、そして
その建物が今までの歴史で実際どんな感じで保ってきてるか？くらいの判断
しかしません・・と言うのも、大体一般的に築15年以上くらい経ってると
中古物件でもウワモノ(建物の評価額)的にはほぼゼロに近い金額での
取引も多いですから、建物に関してそこまで要求しませんし・・
後は購入後自分で弱い部分を直したり補強したり・・いっその事
建て替えしたり・・となる訳で・・
逆に言えば築10年以内の建物で有れば、ちゃんと建築確認と完了検査を通っている物件だったらシロアリ・雨漏り以外はそこまで心配しませんし
ま、ホームインスペクションと言う機関も有りますけど、購入前に
費用掛けて頼むような事も徒労に終わることも有るので難しいですしね
・・・答えになっていなくてすみません
正直、中古物件だと私たちプロですら、中古物件仕入れたりする際にも
建てられた当時の建築図面なんて検証しませんからね
ある程度の年代と「メーカーブランドもの？普通の工務店が建てた一般的なモノ？」そして屋根は瓦？壁はどういう構造？レベルの判断で、そして
その建物が今までの歴史で実際どんな感じで保ってきてるか？くらいの判断
しかしません・・と言うのも、大体一般的に築15年以上くらい経ってると
中古物件でもウワモノ(建物の評価額)的にはほぼゼロに近い金額での
取引も多いですから、建物に関してそこまで要求しませんし・・
後は購入後自分で弱い部分を直したり補強したり・・いっその事
建て替えしたり・・となる訳で・・
逆に言えば築10年以内の建物で有れば、ちゃんと建築確認と完了検査を通っている物件だったらシロアリ・雨漏り以外はそこまで心配しませんし
ま、ホームインスペクションと言う機関も有りますけど、購入前に
費用掛けて頼むような事も徒労に終わることも有るので難しいですしね
・・・答えになっていなくてすみません
質問した人からのコメント
回答日時： 2023/11/26 11:24:13
ありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2023/11/24 15:33:28
ホームインスペクションの話をしようとしたら既出でした。
どこかで震災クラスとかあると改正され構造等が厳格化されますので、
なるべく最近の物件で性能評価されているものでいいのでは？
私の記憶では2000年だったかな？平成11年？以前の木造住宅（住宅金融公庫は別）になると、
・壁量計算していない
・完了検査を受かってない
・確認申請図面と現場が違う
という物件は結構ありましたし、
当時は中間検査もないし、完了検査申請ではなく完了届だったので、
特に木造住宅はザルというか大雑把という印象があります。
どこかで震災クラスとかあると改正され構造等が厳格化されますので、
なるべく最近の物件で性能評価されているものでいいのでは？
私の記憶では2000年だったかな？平成11年？以前の木造住宅（住宅金融公庫は別）になると、
・壁量計算していない
・完了検査を受かってない
・確認申請図面と現場が違う
という物件は結構ありましたし、
当時は中間検査もないし、完了検査申請ではなく完了届だったので、
特に木造住宅はザルというか大雑把という印象があります。
A
回答日時：
2023/11/24 09:27:16
＞自分で勉強すべきこともありますが、お金を払って、この物件は～だとアドバイスしてくれる不動産屋さん以外の人って、一級建築士とかにたのめばいいですか？
頼んでも分からないと思います。
不動産も適当にものを言うし、建築士や工事業者は一旦建物を建てたらそれで手が離れるので、中古に詳しい人はいないと思います。
あなたの書くように、構造の法規が変わるのがそのくらいの年代なので、その前後で判断するのはありですし、一般論なら、木造は40年くらいで建て替え時期になるのと、減価償却の資産価値でいうと木造は20年で価値0となるので、1980年どころか、2000年くらいの建物でもほぼ価値がないと思った方がいいと思います。なので、買うなら2000以降じゃないですかね。
頼んでも分からないと思います。
不動産も適当にものを言うし、建築士や工事業者は一旦建物を建てたらそれで手が離れるので、中古に詳しい人はいないと思います。
あなたの書くように、構造の法規が変わるのがそのくらいの年代なので、その前後で判断するのはありですし、一般論なら、木造は40年くらいで建て替え時期になるのと、減価償却の資産価値でいうと木造は20年で価値0となるので、1980年どころか、2000年くらいの建物でもほぼ価値がないと思った方がいいと思います。なので、買うなら2000以降じゃないですかね。
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