教えて！住まいの先生

保証とは入居者が見つかる保証でしょうか？
それはありません。
ですが、長いこと埋まらない物件でしたら今のままでは入居者さんが付かない事に変わりありません。
今の業者が余程怠慢な業者でなければ、業者を変えても売り物変わらないので、入居者は付かないと思います。

①物件にお金を掛けてリフォームをする
②賃料を下げる
③敷金礼金を取らない
④入居者の幅を広げる(外国籍・高齢者・生活保護受給者等)
入居者の見つからない物件の場合、大体は上記の対策が併用して必要になります。
①をせずに②③④のみで賃貸経営をされる事はお勧めできません。どんどんどんどん賃料を下げるしかなくなるからです。

①に関しては、
・壁紙床材全面張り替え
・和室→洋室
・3店ユニット→バストイレ別
は欠かせないところでしょう。
他、使えていても劣化している設備(キッチン、温水洗浄便座、洗面台等、水回りは一番大事です)は新規に取り替える。
その他、エアコン、電気(蛍光灯→LEDシーリングライト等)、スイッチ、扉、収納等々、たくさんあります。
建物全体でいうと、オートロックでなければモニター付きインターホンは必須。
外装の塗り替え等されていなければ、より共用部分の清掃を怠らないようになさって下さい。(週1がベスト。最低でも月2)
インターネット環境はインフラ設備と同等に今や必須設備です。
ただ、集合住宅に後からマンションタイプの配線を設備として引き込む事は難しいと思いますので、
インターネット用の空配管とインターネット用コンセントなんかを設置してあげると良いかも知れません。
もしくはCATVを入れられれば入れる。

築年数がいっても入居者が付く物件は、大家さんが入居者さんが変わる度、需要に合わせてちょこちょこお金を掛けてリフォームしている物件です。
何もせずにいると築年数とともにお客さんは付かなくなり、『空き家問題』に該当する物件になってしまう事が多いかと存じます。

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大家です。

昭和時代のボロアパート2棟所有してます。

入居率ですが平均したら8割以上の稼働率です。

私の街では35％が空室って激戦区です。

ボロ物件でも、立地とリノベと家賃の安さで勝負してます。

専業大家ですから、DIYでリフォームし家賃は値下げしてます。

昭和時代のボロ物件ですが、エアコンにウォシュレットは付けてます。

壁紙やフローリング、クッションフロアも自分で張り替えてます。
建具も自分で塗装します。

見た目は綺麗になるので、若い女の子でも借りてくれます。

リノベしても絶対に埋まる保証は無いけど、確率が上がるのは事実です。
経費掛けたくなければDIYです。
内覧の短時間で見抜かれた事は無いです。

だけど、内覧時に自分で言うけどね。
DIYでコストカットして家賃を下げてるって言います。

もちろん、コストカットで管理会社など使いません。
自分で管理してます。

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家賃が高過ぎるから決まらないのだと思います。
もしくは、地方都市で駅からもバス便で、陽当りが悪いとか、内装・設備が悪いとか、条件が悪いなら家賃を下げた方が良いです。

あなた様も投資家ならば、自分で計算しないといけません。
例えば、100万円のリノベーションして、家賃が5,000円上がっても100万円回収するなら、200ヶ月掛かります。
約16.7年後の回収です。
今から17年間保有するなら、リノベーションはありだと思いますが、10年位で手放すなら、リノベーションしないほうが良いと思います。

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その仲介不動産業者に特に
お世話になっていないなら、
仲介業者を多くすればよいのでは
ないでしょうか。
成約したら広告宣伝費
として１か月分支払います。とか
言えば、優先的に紹介します。

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確固たる保証齒ありません。
可能性は上がる程度です。

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