教えて！住まいの先生
Q 近年、新規就農がブームのようで調べたら新規就農者は土地を借りる形がほとんど (農地でも買うとなるとそこそこ高い。税もかかり負債と紙一重) そこで以下の可能性がないか疑問。
①地主側は 新規就農者の借りた農地が手入れされた頃 契約期間が来て規則上延長できるが、わざと更新を断る。または 難癖をつけて契約を途中で打ち切る。
すると地主側は自腹で肥料代等を使わずタダで管理がされ生き返った農地を手に。
そして農地が荒れたらまた貸し出してを繰り返すことが可能ではないか？
②地主側は現状荒れた手持ちの農地あり、将来的に地主の息子や 血縁者が早期退職して農業を継ぐ予定。そこでスムーズに就農できるように荒れた農地を数年よその新規就農者に管理させ地力をあげてもらい時期をみて追い出す。つまり当て馬的な思惑。
このように新規就農者は使い捨て 地力回復要員 こんな実態だったりしないか？
私の考えすぎならよいのですが、ここ最近の新規就農ブームの実態をよく理解している方がいればお聞かせください。
補足 地主が悪いとは言いません 地主側の立場なら畑を管理してくれ 賃料まで払ってくれる土壌改良され相場よりも農地の価値が上がるなんて都合が良すぎると思われて当然です。
良かれと構想して実現したら想定外の事態になるのはよくあることなので……
どういう面が今起ころうと、または起きてるか
教えてください
すると地主側は自腹で肥料代等を使わずタダで管理がされ生き返った農地を手に。
そして農地が荒れたらまた貸し出してを繰り返すことが可能ではないか？
②地主側は現状荒れた手持ちの農地あり、将来的に地主の息子や 血縁者が早期退職して農業を継ぐ予定。そこでスムーズに就農できるように荒れた農地を数年よその新規就農者に管理させ地力をあげてもらい時期をみて追い出す。つまり当て馬的な思惑。
このように新規就農者は使い捨て 地力回復要員 こんな実態だったりしないか？
私の考えすぎならよいのですが、ここ最近の新規就農ブームの実態をよく理解している方がいればお聞かせください。
補足 地主が悪いとは言いません 地主側の立場なら畑を管理してくれ 賃料まで払ってくれる土壌改良され相場よりも農地の価値が上がるなんて都合が良すぎると思われて当然です。
良かれと構想して実現したら想定外の事態になるのはよくあることなので……
どういう面が今起ころうと、または起きてるか
教えてください
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/2/28 19:00:11
大変ですね。
農地法もありますが、農用地利用増進法の問題ですね。
新規就農でしたら、優良農地はほぼ絶対に購入できません。
農地を貸してくれ、農地法による小作権の設定ではなく、増進法の利用権でいいから、と言っても、自作農創設特別措置法の悪夢があるので、利用権でもなかなか貸してくれないですね。
小作権は強力な権利なので、貸し剥がしは無いと考えていいです。
ただ、利用権は弱い権利（日時で消滅、更新拒否されたら、出てゆくしか無いです）なので、貸し剥がしはありえますね。現実に、遅効性肥料は償却資産ですが、更新ができず、除却損を計上するはめになったりしますね。
農地が安いとかいう人が居ますが、質問者様のように、営農で買う、となると、安い農地は無いですね。経済理論では、農地地代論（農業生産に基づく地代形成論）で農地価格が算定され、それで、取引を申し込んでも（日頃は面倒、手間がかかる、とかぼやいているくせに、いざとなると、高値をふっかけてきて、話が流れる、というのは枚挙に暇がありません）農地（農業生産高に基づく農地価格）の価格で買えることはまず無いですね。先祖代々とかわけのわからない理屈で座礁するのがオチです。
１、（利用権の場合）可能です。まあ、市役所や農業委員会は推奨はしないですが、地主が契約更新をしないと言われたらお終いですね。
２、可能ですね。利用権は出ていってもらうことが前提な、農地貸借契約ですので、契約更新せず、子供の将来の年金生活の暇つぶしのために、農地が返ってくる事を前提にしている人も珍しくないでしょうね。
地力回復、もあるでしょうね。
ただ、地力回復もありますが、そういう新規就農者には、中山間部の様な最劣等地しか借りられないので、イノシシや鹿といった害獣対策の最前線に放り込まれる、という落ちもありますね。
あと、法人が所有していた農地を、云々、 、、、
法人が農地を所有することは原則できませんが、出来ていたとしたら、かなり特殊な事例です。農地法に基づく強制競売とかもありえますが、農地取得資格者しか、入札できないので、かなりめんどくさい手続きになるはずです。
農地の貸し剥がしは少ないでしょうけど、市町村のお墨付きをもらったとしても、最劣等地でしか農業ができないのは事実です（北海道の郊外の畑作地（東北の田舎を含みます）とかでしたら、農業地代が成立していて、農地価格も農業地代から導き出されている地域もありますね、日本国内では例外的存在です）。
農地法もありますが、農用地利用増進法の問題ですね。
新規就農でしたら、優良農地はほぼ絶対に購入できません。
農地を貸してくれ、農地法による小作権の設定ではなく、増進法の利用権でいいから、と言っても、自作農創設特別措置法の悪夢があるので、利用権でもなかなか貸してくれないですね。
小作権は強力な権利なので、貸し剥がしは無いと考えていいです。
ただ、利用権は弱い権利（日時で消滅、更新拒否されたら、出てゆくしか無いです）なので、貸し剥がしはありえますね。現実に、遅効性肥料は償却資産ですが、更新ができず、除却損を計上するはめになったりしますね。
農地が安いとかいう人が居ますが、質問者様のように、営農で買う、となると、安い農地は無いですね。経済理論では、農地地代論（農業生産に基づく地代形成論）で農地価格が算定され、それで、取引を申し込んでも（日頃は面倒、手間がかかる、とかぼやいているくせに、いざとなると、高値をふっかけてきて、話が流れる、というのは枚挙に暇がありません）農地（農業生産高に基づく農地価格）の価格で買えることはまず無いですね。先祖代々とかわけのわからない理屈で座礁するのがオチです。
１、（利用権の場合）可能です。まあ、市役所や農業委員会は推奨はしないですが、地主が契約更新をしないと言われたらお終いですね。
２、可能ですね。利用権は出ていってもらうことが前提な、農地貸借契約ですので、契約更新せず、子供の将来の年金生活の暇つぶしのために、農地が返ってくる事を前提にしている人も珍しくないでしょうね。
地力回復、もあるでしょうね。
ただ、地力回復もありますが、そういう新規就農者には、中山間部の様な最劣等地しか借りられないので、イノシシや鹿といった害獣対策の最前線に放り込まれる、という落ちもありますね。
あと、法人が所有していた農地を、云々、 、、、
法人が農地を所有することは原則できませんが、出来ていたとしたら、かなり特殊な事例です。農地法に基づく強制競売とかもありえますが、農地取得資格者しか、入札できないので、かなりめんどくさい手続きになるはずです。
農地の貸し剥がしは少ないでしょうけど、市町村のお墨付きをもらったとしても、最劣等地でしか農業ができないのは事実です（北海道の郊外の畑作地（東北の田舎を含みます）とかでしたら、農業地代が成立していて、農地価格も農業地代から導き出されている地域もありますね、日本国内では例外的存在です）。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/2/28 19:00:11
選ばせて頂きます。
具体的で文才を感じました。
回答
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A
回答日時：
2024/1/4 09:14:35
そういうケースも出るかもしれませんが聞いたことはないです。また土地の貸し借りは一方的に貸主の意向だけでは決められないですよ。また農地が賃貸で新規就農ってのも知りませんね。そういうリスクがあるのなら買えばいいのでは?と思います。農地なんて安いので。
A
回答日時：
2024/1/3 06:28:25
質問者様の予想と現実は違うように思います。
新規就農ブームは過疎自治体の人口維持が主な目的になっています。
ですから、国は就農者に補助や奨励金制度を作りました。また、自治体が保証人となる融資制度もあります。
頭金なしで数百万を借りて5年程度の農業で返済免除・・・
これに乗ってくる人間が多いわけです。
いざ、就農すると技術不足と経営不振で自己破産する例も相当数あります。
また、借用する農地は離農跡地や相続で遠方の地主が管理できない土地です。
優良農地は地元の農家が先に確保していますから・・
「あんな農地でよくやるよ」的な状況があります。
地主が貸し剥がしをしてトラブルの話は聞いたことがありません。
新規就農者の夜逃げはそれなりに聞きます。
令和の時代に農業でそれなりの生活をしようとするなら大変です。
サラリーマンが守られていることが理解できていない人間には過酷すぎます。
自営業は人間力が勝負です。
農地価格が高い？その考えが現実と乖離しています。
ただ同然の農地は全国に沢山あります。
何カ所もの耕作放棄地を優良農地に改良した経験からです。
問題は改良するテクニックがあるかどうかです。
新規就農ブームは過疎自治体の人口維持が主な目的になっています。
ですから、国は就農者に補助や奨励金制度を作りました。また、自治体が保証人となる融資制度もあります。
頭金なしで数百万を借りて5年程度の農業で返済免除・・・
これに乗ってくる人間が多いわけです。
いざ、就農すると技術不足と経営不振で自己破産する例も相当数あります。
また、借用する農地は離農跡地や相続で遠方の地主が管理できない土地です。
優良農地は地元の農家が先に確保していますから・・
「あんな農地でよくやるよ」的な状況があります。
地主が貸し剥がしをしてトラブルの話は聞いたことがありません。
新規就農者の夜逃げはそれなりに聞きます。
令和の時代に農業でそれなりの生活をしようとするなら大変です。
サラリーマンが守られていることが理解できていない人間には過酷すぎます。
自営業は人間力が勝負です。
農地価格が高い？その考えが現実と乖離しています。
ただ同然の農地は全国に沢山あります。
何カ所もの耕作放棄地を優良農地に改良した経験からです。
問題は改良するテクニックがあるかどうかです。
A
回答日時：
2024/1/2 20:05:33
地域差はありますが、ここ数年は、それ以前とは全く様相が違います。
地主と借主は全く対等ではないです。
農家の高齢化は進む一方。
農業者の数は減る一方。
耕作放棄地は増える一方。
そんな中で農地を借りたいという新規就農者は引く手あまたです。
一年でも誰かの田畑の一部を手伝った経験があるという程度のキャリアがあれば「畔草刈りをしてくれるなら無償でいいから使ってほしい」「先祖から受け継いだ土地が藪そして山に還っていくのだけは見たくない」という人ははいて捨てるほどいます。選びたい放題です。
おっしゃるような欲の残った地主さんの土地はパスしてもっと条件のいい土地を探せばいいだけのことです。
自分は施設に入るから農地を託したいとか、子供が都会で暮らしてるので実家の畑は興味がないとか、欲のない地主さんはいくらでもいます。
地主と借主は全く対等ではないです。
農家の高齢化は進む一方。
農業者の数は減る一方。
耕作放棄地は増える一方。
そんな中で農地を借りたいという新規就農者は引く手あまたです。
一年でも誰かの田畑の一部を手伝った経験があるという程度のキャリアがあれば「畔草刈りをしてくれるなら無償でいいから使ってほしい」「先祖から受け継いだ土地が藪そして山に還っていくのだけは見たくない」という人ははいて捨てるほどいます。選びたい放題です。
おっしゃるような欲の残った地主さんの土地はパスしてもっと条件のいい土地を探せばいいだけのことです。
自分は施設に入るから農地を託したいとか、子供が都会で暮らしてるので実家の畑は興味がないとか、欲のない地主さんはいくらでもいます。
A
回答日時：
2024/1/2 19:59:47
そのために農地法があるの。基本的に農地法は借主の権利を守る方に重きが置かれている。
さらにトラブルを避ける為に役所を通して契約するわけ。
私のところではむしろ借主側が起こす問題の方が多いですね。
途中でやめる。起こし方が下手くそですり鉢状にする。勝手に建物を建てる。マルチやネットなどを埋める。など
さらにトラブルを避ける為に役所を通して契約するわけ。
私のところではむしろ借主側が起こす問題の方が多いですね。
途中でやめる。起こし方が下手くそですり鉢状にする。勝手に建物を建てる。マルチやネットなどを埋める。など
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