教えて！住まいの先生
Q 最近、友人が結婚、もう1人は結婚間近で、それぞれ中古のマンションを買ったそうです。 最初は2組とも自分らが住んでるんですが、ゆくゆくは投資に出すと言っています。
聞いた話4.5年くらいで、そうすると言ってます。
私の知識だと、マンション投資ってローン完済しないと賃貸に出せないんじゃ…て思ってます。
それとも、手放すって意味でしょうか。
手放す場合だと、マンション買った値段より値段が落ちる可能性もあり、リスクがあるのではって思ってしまいます。
今中古マンションは高騰してて、買い時ともいいます。
もうちょっと高騰したら、手放すってことでしょうか？
資産形成の一つなんだろうと思いますが、
どういった算段があるのでしょう…？
私の知識だと、マンション投資ってローン完済しないと賃貸に出せないんじゃ…て思ってます。
それとも、手放すって意味でしょうか。
手放す場合だと、マンション買った値段より値段が落ちる可能性もあり、リスクがあるのではって思ってしまいます。
今中古マンションは高騰してて、買い時ともいいます。
もうちょっと高騰したら、手放すってことでしょうか？
資産形成の一つなんだろうと思いますが、
どういった算段があるのでしょう…？
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/1/25 14:05:47
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。
１）「住宅ローンから投資用ローンへの借り換え」が可能な場合や「4，5年で住宅ローンを完済できる場合」は、賃貸で運用することは可能なのですが、もし、フルローンに近い金額で元利均等でマンションを購入されていると、４，５年ではあまり元金が減りませんので、その時点での銀行の担保評価が出ず、ある程度（当初元金の2割以上）自己資金を入れることができないと、投資用ローンへの借り換えは不可能です。仮に借換えができても、投資用ローンだと金利が跳ね上がるので、ロクな利回りは期待できないと思います。
２）あるいは、都心一等地のの築20年以内の物件であれば、今後も供給量は少ないので、4，5年で20％以上値上がりした場合、購入時と売却時の諸費用などを10％前後と想定しても、10％くらいの譲渡益が出て、売却時に自宅売却の特別控除でその10％をまるまる儲けると算段しているのかもしれませんが、想定通り値上がりするかどうかは現時点では不明ですし、売るのであれば「投資に出す」と言う表現は普通は使いません。
★恐らく不動産屋の適当なセールストークを鵜呑みにして、事前に十分に調べもせずに言っているだけだと思います。「不動産投資」を軽々に口にする人は、だいたい知識がなく、シミュレーション能力も無い方が殆どなので、「はいはい」と聞いておけば良いと思います。
以上、ご参考になれば幸いです。
１）「住宅ローンから投資用ローンへの借り換え」が可能な場合や「4，5年で住宅ローンを完済できる場合」は、賃貸で運用することは可能なのですが、もし、フルローンに近い金額で元利均等でマンションを購入されていると、４，５年ではあまり元金が減りませんので、その時点での銀行の担保評価が出ず、ある程度（当初元金の2割以上）自己資金を入れることができないと、投資用ローンへの借り換えは不可能です。仮に借換えができても、投資用ローンだと金利が跳ね上がるので、ロクな利回りは期待できないと思います。
２）あるいは、都心一等地のの築20年以内の物件であれば、今後も供給量は少ないので、4，5年で20％以上値上がりした場合、購入時と売却時の諸費用などを10％前後と想定しても、10％くらいの譲渡益が出て、売却時に自宅売却の特別控除でその10％をまるまる儲けると算段しているのかもしれませんが、想定通り値上がりするかどうかは現時点では不明ですし、売るのであれば「投資に出す」と言う表現は普通は使いません。
★恐らく不動産屋の適当なセールストークを鵜呑みにして、事前に十分に調べもせずに言っているだけだと思います。「不動産投資」を軽々に口にする人は、だいたい知識がなく、シミュレーション能力も無い方が殆どなので、「はいはい」と聞いておけば良いと思います。
以上、ご参考になれば幸いです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/1/25 14:05:47
みなさん、迅速に回答いただきありがとうございました。
迷ったのですが、一番詳しく書いていただいた方をベストアンサーにいたしました。
私の中で記載した２組とも若くして成功してて、何か上手い話が(環境的にも)あったのかなと思っていました。
みなさん結構シビアで、そんな甘くないか〜と思いました。
とはいえ、決断したからには成功してほしいなと思っているので、陰ながら応援したいと思います。
回答
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A
回答日時：
2024/1/24 16:49:37
数年で完済すれば賃貸経営は自由です。
事業用ローンに借り換えることも出来ます。
新築はどんどん値上げされるし、
中古も相場に応じて値上げされて行きます。
都内通勤圏ならしばらく値下がりは無いと思います。
事業用ローンに借り換えることも出来ます。
新築はどんどん値上げされるし、
中古も相場に応じて値上げされて行きます。
都内通勤圏ならしばらく値下がりは無いと思います。
A
回答日時：
2024/1/24 15:52:58
多少金利は上がる可能性はありますが、賃貸住宅用のローンに借り換えをすることで、住宅ローンが残ったままでも賃貸に出せるようになります。
売却金でローン完済や抵当権の抹消を行えば、売却も問題ないです。
売却金でローン完済や抵当権の抹消を行えば、売却も問題ないです。
A
回答日時：
2024/1/24 15:52:53
算段なんかないんでしょうね。
多分、４～５年経ったら売るって意味だと思います。
マンションって築１０年過ぎると瑕疵担保責任がなくなるからそのタイミングで相場下がります。
もう１０年以上経った比較的安いマンション買ったならまだわかるけど。
そんな上手くいかないと思いますよ。
投資詳しい人なら一番割が合わない、儲からない投資が不動産投資ってわかってるから。
多分、４～５年経ったら売るって意味だと思います。
マンションって築１０年過ぎると瑕疵担保責任がなくなるからそのタイミングで相場下がります。
もう１０年以上経った比較的安いマンション買ったならまだわかるけど。
そんな上手くいかないと思いますよ。
投資詳しい人なら一番割が合わない、儲からない投資が不動産投資ってわかってるから。
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